【2026年】江戸川区のゴミ屋敷を売却する方法｜区の条例と片付け・買取の記事

「一人暮らしの親の家が、いつの間にか物であふれていた」「相続した実家に家財とごみが山積みで、片付ける時間も体力もない」。江戸川区でゴミ屋敷状態の家を前に、売りたくても何から始めればよいか分からない方は少なくありません。

この記事では、江戸川区のゴミ屋敷を売却する方法を、瑞江に店舗を置く地元の宅地建物取引業者の立場から整理します。

• 2025年12月に区議会で可決された江戸川区の条例の中身と、売却との関係
• 区のごみ出し制度（粗大ごみ・臨時の大量ごみ）で、自分でどこまで片付けられるか
• 「片付けて売る」と「片付けずに買取」の手取りの違い（計算例つき）
• 江戸川区内の相談窓口と、当社に相談した場合の進め方

結論を先にお伝えすると、ゴミ屋敷は片付けなくても売れます。まず「片付け費用の見積もり」と「現況のままの買取価格」を並べて比べることが近道です。

この記事の結論

• 江戸川区のゴミ屋敷は、片付けて仲介で売る・古家付き土地で売る・現況のまま買取、の3つの方法で売却できます。
• 江戸川区では2025年12月11日に「良好な生活環境の確保に関する条例」が可決され、指導・勧告・命令・行政代執行まで定められました。
• 区の粗大ごみは1回10個まで、持込は年度3回までです。家一軒分の片付けを区の収集だけで終えるのは現実的ではありません。
• 買取なら家財を残したまま売れる場合が多く、片付け費用と手間を省けます。価格は仲介より低いのが一般的です。
• 親が住んでいる家は本人の意思と判断力、相続した家は相続登記と税金の特例の期限を先に確認します。

江戸川区のゴミ屋敷は売却できる？価格を左右する3つの点

江戸川区のゴミ屋敷は、家の中がどんな状態でも売却できます。ゴミ屋敷とは、建物や敷地に大量の物がたまり、暮らしや管理に支障が出ている住宅のことです。不動産の取引では「残置物（家に残された家財やごみ）が大量にある物件」として扱われます。

買い手が見ているのは、ごみの量そのものよりも次の3点です。

1. 土地の条件：駅からの距離、道路への接し方、広さと形
2. 建物の傷み：雨漏り、床の腐食、シロアリ、害虫、臭い
3. 権利と手続き：名義、相続登記、共有者の同意、所有者本人の判断力

江戸川区は、瑞江・篠崎・一之江・船堀・葛西・小岩・平井など、駅ごとに戸建ての需要がある区です。建物の中が荒れていても、建て替え用の土地として値段が付くケースは多くあります。

一方で、通路の奥に敷地が広がる旗竿地や、道路に十分接していない土地では、家財の搬出が難しくなり、建て替えにも制限が出ます。ごみの問題と土地の問題が重なる場合は、江戸川区の再建築不可物件の売却ガイドと江戸川区の訳あり物件買取ガイドもあわせてご覧ください。

江戸川区の「良好な生活環境の確保に関する条例」とは｜ゴミ屋敷への区の対応

江戸川区には、いわゆるゴミ屋敷に対応する条例があります。「江戸川区良好な生活環境の確保に関する条例」とは、物の堆積や放置で生じた不良な生活環境を解消するために、区の支援と措置を定めた条例のことです。

この条例は、区長提出の第123号議案として令和7年第4回定例会に提出され、2025年12月11日に可決されました（江戸川区議会「議決結果」、2026年10月13日確認）。付則では「公布の日から施行する」と定められています。区は2025年9月15日から10月15日まで条例案への意見を募集しており、当時の担当は環境部環境課相談係でした（江戸川区「意見募集の結果」）。

条例の対象になる状態

対象は、現に人が住んでいる建築物とその敷地（隣接する私道などを含む）です（第2条）。物の堆積や放置によって、次のいずれかの状態にあるものを「不良な生活環境」と定義しています。

• 害虫、ねずみ、悪臭が発生している状態
• 火災の発生、物の崩落、不法投棄などを招くおそれがある状態
• 支援が必要な方が、医療・介護サービスなどの必要な支援を受けられない状態
• そのほか、生活環境の保全のために放置することが不適切な状態

支援から行政代執行までの流れ

条例は、いきなり強制的に片付ける仕組みではありません。病気や障害などで自分では片付けられない方（要支援者）には、区が情報提供や助言を行い、解消後も見守りや医療・介護サービスの調整をすると定めています（第7条）。

