【2026年】小岩の土地価格と坪単価｜町丁別一覧と再開発の影響の記事

「小岩の土地は、いま坪いくらくらいなのだろう」「駅前の再開発で、うちの土地の価格も上がっているのだろうか」。相続した実家の土地や、長く住んできた自宅の売却を考え始めたとき、多くの方が最初に知りたいのがこの2つです。

この記事では、国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）と東京都の基準地価（2026年7月1日時点）の地点データをもとに、西小岩・南小岩・東小岩・北小岩の土地価格と坪単価を町丁目ごとに整理しました。

• 小岩エリアの地価公示・基準地価の地点別の価格と坪単価（2026年）
• 過去10年の値上がり幅と、JR小岩駅周辺の再開発の進み具合
• 町丁目で坪単価が違う理由と、自分の土地の価格目安の出し方
• 売却するときの手取りの計算例と、小岩エリア特有の注意点

先に結論をお伝えすると、2026年の小岩エリアの住宅地は坪110万〜160万円台が中心で、JR小岩駅に近いほど・容積率が高いほど高くなります。駅前の商業地は再開発の進展とともに伸びが大きく、基準地価では前年比+13.4％の地点もあります。

この記事の結論

• 2026年地価公示で、小岩エリアの住宅地9地点の坪単価は約112万〜164万円、単純平均は約145万円/坪です。
• JR小岩駅北口の商業地（西小岩1丁目）は坪約661万円で、前年比+11.1％と区内でも大きく上昇しました。
• 住宅地8地点の平均は10年前（2016年）比で約37％上昇し、2026年も前年比+3.7〜7.6％と上昇が続いています。
• 駅から600m以内・容積率300％の地点は坪158万〜164万円、駅から1.2km以上・容積率200％の地点は坪112万〜130万円と、30万円以上の差があります。
• 新小岩は葛飾区の別エリアです。小岩の土地の目安は「近くの標準地の単価×条件補正×面積」で出し、最後は成約事例で確かめます。

【2026年】小岩の土地価格と坪単価｜地価公示の町丁別一覧

2026年の小岩エリアの住宅地の公示地価は、1㎡あたり33.9万〜49.5万円（坪単価約112万〜164万円）です。以下は、国土交通省が国土数値情報として公開している「地価公示」データ（2026年1月1日時点）から、西小岩・南小岩・東小岩・北小岩の住宅地の標準地をすべて抜き出し、価格の高い順に並べたものです。

地価公示とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を判定し、3月に公表するものです。坪単価は「1㎡あたりの価格×3.305785」で計算しています（1坪＝約3.31㎡）。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点、国土数値情報 地価公示データより当社集計）。容積率は都市計画上の指定容積率です。東小岩5-27-2は2026年に新しく設定された地点のため前年比はありません。

駅前・幹線道路沿いの商業地の公示地価

商業地は住宅地より大幅に高く、JR小岩駅北口から80mの西小岩1-23-13は200万円/㎡（坪約661.2万円、前年比+11.1％）です。駅南口の駅前通りに面した南小岩7-17-1は86.7万円/㎡（坪約286.6万円、同+7.0％）でした。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点、国土数値情報 地価公示データより当社集計）。

小岩の基準地価（2026年7月1日時点）｜半年でさらに上昇

2026年7月1日時点の基準地価でも、小岩エリアの全地点が前年比+6.7〜13.4％と上昇しています。基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の基準地の価格を調査し、9月に公表するものです。地価公示と半年ずれた時点の価格なので、両方を見ると直近の動きが分かります。

出典：東京都「都道府県地価調査（基準地価）」（2026年7月1日時点、国土数値情報 都道府県地価調査データより当社集計）。

東小岩6-8-9と南小岩7-17-1は、地価公示と基準地価の両方の地点です。東小岩6-8-9は1月1日時点の49.5万円/㎡から7月1日時点の51.0万円/㎡へ約3.0％、南小岩7-17-1は86.7万円/㎡から90.2万円/㎡へ約4.0％、いずれも半年で上がっています。2026年に入ってからも上昇が続いていることが分かります。

