【2026年】平井の土地価格と坪単価｜地点別一覧と荒川沿いの注意点の記事

「平井の土地は、いま坪いくらくらいなのだろう」「荒川のそばだけれど、価格はちゃんと上がっているのだろうか」。親から相続した平井の実家や、長く住んできた自宅の土地の売却を考え始めたとき、まず気になるのはこの2つではないでしょうか。

この記事では、国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）と東京都の基準地価（2026年7月1日時点）の地点データをもとに、江戸川区平井1〜7丁目の土地価格と坪単価を地点ごとに整理しました。地点のない小松川エリアの考え方もあわせて解説します。

• 平井エリアの公示地価・基準地価の地点別の価格と坪単価（2026年）
• 過去10年の値上がり幅と、平井駅北口の再開発との関係
• 荒川・旧中川に挟まれた立地の水害リスクと、不燃化特区の助成制度
• 自分の土地の価格目安の出し方と、売却時の手取りの計算例

先に結論をお伝えすると、2026年の平井エリアの住宅地は坪約128万〜175万円で、平井駅に近く容積率が高い地点ほど高くなります。駅前の商業地は坪約489万円で、10年で約81％上昇しました。

この記事の結論

• 2026年地価公示で、平井の住宅地5地点は坪約137万〜172万円、単純平均は1㎡あたり48.76万円（坪約161万円）です。
• 平井駅前の商業地（平井5丁目）は1㎡あたり148万円（坪約489万円）で、前年比+12.1％と大きく上がりました。
• 住宅地5地点の平均は10年前（2016年）比で約47％上昇し、2026年も前年比+6.7〜9.9％と江戸川区平均（+5.7％）を上回っています。
• 2026年7月1日時点の基準地価でも平井の4地点はすべて前年比+8.1〜12.1％で、上昇は続いています。
• 小松川には公的な地価の地点がないため、隣接する平井の地点と路線価から目安を出し、最後は成約事例で確かめます。

【2026年】平井の土地価格と坪単価｜地価公示の地点別一覧

2026年の平井エリアの住宅地の公示地価は、1㎡あたり41.5万〜52.1万円（坪単価約137万〜172万円）です。以下は、国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）から、江戸川区平井の住宅地の標準地をすべて抜き出し、価格の高い順に並べたものです。

地価公示とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を判定し、3月に公表するものです。坪単価は「1㎡あたりの価格×3.305785」で計算しています（1坪＝約3.31㎡）。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点、標準地の公表データより当社集計）。容積率は都市計画上の指定容積率です。

5地点の単純平均は1㎡あたり48.76万円（坪約161.2万円）です。駅から400〜830mの4地点は坪153万〜172万円台に集まり、駅から1.2km離れた平井7丁目だけが坪約137万円と一段低くなっています。

平井駅前の商業地の公示地価

商業地は住宅地より大幅に高く、JR平井駅北口の駅前（駅から0m）にある平井5-15-7は1㎡あたり148万円（坪約489.3万円）、前年比+12.1％でした。商業地域・容積率500％の地点で、周辺は「中層の飲食店舗・小売店舗などが集まる駅前の商業地域」と評価されています。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）。

平井の基準地価（2026年7月1日時点）｜全4地点が上昇

2026年7月1日時点の基準地価でも、平井エリアの4地点はすべて前年比+8.1〜12.1％と上昇しています。基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の基準地の価格を調査し、9月に公表するものです。地価公示と半年ずれた時点の価格なので、両方を見ると直近の動きが分かります。

出典：東京都「地価調査（基準地価）」（2026年7月1日時点。前年比は2025年7月1日時点の価格との比較で当社計算）。

基準地価の住宅地は坪約128万〜175万円で、地価公示とほぼ同じ価格帯です。駅に近いほど高い順番も共通しています。

注目したいのは平井1丁目の地点です。容積率300％で駅から850mと、平井4丁目の公示地点（駅830m）と距離はほぼ同じですが、坪単価は約30万円低くなっています。平井1丁目の一部は後述する「平井二丁目付近地区」の木造住宅密集地域に含まれ、道路が狭い区画が多いことが、こうした差の背景にあると考えられます。

