「住み替えを機に賃貸併用住宅を売りたい」「入居者がいるけれど、このまま売れるのか」。賃貸併用住宅は自宅と賃貸の部屋が1つの建物にあるため、買主の探し方も価格の決まり方も税金も、一般的な戸建てとは違います。法令と国税庁・国土交通省・江戸川区などの公表資料（2026年11月7日確認）をもとに、宅建業者の目線で整理しました。
この記事で分かること
- 賃貸併用住宅の3タイプの買主と、価格の決まり方の違い
- 入居者がいるまま売る方法（オーナーチェンジ）と、退去してもらう場合の注意点
- 3,000万円控除が自宅部分にしか使えない理由と、税金の計算例
- 江戸川区ならではの確認点（水害・最低敷地面積・申告先・国民健康保険）
結論を先にお伝えすると、賃貸併用住宅は「自宅部分の割合」と「入居状況」で向いている買主が変わるため、売る前に住みたい人向け・投資家向け・買取の価格を比べ、自宅部分と賃貸部分に分けて税金を試算することが大切です。
この記事の結論
- 賃貸併用住宅の買主は、住みながら家賃を得たい人・投資家・不動産会社の3タイプで、価格の決まり方が違います。
- 入居者がいても売れます。賃貸借契約と敷金を返す義務は、法律上そのまま買主に引き継がれます。
- 3,000万円控除は自宅部分だけが対象で、建物・土地とも自宅部分がおおむね90％以上なら全体に使えます。
- 賃貸部分は減価償却が早く進むため、同じ広さなら自宅部分より譲渡所得が大きく出やすくなります。
- 江戸川区は区面積の7割がゼロメートル地帯です。浸水の想定や70㎡の敷地の制限も売る前に整理します。
賃貸併用住宅が売れにくいといわれる理由｜買主は3タイプ
賃貸併用住宅が売れにくいといわれるのは、「自分で住みたい人」と「家賃収入がほしい投資家」の両方の条件に合う買主が少ないからです。ただし、買主のタイプごとに売り方を選べば、売却は十分に可能です。
賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に、所有者が住む自宅部分と、他人に貸す賃貸部分（アパートの部屋など）がある住宅のことです。1階を賃貸の部屋、2・3階を自宅にするなど、階や左右で分けた間取りがあります。
- 住みたい人には賃貸部分が負担：同じ建物に入居者がいる暮らしや、大家としての管理を望まない人もいます。
- 投資家には自宅部分が負担：売主が引っ越すと自宅部分は空室になり、借り手が決まるまで家賃を生みません。そのぶん建物全体の利回りが低く見えます。
- 入居中の部屋は内覧しにくい：図面や写真での説明が中心になります。
| 買主のタイプ | 価格の決まり方 | 主な資金 | 向いている物件 |
|---|---|---|---|
| 住みながら貸したい人（実需） | 近くの取引事例、土地＋建物の価値 | 住宅ローン（自宅部分の割合などに条件） | 自宅部分が広い・建物の状態がよい |
| 投資家 | 家賃収入と利回り | 自己資金・事業用の借入れ | 賃貸の戸数が多い・満室・駅に近い |
| 不動産会社（買取） | 再販や建て替えの見込みから逆算 | 会社の資金 | 築古・空室が多い・早く売りたい |
※当社作成。実需とは、自分で住むために買う買主のことです。
賃貸併用住宅の売却価格の決まり方｜実需は土地＋建物、投資家は利回り
賃貸併用住宅の価格は、実需の買主には「土地と建物の価値」、投資家には「家賃収入と利回り」で評価されます。評価の物差しが違うため、両方の目安を出して比べることが大切です。
実需向け｜土地の価格と建物の状態で考える
自分で住む買主は、近くで売られた戸建てと比べて価格を考えます。木造の建物は築年数とともに評価が下がるため、古い賃貸併用住宅ほど土地の価格が中心になります。
江戸川区の住宅地の平均価格は、2026年の地価公示で1㎡あたり44万1,100円でした（東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」の区市町村別用途別平均価格表）。地価公示は1月1日時点の標準的な土地の価格で、実際の取引価格は立地や形によって上下します。
投資家向け｜家賃収入を利回りで割り戻す
投資家は、1年間の家賃収入から経費を引いた「純収益」を、自分が求める利回りで割り戻して価格を考えます（収益還元法の直接還元法。国土交通省「不動産鑑定評価基準」）。表面利回りとは、満室のときの年間家賃収入を物件価格で割った割合のことで、経費を差し引いて計算したものを実質利回りといいます。