小岩の地価推移｜10年で約37％上昇、駅前商業地は約77％

小岩エリアの住宅地8地点（2026年新設地点を除く）の公示価格の単純平均は、2016年の約31.5万円/㎡から2026年は約43.1万円/㎡となり、10年で約37％上昇しました。駅北口の西小岩1-23-13（商業地）は同じ10年で113万円/㎡から200万円/㎡へ、約77％の上昇です。

※価格は1㎡あたり。出典：国土交通省「地価公示」各年1月1日時点。

2021年から2025年にかけての上昇が特に大きく、駅に近い地点ほど伸びています。一方、駅から1.8km離れた東小岩1丁目は10年で約25％の上昇にとどまり、小岩エリアの中でも「駅距離」で値動きがはっきり分かれています。

江戸川区全体では、東京都財務局の集計（2026年1月1日時点）で住宅地の平均変動率が+5.7％、商業地が+8.7％でした。小岩の駅近の住宅地（+6.5〜7.6％）や駅前商業地（+11.1％）は、区の平均を上回る上昇です（出典：東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率」）。区全体の動きは【2026年】江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格もあわせてご覧ください。

JR小岩駅周辺の再開発｜地価への影響と今後の予定

小岩駅周辺では、南口・北口の3つの市街地再開発が進んでおり、駅前の商業地を中心に地価を押し上げる要因になっています。市街地再開発事業とは、古い建物が密集した区域で土地をまとめ、道路や広場と高層の建物を一体的に整備する事業のことです。

出典：江戸川区「JR小岩駅北口地区 第一種市街地再開発事業」、江戸川区「南小岩七丁目地区」、施工会社の竣工発表（2026年）。

再開発で上がりやすい土地・影響が小さい土地

再開発の効果が価格に表れやすいのは、駅から徒歩10分圏内の商業地と、マンション用地になり得る容積率300％以上の住宅地です。基準地価で西小岩1-27-16（駅400m）が+13.4％、南小岩6-22-15（駅660m・容積率300％）が+8.2％と、区平均を上回っているのはその表れと考えられます。

一方、駅から1km以上離れた容積率200％以下の住宅地は、再開発の恩恵が直接は届きにくく、上昇率も+3.7〜6.6％にとどまっています。「駅前が再開発されたから自分の土地も同じだけ上がる」とは限らない点に注意が必要です。

プロの視点：再開発を待つべきか

北口地区や南小岩七丁目地区の完成を待てばさらに上がる可能性はありますが、将来の地価は金利や景気にも左右され、確実ではありません。建物の老朽化や固定資産税、相続人の事情など「待つコスト」もあるため、当社では「今の価格」と「待った場合のリスク」を並べてご説明し、売る時期を一緒に判断しています。

町丁目で坪単価が違う理由｜駅距離・容積率・道路幅・町の成り立ち

同じ小岩エリアでも坪単価に50万円以上の差が出るのは、主に「駅からの距離」「容積率」「前面道路の幅」「町の成り立ち（区画整理の有無）」の4つが違うためです。

駅からの距離

JR総武線の小岩駅から500〜650mの地点（東小岩6丁目、西小岩1丁目・4丁目）は坪158万〜164万円、1.2km以上離れた地点（東小岩4丁目・1丁目、南小岩4丁目）は坪112万〜130万円です。小岩駅は秋葉原・錦糸町方面へ乗り換えなしで行けるため、駅近の土地の需要が強いエリアです。北小岩は京成本線の京成小岩駅・京成江戸川駅が最寄りになる地域が多く、JR駅からの距離によって評価が変わります。

容積率と用途地域

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合の上限のことです。駅に近い住宅地は第一種住居地域・容積率300％、駅から離れると200％、北小岩8丁目や北小岩6丁目のように第一種中高層住居専用地域・容積率150％の地点もあります。建てられる床面積が小さいほど、坪単価は低めになります。用途地域の基本は売買物件の「用途地域」って何？で解説しています。

前面道路の幅

公示地価の標準地でも、前面道路は4.0m（東小岩4-25-7）から16.3m（南小岩5-7-5）まで幅があります。南小岩5-7-5は駅から930mありながら坪約157.7万円と高く、広い道路に面していることが評価に表れています。逆に、古くからの市街地では幅4m未満の道路（建築基準法42条2項道路）に面した土地もあり、建て替え時に道路の中心から2mまで敷地を後退（セットバック）させる必要があるため、使える面積が減る分だけ価格に影響します。