そのうえで、解消されない場合の措置が段階的に用意されています。

1. 調査：区の職員が建物に立ち入り、状態を調べ、所有者等に質問できます（第6条）。
2. 指導：所有者等に、解消のための措置を求めます（第8条第1項）。
3. 勧告：指導しても解消されない場合、期限を定めて措置を求めます（第8条第2項）。
4. 命令：勧告しても解消されず、区民の生活環境に著しい支障があるとき、審議会の意見を聴いたうえで命じます（第9条）。
5. 行政代執行：命令に正当な理由なく従わない場合、区が代わりに措置を行い、その費用を所有者等から徴収できます（第10条）。

売却を考える人が押さえたい3つのこと

この条例から、売却を考える方が押さえておきたい点は3つあります。

• 責任は所有者等にある：不良な生活環境は、所有者・占有者・管理者の責任で自ら解消するよう努めるものとされています（第5条）。親の家でも、名義人や住んでいる方が当事者です。
• 代執行の費用は請求される：区が片付けた場合の費用は、所有者等から徴収されます。「待っていれば区が無料で片付けてくれる」制度ではありません。
• 空き家は別の法律の対象：条例の対象は「現に居住の用に供されている」建物です。誰も住んでいないゴミ屋敷は、空家等対策特別措置法（空家法）の対象になります。

なお、総務省行政評価局の調査（2024年8月公表）では、ゴミ屋敷の居住者の約7割に、健康面や経済面の課題があったと報告されています（総務省「『ごみ屋敷』対策に関する調査」）。ゴミ屋敷は本人の怠慢だけで起きるものではありません。売却の前に、福祉の窓口につなぐことが解決の第一歩になる場合もあります。

自分で片付ける場合｜江戸川区の粗大ごみ・大量ごみの制度と上限

江戸川区の収集制度だけで、家一軒分のゴミ屋敷を片付けるのは現実的ではありません。区の制度には、1回に出せる量と回数の上限があるためです。江戸川区の公式サイトに掲載されている主な制度は、次のとおりです（2026年10月13日確認）。

出典は、江戸川区の「粗大ごみ」、「ごみを大量に出す場合」、「戸別訪問収集」の各ページです。

2026年10月から持込料金が一部変更

粗大ごみの持込料金は、2026年10月1日の申込受付分から一部変更されました。区の公式サイトによると、それまで持込なら無料だった品目（布団、ソファー以外のいす、掃除機、衣装箱など）が200円になっています。収集の料金は変わっていません。

粗大ごみの出し方を詳しく知りたい方は、江戸川区で粗大ごみを処分する方法も参考にしてください（料金は区の最新の案内でご確認ください）。

区で収集できないもの

エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機（家電リサイクル法の対象）、パソコン、タイヤ、消火器、ガスボンベ、耐火金庫などは、区の粗大ごみとして出せません。重さ約50kgを超えるものも対象外です。

担当の清掃事務所

臨時の大量ごみや運び出しの相談先は、住所によって分かれます（江戸川区「お住まいの地区での問い合わせ先」）。丁目や番地で担当が変わる地域もあるため、迷ったら清掃課（03-5662-4387）に確認してください。

区の制度を使った自力の片付けは、量が多いほど何か月もかかります。量が多い場合は、業者の見積もりと買取の査定を先に取るほうが、結果的に負担が小さくなることがあります。

ゴミ屋敷の売却方法は3つ｜片付けて仲介・古家付き土地・現況で買取

江戸川区でゴミ屋敷を売る方法は、「片付けてから仲介で売る」「古家付き土地として仲介で売る」「現況のまま不動産会社に買い取ってもらう」の3つです。

① 片付けてから仲介で売る

仲介とは、不動産会社が買主を探し、売主と買主の間に入って取引を進める方法のことです。家財を処分して清掃すれば、内覧の印象が良くなり、高めの価格を狙えます。

注意点は、片付けの費用が先に出ていくことです。染みや臭いが残ると、リフォームや値下げが必要になる場合もあります。

② 古家付き土地として仲介で売る

建物の価値は小さいと割り切り、建て替えを前提にした土地として売る方法です。買主は建物を解体するつもりなので、室内の状態はあまり問われません。

ただし、家財を残したまま引き渡すには買主の同意が必要です。解体の見積もりでも、残置物の処分費は建物の解体費とは別に計上されるのが一般的です。解体して更地で売る場合の考え方は、江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点で解説しています。