投資家は、東西線の西葛西・葛西、都営新宿線の船堀・一之江・瑞江・篠崎、JR総武線の平井・小岩などの最寄駅からの距離と入居状況から、次の入居者が見つかるかも考えます。
計算例｜評価の方法で価格は約600万円違う（仮定）
江戸川区内の土地100㎡に建つ木造3階建て（床面積150㎡：自宅90㎡・賃貸2戸60㎡）を例に、2つの見方で価格の目安を出します。
| 見方 | 計算 | 価格の目安 |
|---|---|---|
| 実需向け（土地＋建物） | 土地100㎡×44万1,100円＝約4,411万円＋建物1,000万円 | 約5,400万円 |
| 投資家向け（利回り） | 純収益288万円（家賃360万円－経費72万円）÷利回り6％ | 4,800万円 |
※土地は江戸川区の住宅地の平均価格（2026年地価公示）で計算。建物の価格、家賃（賃貸2戸と、自宅部分を貸した場合の合計で年360万円）、経費、利回りは説明のための仮の数字で、実際の事例や区の相場ではありません。
この例では実需向けの方が約600万円高く、4,800万円で売る場合の表面利回りは7.5％です。賃貸の戸数が多く満室の建物や、自宅部分が狭い建物では、投資家向けの価格が上回ることもあります。
買取は仲介より価格が下がる一方、当社のように直接買い取る場合は仲介手数料がかからず、引渡しの時期も決めやすい売り方です。買取価格は相場の7〜9割程度が一般的です（当社「仲介と買取の違い」、「江戸川区の不動産買取ガイド｜相場・最短日数・手取り比較」）。
入居者がいるまま売るか、退去後に売るか｜オーナーチェンジと立ち退き
入居者がいる賃貸併用住宅は、そのまま売ることができます。オーナーチェンジとは、入居者がいるまま賃貸中の物件を売ることで、賃貸借契約は買主（新しい大家）に引き継がれます。
| 売り方 | 主な買主 | よい点 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 入居者がいるまま売る | 投資家・住みながら貸したい人 | 家賃収入の実績を示せる。立退料がかからない | 入居中の部屋は内覧しにくい |
| 自宅部分だけ空けて売る | 住みながら貸したい人 | 自宅部分を内覧でき、家賃収入も示せる | 売主の引越し先を先に決める |
| 全室を空けてから売る | 一戸建てとして住みたい人・建て替えたい人 | 買主の使い方の自由度が高い | 正当事由・立退料・時間が必要 |
※当社作成。
賃貸借契約と敷金は買主に引き継がれる
建物の賃貸借は、登記がなくても入居者に部屋が引き渡されていれば、その後に建物を買った人に対しても効力があります（借地借家法31条）。そのうえで建物が売られると、大家（賃貸人）の地位は買主に移り、敷金を返す義務も買主が引き継ぎます（民法605条の2第1項・第4項）。
敷金とは、入居者が家賃の支払いなどの担保として大家に預けるお金のことで、売主が預かっている敷金の扱いは売買契約で決めておきます。買主が新しい大家であることを入居者に主張するには、所有権の移転登記が必要です（同条第3項）。
退去してもらうには正当事由と期間が必要
空室にしてから売りたい場合でも、大家の都合だけで退去してもらうことはできません。期間の定めがある普通の賃貸借（普通借家）は、期間満了の1年前から6か月前までに更新しない旨を通知しなければ、同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。期間の定めがない賃貸借は、大家が解約を申し入れてから6か月で終了します（同法27条1項）。
さらに、更新しない旨の通知や解約の申入れには「正当事由」が必要で、大家と入居者それぞれが建物を使う必要性、これまでの経過、建物の状況、立退料などの申出が考慮されます（同法28条）。立退料とは、退去に協力してもらうために大家が支払うお金のことで、法律で決まった金額はありません。
更新のない「定期建物賃貸借（定期借家）」なら、期間の満了で契約が終わります。ただし、契約の前に更新がないことを書面で説明していなければ、更新がないとする定めは無効になり（同法38条3項・5項）、期間が1年以上なら満了の1年前から6か月前までに終了の通知が必要です（同条6項）。
一括借上げ（サブリース）の契約も引き継がれる
