【2026年】瑞江のマンション購入｜価格4,800万円と築年・駅距離・管理の注意点の記事

「瑞江で中古マンションを買いたいけれど、いくらくらいが妥当なの？」「築年数や駅からの距離で、どこまで価格が変わる？」「江戸川区は水害が心配。マンションなら何階を選べば安心？」。瑞江駅から歩いて通える谷河内の瑞江店には、こうした購入のご相談が日常的に寄せられます。

この記事では、国の取引データを瑞江駅に絞って当社が集計し、瑞江のマンションを買うときの価格の目安と、契約前に確認すべき注意点を整理しました。売却と購入の両方を扱う地元の不動産会社の立場から、売主側の事情も踏まえて解説します。

この記事で分かること

• 瑞江駅の中古マンションの価格の目安（2025年度の中央値と5年間の推移）
• 南篠崎町・瑞江・江戸川・春江町など、町名・築年・駅距離による価格の違い
• 住宅ローン控除・修繕積立金・管理計画認定など、買う前に確認すべきポイント
• 区のハザードマップを踏まえた、階数と建物の浸水対策の見方

結論を先にお伝えすると、瑞江駅を最寄りとする中古マンションの価格の中央値は、2025年度で4,800万円でした。築年数と駅からの距離で2,000万円以上の差がつくため、「予算」「築年」「駅距離」「管理状態」の4つをセットで比べることが失敗しないコツです。

この記事の結論

• 瑞江駅の中古マンションの価格の中央値は4,800万円（2025年度・53件）で、江戸川区全体の4,600万円をやや上回ります。
• 2011年以降築は5,500万円、1981〜2000年築は4,200万円、1980年以前築は3,100万円が中央値で、築年で価格が大きく変わります。
• 駅徒歩10分以内は4,800万〜5,500万円、11分以上は3,300万〜3,550万円が中心で、駅距離による差も1,000万円以上あります。
• 1982年1月1日より前に建てられたマンションは、耐震基準適合証明などがないと住宅ローン控除を受けられません（国税庁、令和8年4月1日現在）。
• 修繕積立金が国の目安より低い物件は、将来の値上げや一時金の可能性があるため、長期修繕計画と総会の議事録で確認しましょう。

瑞江のマンションの価格の目安｜2025年度の中央値は4,800万円

瑞江駅を最寄りとする中古マンションの価格は、2025年度の中央値で4,800万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された2025年4月〜2026年3月の成約価格情報と取引価格情報（江戸川区・中古マンション等）のうち、最寄駅が瑞江の53件を当社が集計しました。

中央値とは、価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値のことです。一部の高額物件に引っ張られにくいため、「相場感」をつかむのに向いています。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・取引価格情報、2025年度）を当社集計。個別の物件の価格は、階数・向き・管理状態などで上下します。

瑞江は、70㎡以上のファミリー向けが取引の半分以上を占めるのが特徴です。区全体と比べると70㎡以上の中央値はやや低く、「広さのわりに買いやすい」エリアといえます。駅の住環境や治安は瑞江駅の住みやすさと治安は良い？犯罪件数と住環境をデータで解説で詳しく紹介しています。

5年間の推移｜2025年度に上昇

瑞江駅の中古マンションの中央値は、2021年度4,100万円、2022年度4,250万円、2023年度・2024年度は3,900万円と横ばいでしたが、2025年度は4,800万円に上がりました。

ただし、2025年度は2011年以降築の取引が19件と多く、築浅物件の割合が増えたことも中央値を押し上げています。同じ物件が900万円値上がりしたという意味ではないので、「築年をそろえて比べる」ことが大切です。

瑞江のマンションは築年と駅距離で価格がどう変わる？

瑞江のマンションは、築年が新しいほど、駅に近いほど高くなり、条件によって2,000万円以上の差がつきます。予算から逆算して「どの条件なら届くか」を先に知っておくと、物件探しが効率的になります。