③ 現況のまま買い取ってもらう

買取とは、不動産会社が自ら買主となって物件を直接買い取る取引のことです。家財が残った状態でも、処分を含めて買い取る会社があります。

片付けも内覧対応も不要で、売却の時期を決めやすいのが利点です。買主が不動産会社なので、仲介手数料もかかりません。その代わり、価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的です。詳しくは江戸川区の不動産買取ガイドをご覧ください。

片付け費用と手取りの計算例｜仲介と買取はどちらが得か

仲介と買取のどちらが得かは、売却価格ではなく手取りで比べます。家財の量が多く、建物の傷みが大きいほど、買取との差は縮まります。

片付け費用を左右する要素

片付けの費用は、現地を見ないと確定しません。金額を動かす主な要素は次のとおりです。

• 家財の量（トラックの台数、作業員の人数、日数）
• 階数と階段の状況（2階・3階からの搬出は手間が増える）
• 搬出経路（旗竿地の通路の幅、トラックを停められる場所）
• 庭・物置・駐車場に積まれた物の量
• 害虫駆除、消臭、特殊清掃の有無
• 家電リサイクル対象品など、別料金がかかる品目の数

手取りの計算例（仮定の数値）

次の条件を仮定して比べます。実際の相場や事例ではなく、考え方を示すための例です。

• ケースA：片付け費用120万円をかけ、仲介で3,500万円で売れた場合
• ケースB：片付け費用が250万円に膨らみ、建物の傷みで3,300万円に値下げして売れた場合
• ケースC：現況のまま2,600万円で買取の場合（仲介手数料なし）
• 仲介手数料は上限額（売買価格の3％＋6万円＋消費税）、測量・登記などのその他費用は30万円と仮定

この仮定では、どちらのケースも仲介のほうが手取りは多くなります。ただし、片付け費用の増加と値下げだけで、差は約628万円から約305万円へ半分以下に縮まりました。

手取りの差額が、売れるまでの管理の負担や、片付け費用を先に用意する手間に見合うかどうかで判断します。税金（譲渡所得税など）は別途かかる場合があります。

当社では、仲介の査定と買取の査定を同時にお出しし、手取りを並べてご説明しています。売却にかかる費用の全体像は、江戸川区の不動産売却ガイドにまとめています。

親が住んでいる家・相続した家｜状況別の進め方

ゴミ屋敷の売却は、「誰が住んでいて、誰の名義か」で進め方が変わります。先に状況を整理しておくと、無駄な片付けや手続きのやり直しを防げます。

親が住んでいる家の場合

親が住んでいる家は、親本人の意思がなければ売れません。子が良かれと思って片付けや売却を進めても、名義人の同意がなければ契約は結べません。

認知症などで判断力が十分でない場合は、成年後見制度の利用が必要になることがあります。成年後見制度とは、判断力が不十分な方に代わって、家庭裁判所が選んだ後見人が財産の管理や契約を行う制度のことです。居住用の不動産を売るには、家庭裁判所の許可も必要です。詳しくは親が認知症で空き家になった実家を売却する方法をご覧ください。

施設への入所や住み替えで家を売る場合、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つです（国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」、2026年10月時点）。片付けに時間をかけすぎると、期限を過ぎるおそれがあります。

相続した家の場合

相続した家は、売却の前に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。施行前の相続は、2027年3月31日が期限です。

相続した空き家には、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。国税庁によると、主な要件は次のとおりです（国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、2026年10月時点）。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（マンションなどの区分所有建物を除く）
• 相続の開始の直前に、被相続人が1人で住んでいたこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円になること

ゴミ屋敷であること自体は、特例の可否に関係しません。ただし、片付けに手間取って期限を過ぎると使えなくなります。江戸川区での相続から売却までの流れは、江戸川区で相続した家を売却する方法で解説しています。

空き家のまま放置した場合

誰も住んでいないゴミ屋敷は、空家法の対象です。2023年12月13日施行の改正法で、放置すれば特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」も、区市町村の指導・勧告の対象になりました。

勧告を受けると、敷地は固定資産税の住宅用地特例（税額が軽くなる制度）から外れ、税負担が重くなる可能性があります。空き家の売り方は、江戸川区の空き家売却ガイドにまとめています。