賃貸部分を管理会社などに一括で貸す「サブリース」の契約も、買主に引き継がれるのが原則です。国土交通省のガイドラインは、サブリース契約が普通借家契約の場合、オーナーから更新を拒絶するには借地借家法28条の正当事由が必要としています（定期借家契約なら期間の満了で終えられます。「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」令和5年3月31日改正）。売る前に契約期間と解約の条件を確かめましょう。
入居者付きで売るときの準備と決済｜レントロール・敷金・家賃の精算
入居者がいるまま売るときは、賃貸の状況を正確に伝える資料をそろえることが、価格と買主の安心につながります。中心になるのは「レントロール」です。レントロールとは、部屋ごとの家賃・敷金・契約期間・入居日などをまとめた一覧表のことで、投資家が収益を計算するもとになります。
そろえておきたい資料
- 賃貸借契約書と、入居時の重要事項説明書の写し（普通借家か定期借家か）
- レントロール（家賃・敷金・契約期間・更新の時期）
- 家賃の滞納、苦情、設備の故障などの記録
- 管理会社との管理委託契約書、家賃保証会社の契約内容
- 建物の図面（自宅部分と賃貸部分の床面積が分かるもの）、検査済証、修繕の履歴
床面積は税金の計算にも使います。図面がなければ、区役所で建築計画概要書を閲覧できます（下の窓口の表）。
契約と決済で決めておくこと
- 家賃の精算：引渡し日を境に、その月の家賃を日割りで分けます。
- 敷金の引継ぎ：預かっている敷金の額と、売買代金から差し引くなどの精算方法を契約書に書きます。
- 入居者への通知：引渡しの後、大家の変更と新しい家賃の振込先を知らせます。
- 管理会社と保証会社：管理や家賃保証の契約を引き継げるかを確かめます。
住宅ローンと買主の資金｜残債の完済と「自宅部分2分の1」
売主の住宅ローンが残っている場合は、決済の日に売却代金で全額を返し、抵当権の抹消と所有権の移転を同時に行うのが一般的です。売却代金と手元の資金で返しきれない場合は、借入先との相談や任意売却も検討します（「江戸川区で住宅ローンが残ってる家を売る｜手順と決済の流れ」）。
買主の住宅ローン控除は「自宅部分が床面積の2分の1以上」が条件
賃貸併用住宅を買って住む人が中古住宅の住宅ローン控除を使うには、床面積の2分の1以上を専ら自分の住まいとして使っていることなどが要件です。店舗などと併用の住宅は、その部分も含めた建物全体の床面積で判断します（国税庁「No.1211-3」令和8年4月1日現在法令等）。控除の対象になる借入金も、原則として自宅部分に対応する分に限られます（自宅部分がおおむね90％以上なら全体を対象にできます。国税庁 質疑応答事例「店舗併用住宅を新築した場合」、措置法通達41-29）。
つまり、自宅部分が建物の半分に満たない賃貸併用住宅は、今の使い方のままでは買って住む人が住宅ローン控除を使えません。民間の住宅ローンの条件も金融機関によって違うため、自宅部分の割合を図面で確かめておきます。
賃貸併用住宅を売ったときの税金｜3,000万円控除は自宅部分だけ
賃貸併用住宅を売って利益が出たとき、居住用財産の3,000万円特別控除を使えるのは自宅部分だけで、賃貸部分の利益には税金がかかります。ただし、自宅部分がおおむね90％以上なら、全体を自宅として特例を使えます。
居住用財産の3,000万円特別控除とは、住んでいる家や、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例のことです（国税庁「No.3302」令和8年4月1日現在法令等）。住まい以外に使っている部分がある家屋では、特例を使えるのは自分が住んでいた部分に限られ、その部分がおおむね90％以上なら全体に使えます（国税庁「No.3452」、措置法通達31の3-7・31の3-8）。
自宅部分の割合の求め方
自宅部分は、建物と土地のそれぞれについて面積の割合で求めます（措置法通達31の3-7）。
- 建物：自宅だけで使う部分の床面積に、玄関や階段など自宅と賃貸で共用する部分を「自宅専用：賃貸専用」の床面積の比率で分けた面積を加えます。
- 土地：自宅だけで使う部分の面積に、建物の敷地など共用の部分を、建物の床面積に占める自宅部分の割合で分けた面積を加えます。
建物・土地のそれぞれで自宅部分がおおむね90％以上なら、その全部を自宅として扱えます（同31の3-8）。住まなくなった後に売る場合は、住まなくなる直前の使い方で判定し、その後に自宅部分を貸していても判定には関係しません（同31の3-7の注）。ただし、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが必要です。
