【2026年版】江東区で空き家売却に強い不動産会社の見分け方と区の制度の記事

「江東区にある実家が空き家になった。どの不動産会社に頼めば、きちんと売ってもらえるのだろう」「空き家に強い会社と、そうでない会社は何が違うの？」――空き家の売却は、住みながら売るふつうの売却よりも確認することが多く、頼む会社によって売れるまでの期間も手取りも変わります。

この記事では、江東区で空き家売却に強い不動産会社を自分で見分ける基準と、江東区の空き家で使える区の制度・窓口を、宅地建物取引業者の立場から解説します。

この記事で分かること

• 江東区の空き家の実態（区の調査で分かった件数と、空き家になった理由）
• 空き家売却に強い不動産会社を見分ける6つの基準
• 江東区の除却助成・不燃化特区・確認書・相談員派遣の内容と窓口
• 仲介と買取、古家付きと更地の手取りの比べ方（計算例）
• 査定・面談で聞く5つの質問と、媒介契約・仲介手数料の確認点

結論から言うと、江東区で空き家売却に強い会社とは「道路と建物を役所で調べ、区の制度と税金の期限を踏まえて、仲介と買取を手取りで比べて見せてくれる会社」です。会社の規模や知名度ではなく、この中身で選びましょう。

この記事の結論

• 江東区の調査では区内の空家等は1,114件で、約64%が亀戸・大島・砂町方面を含む城東地区にあります。
• 強い会社は、査定の前に接道・再建築の可否・建築年を調べ、価格の根拠を資料で示します。
• 江東区の老朽建築物の除却助成は工事費の2分の1・上限100万円で、区の交付決定前に契約・着工すると対象外です。
• 相続した空き家の3,000万円控除は2027年12月31日までの売却が対象で、確認書は区役所の建築調整課で申請します。
• 仲介と買取の両方を扱う会社なら、解体費・片付け費を引いた手取りで売り方を比べられます。

江東区で空き家売却に強い不動産会社とは？まず押さえたい考え方

空き家売却に強い不動産会社とは、買主を探す力に加えて、相続・税金・建物の老朽化・家財・道路の問題を整理して、売れる状態まで段取りできる会社のことです。空き家は「売り出す前の準備」で結果の大半が決まります。

ここでいう空き家とは、空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空家特措法）で、居住その他の使用がなされていないことが常態である建物とその敷地のことです。国土交通省の指針では、おおむね1年以上使われていない状態が目安とされています。

住みながら売る場合と違い、空き家は「名義が亡くなった親のまま」「相続人が複数いて遠方に住んでいる」「家財が大量に残っている」「建物の傷みに気づきにくい」といった事情が重なります。

大切なのは、名前の知られた会社にそのまま頼むことではなく、自分の空き家の事情に合うかを、同じ質問で確かめることです。

江東区の空き家の実態｜区の調査で分かった件数と空き家になる理由

江東区が2022年6月7日〜9月30日に行った「江東区老朽空家等実態調査」によると、区内の空家等は1,114件、調査対象の建物36,906件に対する空家等率は3.0%です。このほかに、使用中の老朽建物が189件ありました（江東区老朽空家等対策計画 概要版、2023年6月）。

出典：江東区「江東区老朽空家等対策計画」（2023年6月策定、計画期間は2023〜2029年度）

城東北部と城東南部を合わせると713件で、区全体の約64%を占めます。亀戸・大島・砂町方面を含む城東地区は、古くからの木造住宅が多く残るエリアです。

空き家になった理由の1位は「相続人が決まっていない」

同じ調査の所有者アンケート（回答者79人）では、建物を使わなくなったきっかけとして「使用者（元所有者等）が亡くなった（相続人が決まっていない）」が26件（32.9%）で最も多く、次いで「老人ホーム等への入所・入院」が18件（22.8%）でした。「売却や取り壊しを計画している」という回答も17件（21.5%）あります。

また、空家等1,114件のうち、危険性があるとされるAランク・Bランクの建物は合計25.3%でした。会社選びでも、相続の段取りと建物の状態の両方を見られるかが重要になります。

江東区の土地の相場と、空き家の価格の考え方

東京都財務局によると、2026年（令和8年）地価公示での江東区の住宅地の平均価格は1㎡あたり66万1,500円（1坪あたり約219万円）、対前年の平均変動率は＋11.9%です（基準日は2026年1月1日、区内の住宅地の標準地は26地点）。

ただし、これは区内の標準地の平均で、個々の空き家の価格を示すものではありません。空き家の価格は、前面道路の種類と幅、土地の形、建物を使えるかどうかで大きく変わります。