築年別の価格（2025年度）

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・取引価格情報、2025年度・最寄駅 瑞江）を当社集計。建築年が不明の取引は除いています。

1㎡あたりで見ると、2011年以降築は1980年以前築の約1.8倍です。築年の古い物件は価格が抑えられる一方、後で説明する住宅ローン控除や修繕積立金の負担に注意が必要です。

駅からの距離別の価格（2025年度）

※出典：同上。

瑞江では「徒歩10分」を境に価格が大きく下がります。1㎡あたりの価格は徒歩10分以内でほぼ同じ水準なので、5分以内にこだわらず6〜10分まで範囲を広げると、同じ予算で広い住戸を選びやすくなります。バス便のエリアまで広げると、さらに価格は抑えられます。

町名別に見る瑞江のマンション｜南篠崎町・瑞江・江戸川・春江町

瑞江駅を最寄りとするマンションの取引は南篠崎町に集中しており、5年間の合計で123件と全体の約半分を占めます。町名ごとの価格の傾向は次のとおりです。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・取引価格情報、2021〜2025年度・最寄駅 瑞江）を当社集計。2025年度は件数の少ない町名が多く、1〜2件の高額取引で中央値が大きく動く点にご注意ください。

5年間の合計で見ると、南篠崎町は1㎡あたり66.7万円と高く、春江町・新堀・谷河内は50万円前後にとどまります。

町名による差は、主に「駅からの距離」と「築年」の違いから生まれています。同じ町名でも物件ごとの差が大きいので、町名だけで判断せず、物件単位で比べましょう。瑞江周辺で売りに出ているマンションの売却側の相場は瑞江のマンションの売却相場｜築年数・駅距離別の価格と売却事例も参考になります。

瑞江で中古マンションを買う前に確認すべき5つの注意点

瑞江で中古マンションを買う前には、「建築の時期」「修繕積立金」「長期修繕計画」「浸水の深さと階数」「管理計画認定」の5つを必ず確認しましょう。価格の安さだけで選ぶと、購入後に税金や管理費の負担で後悔しやすくなります。

注意点1：1982年1月1日より前の建物は住宅ローン控除に注意

中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、原則として1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されたものであることが必要です。それより前の建物は、取得日前2年以内に耐震基準適合証明書などを受けていなければ控除を受けられません（国税庁 No.1211-3、令和8年4月1日現在の法令等）。

あわせて、床面積は原則50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の方は40㎡以上）が必要です。登記簿の面積は内法（壁の内側）で測るため、広告の面積（壁の中心で測る）より小さくなります。広告で50㎡ちょうどの物件は、登記では50㎡を下回ることがあるので注意しましょう。

瑞江駅の取引では、2025年度に1980年以前築が5件ありました。こうした物件を検討する場合は、契約前に売主や管理会社に耐震診断の有無を確認するのがプロのアドバイスです。

注意点2：修繕積立金が国の目安より低すぎないか

修繕積立金とは、外壁や屋上防水、給排水管などの大規模な修繕に備えて、区分所有者が毎月積み立てるお金のことです。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）では、計画期間全体の平均額の目安を次のように示しています。

※出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）。機械式駐車場がある場合は加算が必要です。月額は当社が計算した参考値です。

今の積立金がこの目安を大きく下回る場合、将来の値上げや一時金の徴収が予定されている可能性があります。修繕積立金の仕組みはマンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点で詳しく解説しています。

注意点3：長期修繕計画と総会の議事録を読む

長期修繕計画とは、今後25〜30年程度の修繕の時期と費用、積立金の推移をまとめた管理組合の計画のことです。値上げの予定や、大規模修繕の直前かどうかがわかります。

あわせて、仲介会社を通じて「重要事項調査報告書」（管理会社が発行する、管理費・積立金の額や滞納、修繕履歴などをまとめた書類）と、直近2〜3年分の総会の議事録を取り寄せましょう。議事録には、積立金の値上げの議論や、漏水・設備の不具合など、広告には出てこない情報が書かれていることがあります。