賃貸部分は減価償却の分だけ利益が大きく出やすい
建物の取得費は、買った（建てた）金額から減価償却費を差し引いて計算します。貸付けなど業務に使っていた部分は毎年の償却費の合計を、自宅部分は耐用年数の1.5倍の年数に応じた旧定額法の償却率（木造は0.031）で計算した額を差し引きます（国税庁「No.3261」令和8年4月1日現在法令等）。
木造の住宅用の建物の耐用年数は22年で、2007年4月1日以後に取得した建物の定額法の償却率は0.046です（国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」「減価償却資産の償却率表」）。この差で、同じ広さなら賃貸部分の方が取得費は小さくなります。
計算例｜自宅60％・賃貸40％の賃貸併用住宅を売った場合（仮定）
次の条件で、自宅部分と賃貸部分に分けて譲渡所得を計算します（実際の事例ではありません。計算を簡単にするため、経過年数はちょうど16年とし、売った年の月割りの償却は省いています）。
- 2010年に土地（100㎡）を3,000万円で買い、木造3階建ての賃貸併用住宅を2,500万円で建てた（床面積は自宅60％・賃貸40％で、共用部分なし）
- 2026年に6,000万円で売り、仲介手数料などの譲渡費用が200万円かかった
- 建物の償却：自宅部分1,500万円×0.9×0.031×16年＝669.6万円、賃貸部分1,000万円×0.046×16年＝736万円
| 項目 | 自宅部分（60％） | 賃貸部分（40％） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,600万円 | 2,400万円 |
| 取得費（土地） | 1,800万円 | 1,200万円 |
| 取得費（建物・償却後） | 830.4万円 | 264万円 |
| 譲渡費用 | 120万円 | 80万円 |
| 譲渡所得 | 849.6万円 | 856万円 |
| 3,000万円控除 | 849.6万円を控除 | 使えない |
| 税金の目安 | 0円 | 約174万円 |
※売った年の1月1日で所有期間5年超のため、長期譲渡所得の税率20.315％（所得税・復興特別所得税・住民税の合計。国税庁「No.3208」）で計算。
床面積は自宅部分の方が広いのに、譲渡所得は賃貸部分の方が大きくなり、約174万円の税金がかかります。自宅部分が建物・土地ともおおむね90％以上なら、全体に控除を使えます。
そのほかの注意点｜身内への売却・新居の住宅ローン控除
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売った場合は、3,000万円控除を使えません（No.3302）。
- 新居で住宅ローン控除を使う場合、新居に住んだ年とその前2年・後3年の計6年間に3,000万円控除などを使っていると、住宅ローン控除は受けられません（No.1211-3、「住み替えの税金｜買換え特例と3,000万円控除の選び方」）。
賃貸部分の建物には消費税がかかることがある
個人が貸付けに使っていた建物の売却は消費税の課税の対象で、自宅と兼用の建物は事業の部分だけが対象です（消費税法基本通達5-1-7・10-1-19）。ただし、土地の売却と住宅の家賃は非課税のため（国税庁「No.6201」）、ほかに課税される売上げがなければ基準期間（2年前）などの課税売上高は1,000万円以下となり、原則として納税義務は免除されます（「No.6501」）。店舗も貸している場合やインボイスの登録をしている場合は、税理士に確かめましょう。
申告先と、国民健康保険料への影響
確定申告は、申告するときの住所地の税務署に行います（国税庁「No.2029」）。江戸川区内にお住まいなら、住所の町名・丁目によって江戸川北税務署か江戸川南税務署に分かれ、売った建物の所在地では決まりません（東京国税局「東京都江戸川区」）。
江戸川区の国民健康保険料は、所得割の計算には譲渡所得を特別控除後の金額で入れ、均等割の減額の判定には特別控除前の金額を使います（江戸川区「国民健康保険料の計算方法」「国民健康保険料の減額・減免制度」）。3,000万円控除を使えない賃貸部分の利益は所得割を増やし、控除で0円になった自宅部分の利益も均等割の減額が外れる原因になりえます（「江戸川区の不動産売却の税金｜計算例・3,000万円控除と申告先」）。
江戸川区で賃貸併用住宅を売るときの確認点｜水害・敷地・窓口