平井の地価推移｜10年で約47％上昇、駅前商業地は約81％

平井の住宅地5地点の公示価格の単純平均は、2016年の1㎡あたり約33.3万円から2026年は約48.8万円となり、10年で約47％上昇しました。駅前商業地の平井5-15-7は同じ10年で81.6万円から148万円へ、約81％の上昇です。

※価格は1㎡あたり。出典：国土交通省「地価公示」各年1月1日時点。

駅前商業地は2020年の105万円から2021年に102万円へいったん下がりましたが、その後は毎年上がり、2025年から2026年の1年だけで16万円上昇しています。住宅地では、準工業地域でマンションが多い平井4丁目が10年で約53％と最も大きく伸び、駅から遠い平井7丁目は約38％にとどまりました。

江戸川区全体では、東京都財務局の集計（2026年1月1日時点）で住宅地の平均変動率が+5.7％、商業地が+8.7％でした。平井の住宅地（+6.7〜9.9％）と駅前商業地（+12.1％）は、いずれも区の平均を上回る上昇です（出典：東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率」）。区全体の動きは【2026年】江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格もあわせてご覧ください。

平井駅北口の再開発と地価

平井駅北口では「平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業」が行われ、地上29階・地下1階、高さ約110mの住宅・店舗・保育所などの複合施設が整備されました。東京都の事業概要によると、施行区域は約0.7ha、住宅は374戸、2017年（平成29年）9月21日に都市計画決定、2021年（令和3年）3月に建築工事に着工しています（出典：東京都都市整備局「平井五丁目駅前地区（組合施行）」）。建物は2024年に竣工しています。

市街地再開発事業とは、古い建物が密集した区域で土地をまとめ、道路や広場と高層の建物を一体的に整備する事業のことです。再開発だけが地価上昇の理由とは言い切れませんが、駅前商業地の上昇率が住宅地より大きいのは、駅前の機能が強化されたことの表れと考えられます。

平井で坪単価に差が出る理由｜駅距離・容積率・用途地域・道路

同じ平井エリアでも住宅地の坪単価に40万円以上の差が出るのは、主に「平井駅からの距離」「容積率」「用途地域」「前面道路の幅と町の成り立ち」の4つが違うためです。

平井駅からの距離

平井駅はJR総武線（各駅停車）の駅で、錦糸町・秋葉原方面へ乗り換えなしで行けます。駅から400〜500mの平井2丁目・3丁目・6丁目の地点は坪171万〜175万円、1.1〜1.2km離れた平井7丁目の地点は坪128万〜137万円です。平井は駅を中心に南北に細長い町なので、北端・南端に近いほど駅距離が延び、価格が下がる傾向があります。

容積率と用途地域（準工業地域に注意）

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合の上限のことです。平井の駅近くの住宅地は第一種住居地域・容積率300％が中心ですが、平井4丁目・7丁目の一部は準工業地域・容積率200％です。準工業地域とは、主に軽工業の工場などの利便を図る地域で、住宅も建てられますが、周辺に工場や作業所が混在することがあります。

平井4丁目の地点は準工業地域でも中高層マンションが多い地域のため、容積率200％ながら坪約172万円と高い一方、平井7丁目の地点は「一般住宅・アパート・工場等が混在する地域」と評価され、坪約137万円です。用途地域の基本は売買物件の「用途地域」って何？で解説しています。

前面道路の幅と町の成り立ち

公示地価の標準地の前面道路は、平井2-24-2が5.5m、平井6丁目の2地点と平井4-29-16が6.0m、平井7-12-3が11.0mです。標準地は道路条件の整った「標準的な土地」が選ばれているため、実際の売却では、幅4m未満の道路に面した土地は標準地より低く評価されるのが一般的です。

幅4m未満の道路のうち、建築基準法42条2項により道路とみなされるものを「2項道路」といいます。2項道路に面した土地は、建て替え時に道路の中心から2mまで敷地を後退（セットバック）させる必要があり、使える面積が減る分だけ価格に影響します。平井1〜2丁目のように古くからの木造住宅が多い地域では、売却前に役所で道路の種類を確認しておくことが大切です。