注意点4：浸水の深さと階数、電気設備の位置

江戸川区は、想定最大規模の台風などでは区のほとんどが浸水し、浸水が2週間以上続く場所もあると想定しており、大規模な水害では区外への広域避難を基本としています。区が2025年7月に公表した江戸川区水害ハザードマップ（第2版）や江戸川区防災アプリで、物件の場所のおおむねの浸水の深さを確認できます。

マンションの場合は、部屋が浸水しない階でも、地下や1階にある電気室・受水槽のポンプが水につかると、エレベーターや給水が止まるおそれがあります。内覧のときは、電気設備の位置と、止水板などの浸水対策があるかを管理会社に確認しましょう。宅建業者は売買の重要事項説明で、ハザードマップ上の物件の位置を説明する義務があります。

注意点5：管理計画認定を受けているか

管理計画認定とは、マンションの管理計画が一定の基準を満たしていることを区が認定する制度です。江戸川区では令和5年8月15日に始まり、認定の有効期間は5年間です。

区のページ（江戸川区 マンション管理計画認定制度、2025年4月1日更新）によると、認定マンションはフラット35の金利が年0.25％引き下げられるなどのメリットがあります。認定を受けているマンションは管理状態を客観的に確かめやすいので、物件選びの目安になります。引き下げの期間や条件は、住宅金融支援機構の最新の案内で確認してください。

瑞江でマンションを買う費用と返済の計算例

瑞江で中古マンションを買うときは、物件価格に加えて仲介手数料・登記費用・ローン関係の費用などの諸費用がかかります。ここでは、2025年度の中央値に近い4,800万円の物件を例に、仮定の数値で計算します。

※仲介手数料は宅地建物取引業法で定められた上限額です。その他の金額は物件・金融機関によって変わります。

次に、4,300万円を35年・元利均等で借りた場合の毎月の返済額の計算例です（仮定の数値です）。

• 金利 年1.0％の場合：毎月 約12.1万円
• 金利 年3.83％（フラット35の2026年10月の最多金利）の場合：毎月 約18.6万円

マンションでは、これに管理費と修繕積立金（仮に月3万円）が加わります。金利1.0％でも住居費は毎月約15.1万円になるので、「ローンの返済額＋管理費・積立金」で予算を考えることが大切です。

瑞江で中古マンションを買う流れ

瑞江で中古マンションを買うときは、予算決めから引渡しまで、おおむね2〜3か月かかります。手順は次のとおりです。

1. 予算を決める：手元資金と毎月の住居費（返済＋管理費・積立金）から、借入額の上限を決めます。
2. 候補を絞る：駅距離・築年・町名・広さで候補を比べます。この記事の表が目安になります。
3. 書類を確認する：重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会の議事録を取り寄せます。
4. 内覧・現地確認：部屋だけでなく、エントランス・ゴミ置き場・駐輪場などの共用部と浸水対策を見ます。
5. ローンの事前審査・購入申込み：事前審査を済ませてから申し込むと、価格交渉がしやすくなります。
6. 重要事項説明・売買契約：ハザードマップ、管理の状況、修繕の予定などの説明を受けて契約します。
7. 決済・引渡し：残代金を支払い、所有権移転の登記をします。住宅ローン控除の書類もそろえておきます。

江戸川区全体の駅別の価格や団地・水害の確認点は江戸川区のマンション購入｜駅別の価格と団地・水害の確認点、エリア選びから購入の流れまでの全体像は江戸川区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点で解説しています。

瑞江のマンション購入でよくある失敗と対策

瑞江のマンション購入でよくある失敗は、「価格だけで選ぶ」「管理の書類を見ない」「戸建てとの比較をしない」の3つです。いずれも契約前の確認で防げます。

瑞江は戸建ての供給も多いエリアです。新築戸建ての価格帯は瑞江の新築一戸建て相場｜成約価格・町名別の差と買う前の注意点で紹介しているので、マンションと比べてから決めると後悔が少なくなります。