江戸川区の賃貸併用住宅を売る前には、水害の想定、建て替えや分割の制限、登記と建物の記録を確かめておきます。地域の事情を説明できると、買主の不安を減らせます。
区面積の7割がゼロメートル地帯｜浸水の想定は重要事項説明の対象
江戸川区によると、区面積の7割が満潮位以下のゼロメートル地帯です（江戸川区「江戸川区の地形」）。2020年8月28日からは、売買でも賃貸でも、重要事項説明で水害ハザードマップにおける物件の所在地を説明することが義務になっています（国土交通省「水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」）。
賃貸併用住宅の買主は、自分が住む部分に加えて、1階などの賃貸の部屋の浸水の想定も考えます。江戸川区は、大規模水害が予想されるときは区民全員が原則として区外へ広域避難するとしています（江戸川区「水害時の避難はどうする？」2025年7月31日更新）。区の水害ハザードマップ（第2版、2025年7月公表）での位置を販売前に整理しておきます（「江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務」）。
最低敷地面積70㎡｜解体して土地で売る・分ける場合の制限
解体して土地で売ることも考えるなら、敷地面積の最低限度に注意します。区は2004年（平成16年）6月24日に対象区域と最低敷地面積70㎡を指定しており、対象区域では原則として70㎡未満の土地に建築できません（江戸川区「敷地面積の最低限度の制限」2026年3月24日更新）。たとえば対象区域の100㎡の土地は、原則として2区画に分けて家を建てることができません（「江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外」）。
登記と建物の記録の窓口
| 確かめること | 窓口・資料 | ポイント |
|---|---|---|
| 名義・抵当権・床面積 | 東京法務局江戸川出張所（中央1-16-2） | 土地・建物それぞれの登記事項証明書 |
| 建築確認の内容 | 区役所第三庁舎の閲覧端末（建築計画概要書。問い合わせは建築指導課調査係〔第三庁舎1階1番窓口〕） | 1971年以降の確認分。閲覧無料、写し1枚10円 |
※出典：東京法務局「江戸川出張所」、江戸川区「建築計画概要書の閲覧・写しの交付」（2024年10月18日更新）。
賃貸併用住宅を売る前の判断フロー
賃貸併用住宅は、床面積の割合・入居状況・ローン・税金の順に確かめてから売り方を決めると、途中で手続きが止まりにくくなります。
- 図面と登記で床面積の割合を確かめる → 自宅部分が2分の1以上なら、住宅ローン控除を使いたい実需の買主も候補
- 賃貸借契約書で、普通借家か定期借家か、更新の時期と敷金を確かめる → 退去が必要なら正当事由と期間を見込む
- 住宅ローンを売却代金で返せるか → 返せなければ借入先に早めに相談
- 自宅部分と賃貸部分に分けて譲渡所得を試算 → おおむね90％以上なら全体に3,000万円控除
- 実需向け・投資家向け・買取の価格を比べ、入居者付き・自宅部分だけ空ける・全室空けるのどれで売るかを決める
江戸川区の不動産のまとめガイド
江戸川区で賃貸併用住宅の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店はGoogleクチコミ★4.9
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区谷河内（瑞江店）に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、瑞江店を拠点に江戸川区の不動産の売却と買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。
口コミでは、価格の決め方や進み具合のこまめな報告、売り方ごとのメリット・デメリットの説明を評価いただいています。価格の考え方が複数ある賃貸併用住宅こそ、根拠を示して比べることを大切にしています。
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
「様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：水害の想定や区の制限を踏まえます。
- 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：入居者付きの売却の資料を整理します。