江戸川区の敷地面積の最低限度（70㎡）

江戸川区では2004年（平成16年）6月24日から、対象区域で建築物の敷地面積の最低限度を70㎡とする制限があります（出典：江戸川区「建築基準法による敷地面積の最低限度の制限」）。140㎡程度の土地を2区画に分けて売る場合は、1区画70㎡以上を確保できるかで売り方が変わります。

荒川沿いの平井・小松川｜水害リスクと不燃化特区の助成

平井・小松川は西を旧中川、東を荒川に挟まれた低地で、売却時には水害ハザードマップの確認を買主から必ず求められます。同時に、木造住宅が密集する一部の地域では、区の不燃化特区の助成制度が使えます。

水害ハザードマップの確認

江戸川区は区内の多くが満潮時の海面より低い、いわゆるゼロメートル地帯です。区は2025年7月に水害ハザードマップ第2版を公表し、荒川・江戸川の洪水、高潮、内水氾濫の想定と、区外への広域避難の考え方を示しています（出典：江戸川区水害ハザードマップ第2版）。

不動産の売買では、宅地建物取引業者が重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務づけられています。ただし、浸水想定は平井・小松川のほぼ全域に共通する条件で、上の地価公示の価格もそれを織り込んだうえで毎年上がっています。浸水想定があるだけで売れなくなることは多くありませんが、事前に自分の土地の想定浸水深を確認しておくと、買主への説明がスムーズです。

平井二丁目付近地区（不燃化特区・密集事業）

平井二丁目付近地区は、老朽木造建築物が多く道路基盤が弱いなど、防災上の課題を抱えた地区として、東京都の不燃化特区（不燃化推進特定整備地区）に指定されています。不燃化特区とは、木造住宅が密集する地域で、建物の建て替えや除却を区が重点的に助成し、燃えにくいまちにする制度のことです。

出典：江戸川区「不燃化推進特定整備事業（不燃化特区制度）」、江戸川区「平井二丁目付近地区密集住宅市街地整備促進事業の概要」。助成の条件や金額は年度で変わることがあるため、申請前に区のまちづくり推進課へ確認してください。

この地区で古家付きの土地を売る場合、売主が除却助成を使って解体し、更地にして売るという選択肢があります。ただし、助成の申請手続きや解体工事の時期は、売買契約や引き渡しの日程と合わせて段取りを組む必要があるため、解体業者に依頼する前に区の窓口で手順を確認しておきましょう。江戸川区の解体の助成全般は東京都江戸川区で戸建を解体する予定の方へ！解体は補助金・助成金を活用しましょう！で紹介しています。

小松川の土地価格の調べ方｜地価の地点がないエリアの考え方

小松川1〜4丁目には、2026年の地価公示・基準地価の地点がありません。そのため小松川の土地は、隣接する平井の地点の単価と、国税庁の路線価を組み合わせて目安を出します。

小松川は平井の南側に位置し、都営新宿線の東大島駅（小松川口）が最寄りになる地域が多いエリアです。JR平井駅を使う平井とは最寄駅が異なるため、平井の地点の単価をそのまま当てはめないことが大切です。国税庁の財産評価基準書（路線価図）で前面道路の路線価を調べて0.8で割り、条件の近い平井1丁目・7丁目などの地点と比べたうえで、国土交通省の不動産情報ライブラリで小松川の取引価格を確認しましょう。

自分の土地の価格目安を出す方法｜4つの手順と計算例

自分の土地のおおよその価格は、「近くの標準地の単価」に「自分の土地の条件による補正」をかけ、面積を掛けると求められます。査定を受ける前に把握しておくと、提示された価格が妥当かを判断しやすくなります。

1. 近くの標準地を探す：この記事の表から、同じ丁目で駅からの距離・容積率が近い地点を選びます。
2. 条件を比べる：駅距離、前面道路の幅、形（整形地か旗竿地か）、角地かどうか、用途地域を比較します。
3. 路線価で確かめる：前面道路の路線価を0.8で割り、公示地価ベースの目安と比べます。国税庁によると、2026年分の路線価は2026年7月1日に公表され、公示価格などの80％程度を目安に評価されています（出典：国税庁「令和8年分の路線価等について」）。
4. 成約事例で調整する：近くで最近売れた土地の価格と比べ、今の需要を反映させます。最終的には不動産会社の査定で確認します。