出典：東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」

江東区で空き家売却に強い不動産会社を見分ける6つの基準

空き家売却に強い不動産会社は、「役所調査」「区の制度」「期限」「売り方の比較」「水害・地盤の説明」「報告」の6つを具体的に実行できます。

基準1：道路と建物を役所・法務局で調べてから価格を出す

強い会社は、査定の前に前面道路の種類、再建築の可否、建築年、登記の内容を調べます。亀戸・大島・砂町などの古い住宅地には、見た目は道路でも建築基準法上の道路ではない通路や、幅4m未満の道に面した家があります。調べずに出した価格は後から大きく変わるため、「どの資料で何を確認したか」を説明できる会社を選びましょう。

基準2：江東区の助成・確認書・相談の制度を案内できる

強い会社は、区の除却助成や3,000万円控除の確認書の対象になりそうかを最初の相談で確認し、「区の決定より前に解体の契約をしない」といった順番の注意まで伝えます。制度の中身は、次の章でまとめます。

基準3：税金の特例と登記の期限から逆算できる

相続した空き家の3,000万円控除は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象です（国税庁、2026年10月時点）。また相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。強い会社は、建築年と相続の時期を聞いたうえで、いつまでに契約・引渡しを終えるべきかを示してくれます。

基準4：仲介と買取の両方を、手取りで比べて見せる

仲介とは不動産会社が買主を探す売り方、買取とは不動産会社が自ら買主になる売り方のことです。片方しか扱わない会社は自社の方法をすすめがちなので、両方の金額を、費用を引いた手取りで並べてくれる会社を選びましょう。違いの基本は仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で解説しています。

基準5：水害・地盤のリスクを買主に正しく説明できる

江東区は荒川と隅田川に挟まれ、区の東側を中心に地盤の低い地域が広がっています。2020年8月28日からは、売買の重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが宅地建物取引業法施行規則で義務づけられました。リスクを隠さずに説明できる会社でないと、契約後のトラブルにつながります。

基準6：報告の頻度と方法を、契約前に具体的に約束する

空き家の所有者は、物件から離れて暮らしていることが少なくありません。「何かあれば連絡します」ではなく、報告の頻度と方法（書面・メール・LINEなど）を決め、現地の状況を写真で共有してくれる会社を選びましょう。

江東区の空き家で使える区の制度と窓口｜助成・確認書・相談員派遣

江東区の空き家の売却に関係する区の制度は、主に「老朽建築物の除却助成」「不燃化特区の支援」「被相続人居住用家屋等確認書の発行」「老朽空家等相談員の派遣」の4つです。いずれも要件と申請の順番が決まっているため、売り方を決める前に対象になるかを確認しましょう（以下は江東区公式サイト、2026年10月時点）。

老朽建築物の除却助成｜上限100万円、契約前の申請が必須

除却とは、建物を取り壊して撤去することです。江東区の除却助成は、1981年（昭和56年）5月31日以前に着工した木造（木造を含む混構造）の住宅で、耐震性が十分でないと判断されたものが対象で、除却工事費の2分の1（上限100万円）が助成されます。2026年度分の申請期限は2027年1月29日です。

注意点は、区の交付決定の前に解体の契約や着工をすると助成を受けられないことです。家具などの残置物の撤去費は対象外で、対象者は建物を所有する個人（前年度の住民税を滞納していないこと）に限られます。

出典：江東区「木造住宅の耐震化（除却の助成）」

不燃化特区（北砂三・四・五丁目地区）の支援

不燃化特区とは、木造住宅が密集する地域の燃えにくさを高めるために、東京都が指定して重点的に支援する地区のことです。江東区では北砂三・四・五丁目地区が指定されており、老朽建築物の除却費や、燃えにくい建物への建て替えの設計費・監理費などに助成があります。老朽住宅を除却した土地の固定資産税・都市計画税には、一定の要件のもとで減免の制度もあります。

事業期間は2031年3月までです。助成額や要件は建物ごとに異なるため、解体や売却の契約をする前に区の不燃化推進係へ確認しましょう。

出典：江東区「不燃化特区支援制度のご案内（助成、減免等）」

3,000万円控除の確認書は建築調整課で申請する

相続した空き家の3,000万円控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）とは、亡くなった方が一人で住んでいた家やその敷地を相続人が売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。2024年1月1日以後の売却では、相続人が3人以上の場合の上限は1人あたり2,000万円になります。

この特例を確定申告で使うには、空き家のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。江東区では、区役所5階の建築調整課 建築調整係が窓口で、来庁前に電話での予約が必要です。交付まで通常2週間ほどかかるため、申告期限の直前ではなく、引渡しが済んだら早めに申請しましょう。

なお、この特例の対象は1981年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物として登記されているマンションは対象外です。マンションの多い江東区では、この点を知らずに期待してしまう方もいるため、最初に確認しておくと安心です。要件の全体は空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限、申告の手順は空き家特例の確定申告｜書き方・必要書類と確認書の取り方で解説しています。