町の成り立ち

小岩エリアは、戦前から市街地として発展した駅周辺と、区画整理で道路が整った地域が混在しています。基準地価の東小岩4-13-4は「区画整然とした住宅地域」と評価されており、整形地が多い地域は買主にとって建てやすく、売りやすい傾向があります。一方、旗竿地（細い通路の奥にある土地）や不整形地は、同じ町丁目でも標準地より価格が下がるのが一般的です。

江戸川区の敷地面積の最低限度（70㎡）

江戸川区では2004年（平成16年）6月24日から、対象区域で建築物の敷地面積の最低限度を70㎡とする制限があります（出典：江戸川区「建築基準法による敷地面積の最低限度の制限」）。広い土地を2区画に分けて売る場合は、1区画70㎡以上を確保できるかで売り方が変わります。

小岩エリアの土地の特徴｜江戸川沿いの水害対策とスーパー堤防

小岩エリアは江戸川に面しており、水害ハザードマップの確認は買主から必ず求められます。ただし北小岩では、堤防と一体でまちを高くする整備も進んでいます。

水害ハザードマップの確認

江戸川区は2025年7月に水害ハザードマップ第2版を公表し、荒川・江戸川の洪水、高潮、内水氾濫の想定と、区外への広域避難などの考え方を示しています（出典：江戸川区水害ハザードマップ第2版）。不動産の売買では、宅地建物取引業者が重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務づけられています。小岩エリアの多くの土地に共通する条件で、地価公示の価格もこれを織り込んでいるため、それだけで売れなくなることは多くありませんが、事前に自分の土地の想定を確認しておくと説明がスムーズです。

北小岩一丁目東部のスーパー堤防と区画整理

北小岩一丁目東部地区では、江戸川区の土地区画整理事業（2011年5月17日事業決定）と国の高規格堤防（スーパー堤防）整備が共同で行われました。高規格堤防は平成25〜29年度に、面積約1.8ha・盛土高約7mで整備されています（出典：国土交通省 関東地方整備局 江戸川河川事務所「北小岩一丁目地区」）。区画整理で道路や区画が整えられた土地は、整形で建てやすいことが売却時の強みになります。

公示地価・基準地価・路線価・実勢価格の違い

土地の価格には複数の指標があり、売却の目安として最も近いのは「実勢価格（実際の成約価格）」です。公示地価・基準地価は実勢価格に近い水準の公的な目安、路線価は公示地価の8割程度の税金計算用の価格と覚えておくと整理しやすくなります。

国税庁によると、2026年分の路線価は2026年7月1日に公表され、公示価格などを基にした価格の80％程度を目安に評価されています（出典：国税庁「令和8年分の路線価等について」）。実勢価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで、取引価格や成約価格の情報を調べることができます。

「新小岩」は葛飾区の別エリア

「小岩」と「新小岩」は名前が似ていますが、JR新小岩駅は葛飾区にあり、地価公示の地点も葛飾区として別に集計されています。この記事の数値は江戸川区の西小岩・南小岩・東小岩・北小岩のものです。新小岩エリアの価格は新小岩の土地相場・地価推移のページで確認できます。

自分の土地の価格目安を出す方法｜4つの手順と計算例

自分の土地のおおよその価格は、「近くの標準地の単価」に「自分の土地の条件による補正」をかけ、面積を掛けると求められます。査定を受ける前に把握しておくと、提示された価格が妥当かを判断しやすくなります。

1. 近くの標準地を探す：この記事の表から、同じ町丁目で駅からの距離・容積率が近い地点を選びます。
2. 条件を比べる：駅距離、前面道路の幅、形（整形地か旗竿地か）、角地かどうか、容積率を比較します。
3. 路線価で確かめる：国税庁の財産評価基準書（路線価図）で前面道路の路線価を確認し、0.8で割ると公示地価ベースの目安になります。
4. 成約事例で調整する：近くで最近売れた土地の価格と比べ、今の需要を反映させます。最終的には不動産会社の査定で確認します。