江戸川区でマンション購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

瑞江でマンションの購入を考えている方は、瑞江駅から歩いて通える当社の瑞江店にご相談ください。株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。

Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。口コミでは、こまめな連絡や進捗の報告、親身な対応が多く評価されています。購入のお客様からも次のような声をいただいています。

「いつも丁寧に対応していただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社の強みは次のとおりです。

• 墨田区・江戸川区に特化しているため、瑞江周辺のマンションの管理状態や町ごとの事情に詳しい
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、住宅ローン控除や資金計画も相談できる
• 売却も買取も扱っているので、住み替えで今の家を売る方にも最適な順番を提案できる
• LINE・オンラインでの相談にも対応

購入の進め方は、まずご予算とご希望（広さ・駅距離・築年）をうかがい、この記事のデータをもとに候補を絞ります。気になる物件があれば、重要事項調査報告書や長期修繕計画を取り寄せ、管理状態と浸水対策を一緒に確認してから申込みに進みます。住宅購入の相談は住宅購入相談のページからどうぞ。今のお住まいの売却も考えている方は無料査定もご利用ください。

よくある質問

瑞江で中古マンションを買うといくらくらいですか？

瑞江駅を最寄りとする中古マンションの価格の中央値は、2025年度で4,800万円です。2011年以降築は5,500万円、1981〜2000年築は4,200万円が中央値で、築年と駅距離で大きく変わります（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。

瑞江のマンションは駅から何分までなら価格が下がりにくいですか？

瑞江では徒歩10分以内のマンションの1㎡あたりの価格が77万円前後で、11分以上になると57万円前後まで下がります（2025年度・当社集計）。将来の売りやすさも考えるなら、徒歩10分以内が一つの目安です。

古いマンションでも住宅ローン控除は使えますか？

1982年1月1日以後に建築されたマンションであれば、耐震の要件を満たすものとして住宅ローン控除の対象になります。それより前の建物は、取得日前2年以内に耐震基準適合証明書などを受けている場合に限り対象です（国税庁 No.1211-3、令和8年4月1日現在）。

江戸川区でマンションを買うなら何階がよいですか？

区のハザードマップで物件の場所の浸水の深さを確認し、その深さより高い階を選ぶのが基本です。ただし、電気室やポンプが浸水するとエレベーターや給水が止まるおそれがあるため、建物の浸水対策もあわせて確認しましょう。

修繕積立金はいくらくらいが目安ですか？

国土交通省のガイドライン（令和6年6月改定）では、20階未満・延床5,000㎡以上〜10,000㎡未満のマンションで、1㎡・月あたり平均252円が目安です。70㎡の住戸なら月約1.8万円で、これを大きく下回る場合は将来の値上げに注意が必要です。

管理計画認定のマンションを買うメリットは何ですか？

江戸川区の管理計画認定を受けたマンションは、フラット35の金利が年0.25％引き下げられるなどのメリットがあります。管理の状態を区の基準で確認できるため、物件選びの安心材料にもなります（江戸川区のページ、2025年4月1日更新）。

まとめ

瑞江のマンションを買うときのポイントをまとめます。

• 瑞江駅の中古マンションの価格の中央値は4,800万円（2025年度）。築年と駅距離で2,000万円以上の差がつく
• 徒歩10分を境に価格が下がるため、6〜10分まで範囲を広げると選択肢が増える
• 1982年1月1日より前の建物は、住宅ローン控除の要件を契約前に確認する
• 修繕積立金は国の目安と比べ、長期修繕計画と議事録で値上げの予定を確かめる
• 区のハザードマップで浸水の深さを確認し、階数と電気設備の位置をあわせて見る

瑞江はファミリー向けの広い住戸が多く、区内でも比較的買いやすいエリアです。データと書類の両方で確認し、納得できる1戸を選びましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月27日

瑞江・江戸川区のマンション購入のご相談はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

• 売却査定を依頼する（無料）
• 買取査定を依頼する（無料）
• 不動産の専門家に無料相談する
• LINEで気軽に相談する

フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階