「実家に久しぶりに入ったら、家の中が物であふれていた」「親が亡くなり、片付けるにも売るにも手が付けられない」。墨田区でゴミ屋敷状態の家を前に、途方に暮れている方は少なくありません。
この記事では、墨田区でゴミ屋敷になった家を売る方法を、地元の宅地建物取引業者の立場から整理しました。
- ゴミ屋敷でも売れるのか、売るとどうなるのか
- 「片付けてから売る」と「片付けずに売る」の手取りの違い（計算例つき）
- 売却時に起こりやすいトラブル（契約不適合責任・残置物）と対策
- 墨田区内の相談窓口と、当社に相談した場合の進め方
この記事の結論
- ゴミ屋敷でも売却はできます。片付けて仲介で売る方法と、現況のまま不動産会社に買い取ってもらう方法があります。
- 片付け費用は家財の量・間取り・搬出のしやすさで大きく変わるため、見積もりを取ってから売り方を決めるのが安全です。
- 買取なら、残置物（家に残された家財）ごと引き取ってもらえる場合が多く、片付けの手間と費用を省けます。ただし価格は仲介より低いのが一般的です。
- 売却後のトラブルを防ぐには、残置物の扱いと売主の責任範囲を売買契約書に明記することが重要です。
- 相続した家は、相続登記と、通帳・権利証などの貴重品の探索を先に進めておきましょう。
墨田区でゴミ屋敷になった家は売れる？
結論から言うと、ゴミ屋敷でも売れます。ゴミ屋敷とは、家の中や敷地に大量の物がたまり、居住や管理に支障が出ている状態の住宅のことです。法律上の定義はなく、不動産の取引では「残置物が大量にある物件」として扱われます。
売れるかどうかを左右するのは、ゴミの量そのものより、次の3点です。
- 建物と土地に、買い手が付くだけの価値があるか（立地・接道・広さ）
- 建物の傷み（雨漏り、床の腐食、害虫、臭い）がどの程度か
- 名義が整理されているか（相続登記、共有者の同意）
墨田区は錦糸町・押上・曳舟など駅の利便性が高いエリアが多く、土地そのものに値段が付きやすい地域です。そのため、家の中がどんな状態でも、立地によっては土地の価値で十分に売却できるケースがあります。
一方、京島・八広・東向島周辺などの木造住宅が密集するエリアでは、前面道路が狭く、再建築できない土地もあります。この場合は、ゴミの問題と再建築の問題が重なるため、先に調べておく必要があります。詳しくは墨田区の再建築不可物件の買取ガイドをご覧ください。
ゴミ屋敷の売却方法は3つ｜片付け・古家付き・買取の比較
ゴミ屋敷の売り方は、大きく分けて「片付けてから仲介で売る」「古家付き土地として仲介で売る」「現況のまま買取してもらう」の3つです。
① 片付けてから仲介で売る
家財を処分し、必要に応じて清掃してから売り出す方法です。室内が整うので内覧の印象が良くなり、売却価格を高めに狙えます。
デメリットは、片付けの費用と手間が先にかかることです。売れなかった場合でも、片付け費用は戻ってきません。
② 古家付き土地として仲介で売る
建物の価値は小さいと割り切り、「古家付き土地」として売る方法です。買主が建物を解体して建て替える前提なので、室内の状態があまり問われません。
ただし、残置物があるまま引き渡すには、買主の合意が必要です。また、買主が見つかるまで数か月かかることがあります。
③ 現況のまま不動産会社に買い取ってもらう
買取とは、不動産会社が買主となり、物件を直接買い取る取引のことです。ゴミ屋敷でも、残置物を含めて買い取る会社があります。
片付けも内覧対応も不要で、数週間で現金化できる場合があります。その代わり、価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的です。買取価格の決まり方は墨田区の不動産買取相場で詳しく解説しています。
片付け費用の目安と、売却時の手取りの計算例
片付けと買取のどちらが得かは、手取り額で比べると判断しやすくなります。結論として、家財の量が多いほど、買取の相対的な有利さが増します。
片付け費用は何で決まる？
片付けの費用は、次の要素で変わります。