計算例（仮定の数値）

以下はすべて説明のための仮定の数値です。西小岩4丁目で、小岩駅から約800m、幅4mの区道に面した90㎡の整形地を想定します。

• 近くの標準地：西小岩4-3-15（49.3万円/㎡、駅630m、前面道路5.5m、容積率300％）
• 条件補正：駅から少し遠く道路もやや狭いため、仮に標準地の90％と見込む → 49.3万円×0.9＝約44.4万円/㎡
• 価格の目安：44.4万円×90㎡＝約3,996万円（坪単価約146.8万円）
• 路線価での確認：前面道路の路線価が仮に35.5万円/㎡なら、35.5万円÷0.8＝約44.4万円/㎡となり、上の目安とおおむね一致

大きくずれる場合は、旗竿地や不整形地、セットバックの有無、建物の解体が必要かどうかなど、価格に影響する個別の事情がないか確認しましょう。

小岩で土地を売るときの手取り計算と注意点

土地の売却で手元に残るお金は、売却価格から仲介手数料・印紙税・測量費などを差し引き、さらに利益が出た場合は譲渡所得税を払った残りです。

手取りの計算例（仮定の数値）

※金額はすべて仮定です。古家を解体してから引き渡す場合は、解体費が別にかかります。印紙税の軽減措置は2027年3月31日までに作成される契約書が対象です（国税庁）。測量費の考え方は土地売却で必要な測量の費用はどれくらい？節約する方法とは？で解説しています。

小岩エリアで特に確認したい注意点

• 古家付きか更地か：小岩エリアは築年数の古い木造住宅が建っている土地が多く、解体して更地にするかが最初の分かれ道です。解体すれば買主が見つけやすくなる一方、解体費がかかり、住宅用地の固定資産税の軽減もなくなります。判断の目安は家を更地にして売る方が良い物件とメリット・デメリットをご紹介！、区の助成は東京都江戸川区で戸建を解体する予定の方へ！解体は補助金・助成金を活用しましょう！をご覧ください。
• 2項道路とセットバック：前面道路が4m未満の場合、セットバック部分は建物を建てられないため、有効面積で価格を考えます。
• 分割して売る場合の70㎡制限：広い土地を2区画に分けるなら、1区画70㎡以上を確保できるかを事前に確認します。
• 相続した土地：2024年4月1日から相続登記が義務化されており、売却前に相続登記を済ませる必要があります。

土地を高く売るための工夫は土地を高く売るためにはどうしたらいい？ポイントや注意点を紹介！にまとめています。

売却か買取か｜小岩の土地の売り方の選び方

相場に近い価格を目指すなら仲介、早さと確実さを優先するなら買取が向いています。小岩エリアは駅近の住宅地や再開発エリア周辺の需要が強いため、整形地で道路条件が良ければ仲介でじっくり売るのが基本です。

一方、古家や家財がそのまま残っている土地、セットバックや旗竿地で買主が限られる土地、相続人の間で早く現金化して分けたいケースでは、買取のほうが結果的に負担が少ないこともあります。売却期間の目安は【2026年】江戸川区の一戸建て売却期間の目安｜長引く原因と早く売るコツも参考にしてください。

判断の目安（よくあるケースを一般化したもの）

1. 駅から1km以内・整形地・道路幅4m以上 → まず仲介で相場に近い価格を目指す
2. 古家や家財が残っていて片付けが難しい → 片付け・解体費を差し引いた仲介の手取りと、そのまま買取の価格を比べる
3. 2項道路・旗竿地・境界未確定 → 仲介で売れる見込みと期間を確認し、長引くなら買取も検討する
4. 相続税の納付や相続人間の分配で期限がある → 期限から逆算し、買取を含めて確実に間に合う方法を選ぶ

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、所在地と土地の面積、建物の有無をお知らせください。
2. 公示地価・基準地価・路線価・周辺の成約事例をもとに、机上査定の価格帯をお伝えします。
3. 現地で道路・境界・建物の状態を確認し、仲介価格と当社の買取価格を両方ご提示します。
4. 相続や税金が関わる場合は、顧問の税理士・弁護士との無料相談をご案内します。
5. 売り方を決めたら、測量・解体・残置物の手配まで一括でサポートします。