- 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：賃貸借や税金の疑問も相談できます。
- 売却も買取も対応：仲介と買取を比べてご提案できます。
- LINE・オンライン相談が可能：遠方の方も相談できます。
当社に相談した場合の進め方
- 登記事項証明書と図面で、名義・抵当権・自宅部分と賃貸部分の床面積を確かめます。
- 賃貸借契約書とレントロールで、契約の種類・家賃・敷金・更新の時期を確かめます。
- 実需向け・投資家向けの価格の目安と、必要に応じて買取の価格を比べ、税金は顧問税理士への無料相談も交えて確かめます。
- 入居者付きで売るか、自宅部分を空けて売るかなど、手取りと時期に合う売り方をお選びいただけます（条件は物件ごとに書面でご説明します）。
一定期間は仲介で売り出し、決めた期間内に売れなければ約束した価格で当社が買い取る「買取保証付き売却」もあります（条件は物件ごとに査定のうえご提案します）。瑞江店へのお電話は03-6638-8512です。無料査定や無料相談からもお気軽にどうぞ（当社の不動産売却のサポート、当社の買取）。
江戸川区の賃貸併用住宅の売却についてよくある質問
江戸川区で入居者がいる賃貸併用住宅は売れますか？
売れます。入居者がいるまま売るオーナーチェンジでは、賃貸借契約と敷金を返す義務が、法律上そのまま買主に引き継がれます（民法605条の2）。住みながら家賃を得たい人と投資家の両方に向けて、価格を比べてから売り出すのがおすすめです。
賃貸併用住宅を売ると、3,000万円控除は使えますか？
自宅部分にだけ使えます。賃貸部分の利益には3,000万円控除を使えず、税金がかかります。ただし、建物と土地のそれぞれで自宅部分がおおむね90％以上なら、全体を自宅として控除を使えます。
住まなくなった後に自宅部分も貸していた場合、3,000万円控除は使えますか？
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、もともと自宅だった部分に使える可能性があります。国税庁の通達では、住まなくなった後に売る場合、自宅部分は住まなくなる直前の使い方で判定します。ほかの要件もあるため、税理士に確かめましょう。
空室にしてから売りたい場合、入居者に退去してもらえますか？
普通借家では、大家からの更新しない旨の通知や解約の申入れに正当事由が必要で、必ず退去してもらえるとは限りません。通知は期間満了の1年前から6か月前までに行うなど、期間の決まりもあります。定期借家なら期間満了で契約が終わりますが、期間が1年以上なら終了の通知が必要です。
賃貸併用住宅を買う人は住宅ローン控除を使えますか？
床面積の2分の1以上を専ら自分の住まいとして使うなどの要件を満たせば使えます。控除の対象になる借入金は、原則として自宅部分に対応する分に限られます（自宅部分がおおむね90％以上なら全体）。自宅部分が建物の半分に満たない賃貸併用住宅は、今の使い方のままでは控除を使えません。
江戸川区の賃貸併用住宅を売ったら、どこの税務署に確定申告しますか？
申告するときの住所地の税務署です。江戸川区内にお住まいなら、住所の町名・丁目によって江戸川北税務署か江戸川南税務署に分かれ、売った建物の所在地では決まりません。売却後に引っ越した場合は、引っ越し先の住所地の税務署に申告します。
まとめ｜賃貸併用住宅は「自宅部分の割合」と「入居状況」から考える
- 買主は実需・投資家・買取の3タイプ。自宅部分の割合と入居状況で、向いている売り先が変わります。
- 入居者がいても売れます。賃貸借契約と敷金は買主に引き継がれるため、契約書とレントロールをそろえます。
- 3,000万円控除は自宅部分だけ。賃貸部分は利益が出やすいため、売る前に分けて試算します。
- 江戸川区は区面積の7割がゼロメートル地帯。浸水の想定と70㎡の敷地の制限も整理します。
江戸川区の不動産売却の全体像は「江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツ」、二世帯住宅を売るときの考え方は「江戸川区の二世帯住宅の売却｜売れにくい理由と登記・税金」で解説しています。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月7日
江戸川区の賃貸併用住宅のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