計算例（仮定の数値）

以下はすべて説明のための仮定の数値です。平井6丁目で、平井駅から約600m、幅4mの区道に面した80㎡の整形地を想定します。

• 近くの標準地：平井6-20-8（51.9万円/㎡、駅400m、前面道路6.0m、容積率300％）
• 条件補正：駅から少し遠く道路もやや狭いため、仮に標準地の90％と見込む → 51.9万円×0.9＝約46.7万円/㎡
• 価格の目安：46.7万円×80㎡＝約3,736万円（坪単価約154.4万円）
• 路線価での確認：前面道路の路線価が仮に37.4万円/㎡なら、37.4万円÷0.8＝約46.8万円/㎡となり、上の目安とおおむね一致

大きくずれる場合は、旗竿地や不整形地、セットバックの有無、建物の解体が必要かどうかなど、価格に影響する個別の事情がないか確認しましょう。

平井で土地を売るときの手取り計算と注意点

土地の売却で手元に残るお金は、売却価格から仲介手数料・印紙税・測量費などを差し引き、さらに利益が出た場合は譲渡所得税を払った残りです。

手取りの計算例（仮定の数値）

※金額はすべて仮定です。古家を解体してから引き渡す場合は、解体費が別にかかります。印紙税の軽減措置は2027年3月31日までに作成される契約書が対象です（国税庁）。測量費の考え方は土地売却で必要な測量の費用はどれくらい？節約する方法とは？で解説しています。

平井エリアで特に確認したい注意点

• 古家付きか更地か：平井は築年数の古い木造住宅が建つ土地が多く、解体して更地にするかが最初の分かれ道です。平井二丁目付近地区なら除却助成を使える可能性があります。判断の目安は家を更地にして売る方が良い物件とメリット・デメリットをご紹介！をご覧ください。
• 準工業地域の周辺環境：平井4丁目・7丁目などの準工業地域では、近くに工場や作業所があるかを買主が気にすることがあります。事前に周辺の状況を把握しておくと説明がしやすくなります。
• 相続した土地：2024年4月1日から相続登記が義務化されており、売却前に相続登記を済ませる必要があります。

土地を高く売るための工夫は土地を高く売るためにはどうしたらいい？ポイントや注意点を紹介！にまとめています。

仲介か買取か｜平井の土地の売り方の選び方

相場に近い価格を目指すなら仲介、早さと確実さを優先するなら買取が向いています。平井は駅近の住宅地の需要が強いため、整形地で道路条件が良ければ、まず仲介で売るのが基本です。

一方、古家や家財がそのまま残っている土地、セットバックや旗竿地で買主が限られる土地、相続人の間で早く現金化して分けたいケースでは、買取のほうが結果的に負担が少ないこともあります。売却期間の目安は【2026年】江戸川区の一戸建て売却期間の目安｜長引く原因と早く売るコツも参考にしてください。

判断の目安（よくあるケースを一般化したもの）

1. 平井駅から1km以内・整形地・道路幅4m以上 → まず仲介で相場に近い価格を目指す
2. 平井二丁目付近地区の古家付き → 除却助成を使って更地で売る場合と、古家付きのまま売る・買取の手取りを比べる
3. 2項道路・旗竿地・境界未確定 → 仲介で売れる見込みと期間を確認し、長引くなら買取も検討する
4. 相続税の納付や相続人間の分配で期限がある → 期限から逆算し、買取を含めて確実に間に合う方法を選ぶ

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、所在地と土地の面積、建物の有無をお知らせください。
2. 公示地価・基準地価・路線価・周辺の成約事例をもとに、机上査定の価格帯をお伝えします。
3. 現地で道路・境界・建物の状態、浸水想定や助成制度の対象かどうかを確認し、仲介価格と当社の買取価格を両方ご提示します。
4. 相続や税金が関わる場合は、顧問の税理士・弁護士との無料相談をご案内します。
5. 売り方を決めたら、測量・解体・残置物の手配まで一括でサポートします。

平井の土地売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleマップの評価は、瑞江店が★4.9、本店が★4.8です（2026年10月時点）。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、価格設定の丁寧な説明や、こまめな進捗報告、親身な相談対応を評価していただいています。