小岩の土地売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleマップの評価は★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、こまめな連絡や進捗報告、親身な対応、相続した実家の売却へのサポートを評価していただいています。小岩エリアの土地の売却は、古家の解体や境界の確認、相続人どうしの話し合いなど、売り出すまでに時間がかかる工程が多いため、「今どこまで進んでいて、次に何をするか」を細かく共有することを大切にしています。実際の口コミはGoogleマップの当社ページでご確認いただけます。

セルフリジェネレーションの強み

• 江戸川区・墨田区に特化：瑞江店を拠点に、小岩駅周辺の再開発の進み具合や町丁目ごとの需要を踏まえて価格をご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介と当社による直接買取の両方の価格を比べて、最適な売り方を選べます。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：古家付き・2項道路・旗竿地など、判断が難しい土地にも対応しています。
• 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、相続や譲渡所得税のご相談もまとめてお受けします。
• LINE・オンライン相談：遠方にお住まいで小岩の実家の土地を売りたい方もご利用いただけます。

小岩の地価データは小岩の土地相場・坪単価・地価推移のページでもご覧いただけます。仲介での売却は不動産売却のページ、早く確実に売りたい方は不動産買取のページ、まずは価格を知りたい方は無料査定、売り方を相談したい方は無料相談からどうぞ。近隣エリアの価格は【2026年】西葛西・葛西の土地価格と坪単価｜地点別一覧と売却の目安でも紹介しています。

よくある質問

小岩の土地の坪単価はいくらですか？

2026年の地価公示で、小岩エリア（西小岩・南小岩・東小岩・北小岩）の住宅地は坪約112万〜164万円、9地点の平均は坪約145万円です。JR小岩駅北口の商業地（西小岩1丁目）は坪約661万円です。

小岩駅周辺の再開発で地価は上がっていますか？

2026年7月1日時点の基準地価では、小岩駅から400mの西小岩1丁目の商業地が前年比+13.4％、南小岩7丁目が+8.2％と、江戸川区の平均を上回って上昇しています。再開発だけが理由とは言い切れませんが、駅に近い土地ほど上昇率が大きい傾向です。

北小岩の土地価格はいくらですか？

2026年の地価公示で北小岩8丁目の住宅地は1㎡あたり38.6万円（坪約127.6万円）、基準地価で北小岩6丁目の住宅地は39.9万円（坪約131.9万円）です。京成小岩駅から80mの商業地（北小岩6丁目）は67.1万円/㎡（坪約221.8万円）です。

新小岩と小岩の土地価格は同じですか？

同じではありません。JR新小岩駅は葛飾区、JR小岩駅は江戸川区にあり、地価公示の地点も別々に集計されています。新小岩の土地の価格は葛飾区の地点で確認してください。

公示地価で土地を売ることはできますか？

公示地価はあくまで標準的な土地の目安なので、その価格で売れるとは限りません。実際の売却価格は、駅距離・道路・形・建物の有無などの個別条件と、周辺の成約事例によって公示地価より高くも低くもなります。

小岩で古家付きの土地は解体してから売るべきですか？

必ずしも解体する必要はなく、古家付きのまま売るほうが手取りが多くなることもあります。解体費や固定資産税の負担、買主の層を比べて判断し、迷う場合は解体前に不動産会社へ査定を依頼するのが確実です。

まとめ

小岩エリアの土地価格は、2026年の地価公示で住宅地が坪約112万〜164万円、駅前の商業地が坪約287万〜661万円です。住宅地の平均は10年で約37％上昇し、2026年7月1日時点の基準地価でも全地点で上昇が続いています。

• 坪単価の差は、JR小岩駅からの距離・容積率・前面道路の幅・町の成り立ちで生まれます。
• 南小岩六丁目地区は2026年2月に最終街区が竣工し、北口地区・南小岩七丁目地区の再開発も進んでいます。上昇が大きいのは駅近の土地です。
• 自分の土地の目安は「近くの標準地の単価×条件補正×面積」で出し、路線価÷0.8でも確かめましょう。
• 売却時は仲介手数料・測量費・印紙税などを差し引いた手取りで考え、古家・2項道路・70㎡制限・相続登記を事前に確認します。
• 条件が良い土地は仲介、古家や相続で急ぐ土地は買取も比べて選ぶのがおすすめです。

公的な地価は「目安」にすぎません。正確な売却価格を知りたい方は、小岩の取引事情に詳しい地元の不動産会社に査定を依頼してください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月3日

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