片付けずに売るときの契約の注意点｜残置物と契約不適合責任

片付けずに売るときは、残置物の扱いと売主の責任範囲を、売買契約書にはっきり書くことが重要です。ここがあいまいだと、引渡し後のトラブルにつながります。

残置物の取り決め

契約書には、次の3点を明記します。

1. 残置物の所有権を売主が放棄し、買主が処分することに同意する旨
2. 処分費用を誰が負担するか（売買代金に含めるのか、別に精算するのか）
3. 売主が引渡し前に持ち出す物（貴重品・思い出の品）と、その期限

相続した家では、家財の中に通帳、貴金属、権利証などが紛れていることがあります。相続人全員で、処分について合意してから契約に進んでください。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に合っていない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです（民法第562条以下、2020年4月1日施行の改正民法）。

個人が売主の場合、この責任を免除する特約を付けることがあります。ただし、売主が知っていながら告げなかった事実については、特約があっても責任を免れません（民法第572条）。雨漏り、シロアリ、過去の浸水、害虫、臭いなど、知っていることは隠さずに伝えてください。

不動産会社が買主になる買取では、売主の契約不適合責任を免責とする契約が一般的です。売却後の不安を減らしたい方には、この点も買取の利点になります。

無許可の回収業者に注意

家庭から出る不用品は、法律上は一般廃棄物です。収集・運搬を業者に頼む場合は、区市町村の一般廃棄物収集運搬業の許可を受けた業者（またはその業者と提携した片付け業者）に依頼する必要があります。

無許可の業者に任せると、高額請求や不法投棄のトラブルに巻き込まれるおそれがあります。見積もりは書面で受け取り、許可の有無を確認してください。

江戸川区ならではの注意点｜ゼロメートル地帯・旗竿地・解体助成

江戸川区でゴミ屋敷を売るときは、「浸水と湿気」「搬出経路」「解体助成の手順」の3つを確認してください。いずれも価格と進め方に影響します。

ゼロメートル地帯と床下の傷み

江戸川区は、区の面積の7割が満潮時の海面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区「江戸川区の地形」）。湿気がこもりやすい土地で、1階に物が積み上がって換気ができない状態が続くと、床や壁の内部で腐食やカビが進みやすくなります。

買主や買取会社は、床下の状態と過去の浸水の有無を重視します。心当たりがあれば、査定の段階で伝えてください。あとから分かるより、最初に伝えたほうが価格も契約も安定します。

旗竿地・庭・物置の堆積

通路の奥に家が建つ旗竿地では、トラックを家の前に付けられず、手運びの距離が長くなって片付け費用が上がりやすくなります。庭や物置に物があふれている場合は、隣地や道路へのはみ出しがないかも確認します。

区から条例の指導や勧告を受けている場合は、その事実を査定時に共有してください。売却の段取りを組むうえで重要な情報です。

解体助成を使うなら順番に注意

江戸川区には、昭和56年5月31日以前に建てられた木造住宅の取壊しを助成する「老朽住宅除却工事助成事業」があります。助成額は除却費用の2分の1で、限度額は50万円（特定の地域・空き家は100万円）、令和8年度の申請期限は2026年12月25日です（江戸川区「老朽住宅除却工事助成事業」、2026年10月時点）。

助成の決定前に契約や着工をすると、対象外になります。また、再建築できない土地は、解体すると建物を建てられなくなります。解体を決める前に、必ず不動産会社に接道を確認してもらってください。

江戸川区でゴミ屋敷について相談できる窓口

ゴミ屋敷の問題は、不動産だけでなく、暮らしと健康の問題でもあります。江戸川区の公式サイトで案内されている主な窓口は、次のとおりです（2026年10月時点。担当や受付時間は区の最新の案内でご確認ください）。

「なごみの家」は、年齢や障害の有無にかかわらず相談できる地域の拠点です（江戸川区「なごみの家」）。親が片付けを拒んでいる、話し合いができないという場合は、家族だけで抱え込まず、福祉の窓口にも相談してください。

区の窓口は売却の方法や価格の相談先ではないため、売るかどうかの判断は、不動産会社への相談と並行して進めてください。

売り方を決める判断フローと、当社に相談した場合の進め方

売り方は、「時間」「家財の量」「建物の状態」の3つで決まります。次の順番で確認すると、判断しやすくなります。

住んでいる人の有無、名義と判断力、家財の量と搬出経路、建物の状態、税金の特例の期限の5つを確認したうえで、仲介と買取の手取りを並べ、差額と手間・期間・リスクを見比べます。