「価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました」（Googleクチコミより一部抜粋）

平井の土地の売却では、地価公示の地点との条件の違いや、ハザードマップ・不燃化特区の助成など、価格の根拠として説明すべきことが多くあります。当社では、なぜその価格になるのかを地点データと周辺の取引をもとにご説明し、売り出し後も反響や内覧の状況をこまめに共有することを大切にしています。

セルフリジェネレーションの強み

• 江戸川区・墨田区に特化：平井・小松川の地点ごとの価格差や木造住宅密集地域の事情を踏まえて価格をご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介と当社の直接買取の価格を比べて選べます。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：古家付き・2項道路・旗竿地にも対応します。
• 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・FPに無料で相談できます。
• LINE・オンライン相談：遠方にお住まいの方もご利用いただけます。

平井の地価データは江戸川区平井の土地相場・坪単価・地価推移のページでもご覧いただけます。仲介での売却は不動産売却のページ、早く確実に売りたい方は不動産買取のページ、まずは価格を知りたい方は無料査定、売り方を相談したい方は無料相談からどうぞ。同じ総武線沿いの価格は【2026年】小岩の土地価格と坪単価｜町丁別一覧と再開発の影響、東西線沿いは【2026年】西葛西・葛西の土地価格と坪単価｜地点別一覧と売却の目安でも紹介しています。

よくある質問

平井の土地の坪単価はいくらですか？

2026年の地価公示で、江戸川区平井の住宅地5地点は坪約137万〜172万円、平均は坪約161万円です。平井駅前の商業地（平井5丁目）は坪約489万円です。

平井の地価は上がっていますか？

上がっています。2026年の地価公示で平井の住宅地は前年比+6.7〜9.9％、駅前商業地は+12.1％で、2026年7月1日時点の基準地価でも4地点すべてが+8.1〜12.1％上昇しました。住宅地の平均は10年で約47％上がっています。

小松川の土地価格はどうやって調べればいいですか？

小松川1〜4丁目には2026年の地価公示・基準地価の地点がないため、国税庁の路線価を0.8で割った値と、条件の近い平井の地点の単価を比べて目安を出します。最後に不動産情報ライブラリの取引価格や不動産会社の査定で確かめるのが確実です。

平井は水害リスクがあると土地は売りにくいですか？

浸水想定があるだけで売れなくなることは多くありません。平井・小松川のほぼ全域に共通する条件で、地価公示の価格もそれを織り込んだうえで毎年上がっています。売却時は重要事項説明でハザードマップ上の位置を説明するため、事前に想定浸水深を確認しておくとスムーズです。

平井二丁目の古い家は解体してから売るべきですか？

必ずしも解体する必要はなく、古家付きのまま売るほうが手取りが多くなることもあります。平井二丁目付近地区は不燃化特区で老朽建築物の除却助成があるため、助成を使った解体費と、古家付きのまま売る場合や買取の価格を比べて判断しましょう。

公示地価の価格で土地を売ることはできますか？

公示地価はあくまで標準的な土地の目安なので、その価格で売れるとは限りません。実際の売却価格は、駅距離・道路・形・建物の有無などの個別条件と、周辺の成約事例によって公示地価より高くも低くもなります。

まとめ

平井エリアの土地価格は、2026年の地価公示で住宅地が坪約137万〜172万円、駅前の商業地が坪約489万円です。住宅地の平均は10年で約47％上昇し、2026年7月1日時点の基準地価でも全地点で上昇が続いています。

• 坪単価の差は、平井駅からの距離・容積率・用途地域（準工業地域かどうか）・前面道路で生まれます。
• 平井駅北口の再開発（地上29階・374戸）もあり、駅前商業地は前年比+12.1％と大きく上がっています。
• 荒川・旧中川に挟まれた低地のため、ハザードマップの確認は必須です。平井二丁目付近地区では不燃化特区の除却助成も使えます。
• 小松川には地価の地点がないため、路線価÷0.8と平井の地点を組み合わせて目安を出しましょう。
• 条件が良い土地は仲介、古家や相続で急ぐ土地は買取も比べて選ぶのがおすすめです。

公的な地価は「目安」にすぎません。正確な売却価格を知りたい方は、平井・小松川の取引事情に詳しい地元の不動産会社に査定を依頼してください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月3日

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