出典：江東区「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」、国税庁 タックスアンサーNo.3306

相続の整理に使える「老朽空家等相談員派遣」

江東区は、区内の使われていない一戸建て住宅（兼用住宅を含む）の所有者や相続人に、司法書士・行政書士を無料で派遣しています（行政書士は2026年4月1日から）。活用・流通・除却を目的とする個人が対象で、相続人が決まっていない段階の整理に役立ちます。

出典：江東区「老朽空家等相談員派遣事業」

区の窓口と不動産会社の使い分け

区の窓口は制度を案内してくれますが、価格の査定や買主探しは行いません。「制度の可否は区、価格と売り方は不動産会社、税額の判断は税理士」と役割を分けて相談すると、話が早く進みます。

会社選びを先延ばしにしないほうがよい理由｜空き家を持ち続けるリスク

空き家は、持っているだけで税金と管理の負担がかかり、放置するほど売却の条件が悪くなります。

• 税金のリスク：2023年12月13日施行の改正空家特措法で、管理が不十分な空き家は「管理不全空家」として指導を受け、勧告されると土地の固定資産税を軽くする住宅用地特例（200㎡以下の部分は課税標準が6分の1）が外れます。
• 建物と賠償のリスク：人が住まない木造住宅は傷みが早く、屋根材や外壁が落ちて他人に被害を与えると、所有者が損害賠償の責任を問われることがあります（民法第717条の工作物責任）。
• 期限のリスク：3,000万円控除の売却期限、相続登記の申請期限、除却助成の年度ごとの申請期限は、いずれも過ぎると取り戻せません。

仲介と買取、古家付きと更地｜手取りで比べる計算例

空き家の売り方は、売却価格ではなく、費用を引いた手取りで比べるのが基本です。

仮定の例（実際の事例や相場ではありません）：江東区内の古い木造の空き家について、3つの売り方を仮の金額で比べます。税金は含めていません。

※仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税10%を加えた額です（売買価格400万円超の場合）。

この例では、解体して更地にしても、助成を受けられなければ手取りは古家付きより少なくなります。また、解体して1月1日をまたぐと、土地の固定資産税の住宅用地特例が外れます。解体は「助成の対象か」「再建築できるか」「いつ引き渡すか」を確かめてから決めるのが鉄則です。

買取は金額だけを見ると低くなりますが、片付けや修繕をせずに短期間で現金化でき、契約不適合責任（引渡し後に見つかった欠陥について売主が負う責任）を免除する条件になることも多くあります。

査定・面談で確かめる5つの質問｜強い会社の見分け方

空き家売却に強いかどうかは、同じ質問を2〜3社にして、答えを比べるとはっきり分かります。次の5つを、そのまま聞いてみてください。

査定価格が他社より極端に高い場合は、理由を必ず聞きましょう。媒介契約を取るために高い価格を示し、売り出してから値下げを求める例もあるためです。高い査定額よりも、根拠のある査定額を出す会社を選びましょう。

媒介契約と仲介手数料｜空き家ならではの確認点

空き家を仲介で売るときは、媒介契約の種類によって会社の報告義務が変わり、800万円以下の物件では仲介手数料の特例が使われることがあります。署名の前に、次の2点を確認しましょう。

媒介契約の3種類と報告義務

媒介契約とは、不動産会社に買主探しを依頼するときに結ぶ契約のことです。宅地建物取引業法では、複数社に頼める「一般媒介」、1社だけに頼む「専任媒介」（売主への報告は2週間に1回以上）、「専属専任媒介」（同1週間に1回以上）の3種類が定められています。現地に行けない方は、報告義務のある専任系を選ぶと販売状況を把握しやすくなります。

800万円以下の空き家の仲介手数料の特例

国土交通省の告示改正（2024年7月1日施行）により、価格が800万円以下の宅地建物（低廉な空家等）を仲介で売る場合、不動産会社が依頼者から受け取れる報酬の上限は30万円＋消費税（税込33万円）になりました。この特例を使うには、媒介契約を結ぶときに、あらかじめ報酬額を説明して依頼者の合意を得る必要があります。

地価の高い江東区でも、建て替えのできない土地や借地権付きの建物では当てはまることがあります。特例を使うかどうかと、その分どんな調査や販売活動をしてくれるのかを、セットで確認しましょう。

出典：国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラムについて」

江東区の空き家を売るまでの会社選び｜5つのステップ

会社選びは、状況を整理し、区の制度を確認したうえで、2〜3社に同じ条件で査定を頼み、調査の中身と手取りで決めるのが基本です。次の順番で進めると、比較の漏れを防げます。