判断の目安は、次のとおりです。

• 家財が少なく建物もしっかりしている → 片付けて仲介で売る
• 建物が古く建て替え前提 → 古家付き土地、または現況で買取
• 家財が非常に多い、遠方に住んでいる、期限がある、区から指導を受けている → 現況で買取を検討

当社に相談した場合の進め方

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、仲介と買取の両方に対応しています。ゴミ屋敷のご相談は、次の流れで進めます。

1. お問い合わせ：電話・LINE・フォームで状況をお聞かせください。室内を見せられる状態でなくても構いません。
2. 調査：登記、道路、建築の記録を当社で確認します。
3. 現地確認：家財の量、搬出経路、建物の状態を確認します。
4. 仲介と買取の査定：両方の価格と手取り、期間を並べてご説明します。
5. 専門家との連携：相続登記は司法書士、税金は税理士、権利関係は弁護士と連携します。
6. 契約・引渡し：残置物の扱いを契約書に明記します。

近所に知られたくないというご希望にも配慮します。査定と相談は無料です。無料査定、買取のご案内、無料相談からお問い合わせいただけます。

江戸川区でゴミ屋敷の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ瑞江店★4.9

当社は、Googleマップで本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点、当社サイト掲載の評価）の評価をいただいています。口コミでは、親身な対応、こまめな連絡、売り方ごとの説明の丁寧さについての声が寄せられています。

「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

ゴミ屋敷の売却は、片付けるか、そのまま売るか、解体するかで手取りも手間も変わります。選択肢ごとの長所と短所を比べられるよう、当社は次の体制でご相談をお受けしています。

• 地域密着：墨田区と江戸川区に特化しています。瑞江店（江戸川区谷河内）から、区内の現地確認に伺えます。
• 経験のあるスタッフ：業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています。
• 専門家への無料相談：顧問の弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料で相談できます。
• 売却も買取も対応：仲介と買取の両方の査定を出し、手取りの面から売り方を提案します。
• 相談のしやすさ：LINE・オンラインでのご相談も可能です。

よくある質問

江戸川区でゴミ屋敷の家を片付けずに売ることはできますか？

はい、できます。不動産会社の買取であれば、家財が残った状態でも買い取ってもらえる場合があります。価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的で、残置物の扱いは売買契約書に明記します。

江戸川区にゴミ屋敷の条例はありますか？

あります。「江戸川区良好な生活環境の確保に関する条例」が2025年12月11日に区議会で可決されました。人が住んでいる建物が対象で、区による支援のほか、指導・勧告・命令・行政代執行が定められています。

江戸川区は、ゴミ屋敷を無料で片付けてくれますか？

いいえ、区が無料で片付ける制度ではありません。条例では、所有者等が自らの責任で解消に努めるとされ、行政代執行になった場合の費用は所有者等から徴収されます。自分で片付けられない事情がある方には、区が情報提供や助言などの支援を行います。

江戸川区の粗大ごみだけで、家一軒分を片付けられますか？

現実的には難しいです。粗大ごみの収集は1回の申込で10個まで、持込は1世帯あたり1回10個・年度内3回までという上限があります。家電リサイクル対象品など、区で収集できない品目もあります。

ゴミ屋敷の片付け費用はいくらかかりますか？

家財の量、階数、搬出経路、害虫駆除や特殊清掃の有無で大きく変わるため、一律の金額は示せません。現地を見てもらったうえで、複数の業者から書面の見積もりを取って比べるのが確実です。

親が住んでいるゴミ屋敷を、子どもが売ることはできますか？

名義人である親本人の意思がなければ売れません。認知症などで判断力が不十分な場合は、成年後見制度の利用と家庭裁判所の許可が必要になることがあります。まずは区の熟年相談室や不動産会社に相談してください。

まとめ

江戸川区のゴミ屋敷は、片付けなくても売却できます。大切なのは次の4点です。

• 江戸川区には条例があり、放置すれば指導・勧告・命令、行政代執行と費用の請求につながる可能性があること
• 区の粗大ごみ・大量ごみの制度には上限があり、量が多い家を自力で片付けるのは時間がかかること
• 片付けて仲介、古家付き土地、現況で買取の3つを、手取り・期間・手間で比べること
• 親の意思と判断力、相続登記、税金の特例の期限から逆算して動くこと

状況を整理するだけでも、次の一歩が見えてきます。まずはお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日

江戸川区のゴミ屋敷・空き家の売却のご相談はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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