1. 空き家の状況を整理する：名義、相続の時期、建築年、家財の量、相続人の人数と意向をメモにまとめます。
2. 区の制度の対象かを確認する：除却助成・不燃化特区・確認書の対象になりそうかを、区のホームページや窓口で確かめます。
3. 2〜3社に査定を依頼する：タイプの違う会社を混ぜ、仲介価格と買取価格の両方を聞きます。
4. 調査の根拠と手取りを比べる：道路・再建築・特例について何を調べたかと、費用を引いた手取りを比べます。
5. 媒介契約または買取契約を結ぶ：報告の頻度、手数料、契約不適合責任の範囲を書面で確認します。

登記と税金の窓口も確認しておく

江東区の不動産の登記は東京法務局墨田出張所が管轄し、税務署は住所によって江東西税務署と江東東税務署に分かれます。相続登記や確定申告は、空き家の所在地や売主の住所で窓口が変わるため、依頼する司法書士・税理士、または不動産会社に早めに確認しましょう。片付けの進め方は空き家を売却する前の片付け｜段取り・費用と残したまま売る方法も参考にしてください。

江東区の空き家売却を相談するならセルフリジェネレーション｜本店Googleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

当社の店舗は、江東区と隣り合う墨田区（押上の本店・錦糸町オフィス）と江戸川区（瑞江店）にあります。江東区の空き家についても、まずはお問い合わせください。物件の場所や内容をお聞きしたうえで、対応できるかどうかを含めて率直にお答えします。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、連絡の早さ、進捗状況のこまめな報告、相続が関わる実家の売却への対応を評価していただいています。この記事で挙げた「期限から逆算した段取り」と「報告の約束」は、空き家の売却で当社が特に大切にしている点です。

「ご依頼した直後に父が亡くなり売却時の相続手続きにも直ぐにご対応くださり、何から何までお世話になりました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

ご相談いただいた場合は、所在地・相続の状況・家財の有無をお聞きしたうえで、役所と法務局で道路や建築年を調べ、仲介と買取それぞれの価格と手取りの目安を並べてお示しします。書類がそろっていなくても構いません。

セルフリジェネレーションの強み

• 城東エリアに根ざした地域密着：墨田区・江戸川区を中心に、下町の細い道路や低地の事情を踏まえてご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介のほうが手取りが多い場合は仲介を、早さや手間を優先する場合は当社による直接買取をご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：相続・接道・共有が重なった空き家のご相談にも対応しています。
• 専門家による無料相談とLINE・オンライン相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料で相談でき、遠方の方も来店せずに始められます。

仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定、何から始めればよいか整理したい方は無料相談からどうぞ。隣の墨田区の空き家については墨田区で空き家売却に強い不動産会社の特徴6つと見分け方で解説しています。

よくある質問

江東区で空き家売却に強い不動産会社は、どう見分ければよいですか？

査定の前に道路や建築年を役所で調べ、仲介と買取の手取りを並べて説明できるかで見分けます。あわせて、区の除却助成、3,000万円控除の期限、報告の頻度を質問し、具体的に答えられる会社を選びましょう。

江東区の空き家の解体に、助成金は使えますか？

1981年5月31日以前に着工した木造住宅などで耐震性が十分でないものは、除却工事費の2分の1（上限100万円）の助成を受けられる場合があります（江東区、2026年10月時点）。区の交付決定の前に契約や着工をすると対象外になるため、先に安全都市づくり課へ相談してください。

江東区で3,000万円控除の確認書は、どこで申請しますか？

江東区役所5階の都市整備部 建築調整課 建築調整係（電話03-3647-9754）で申請します。事前の予約が必要で、手数料は1申請300円、交付まで通常2週間ほどかかります。

空き家は解体して更地にしてから売ったほうがよいですか？

一概には言えません。解体費がかかるうえ、1月1日時点で更地だと土地の固定資産税の軽減が外れ、建て替えのできない土地では売りにくくなることもあります。助成の対象か、再建築できるかを確認し、古家付きで売る場合の手取りと比べて決めましょう。

江東区のマンションの空き部屋でも、3,000万円控除は使えますか？

相続した空き家の3,000万円控除は、区分所有建物として登記されているマンションは対象外です。マンションを相続して売る場合は、相続税を払っているときの取得費加算の特例など、別の制度が使えるかを税理士に確認しましょう。

まとめ

江東区の空き家売却は、会社の名前や知名度ではなく、空き家ならではの準備を具体的に進められるかで依頼先を選びましょう。

• 江東区の空家等は1,114件（2022年の区の調査）で、空き家になった理由の1位は相続人が決まっていないことです。
• 強い会社は、道路・再建築・建築年を調べたうえで、根拠のある価格を出します。
• 除却助成（上限100万円）は区の交付決定前の契約・着工が対象外になるため、順番に注意します。
• 3,000万円控除（2027年12月31日まで）の確認書は、区役所の建築調整課で申請します。
• 仲介と買取、古家付きと更地を、費用を引いた手取りで比べて見せてくれる会社を選びます。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日

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株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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