- 家財の量（トラックの台数、作業員の人数）
- 間取りと階数（階段での搬出は手間が増える）
- 前面道路の広さ（トラックを家の前に付けられるか）
- 害虫駆除・消臭・特殊清掃の有無
墨田区には、細い路地に面した住宅が多い地域があります。トラックを家の前に付けられず、小型車での複数回搬出や、人力での運び出しになると、費用が上がりやすくなります。
費用は現地を見ないと確定しないため、複数社から見積もりを取るのが基本です。
手取りの計算例（仮定の数値）
次の条件を仮定して、手取りを比べてみます。実際の金額ではなく、考え方を示すための例です。
- 片付けて仲介で売れた場合の売却価格：3,000万円
- 片付け費用：100万円
- 仲介手数料：上限額（売買価格の3%＋6万円＋消費税）で計算
- 測量・登記などのその他費用：30万円
- 現況のまま買取の場合の買取価格：2,300万円（手数料なし）
| 項目 | 片付けて仲介 | 現況のまま買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 | 2,300万円 |
| 片付け費用 | ▲100万円 | 0円 |
| 仲介手数料（税込） | ▲105.6万円 | 0円 |
| その他費用 | ▲30万円 | 0円 |
| 手取り（概算） | 約2,764万円 | 約2,300万円 |
| 売却までの期間 | 数か月〜 | 数週間〜 |
この仮定では、仲介のほうが手取りは約460万円多くなります。ただし、次のような事情があると差は縮まります。
- 片付け費用が想定より大きくなった（家財が多い、特殊清掃が必要など）
- 売れるまでに時間がかかり、固定資産税や管理の負担が続く
- 建物の傷みが大きく、価格交渉で値下げを求められた
価格だけでなく、時間・手間・リスクも含めて比べることが大切です。当社では、仲介と買取の両方の見積もりを並べて、手取りの違いをご説明しています。
手続き全般の費用は、不動産売却の費用の目安も参考になります。
「片付けずに売る」ときの注意点｜契約不適合責任と残置物
片付けずに売るときの最大の注意点は、売却後のトラブルを防ぐ契約内容にすることです。具体的には、契約不適合責任と残置物の扱いを押さえておきましょう。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に合っていない場合に、売主が負う責任のことです。2020年4月1日施行の改正民法で、従来の「瑕疵担保責任」から改められました（民法第562条以下）。
買主は、契約不適合を知った時から1年以内に売主へ通知すれば、補修や代金の減額などを求められます（民法第566条）。
個人が売主の場合は、この責任を一部または全部免除する特約を付けることが一般的です。ただし、売主が知っていながら買主に告げなかった事実については、特約があっても責任を免れません（民法第572条）。
ゴミ屋敷の場合、雨漏りやシロアリ、害虫、臭いなど、売主が知っている不具合は隠さずに伝える必要があります。
残置物の扱いを契約書に書く
残置物の扱いは、後から揉めやすいポイントです。次のように、取り決めを契約書に明記します。
- 残置物の所有権を放棄し、買主（または買取会社）が処分することに同意する
- 処分費用を売買代金から差し引くのか、買主が負担するのかを決める
- 引渡し前に売主が取り出す物（貴重品・思い出の品）の期限を決める
相続した家の場合、残置物の中に遺産分割の対象となる財産（通帳、貴金属、美術品など）が紛れていることがあります。相続人の間で、処分の同意を取ってから契約に進んでください。
業者選びの落とし穴
家庭から出る不用品は、法律上は一般廃棄物にあたります。その処理は、市区町村の許可を受けた業者が行うか、区の収集に出す必要があります。
許可のない不用品回収業者に任せると、不法投棄などのトラブルに巻き込まれるおそれがあります。片付け業者を選ぶときは、許可の有無と見積もりの内訳を必ず確認してください。
墨田区で使える相談窓口
ゴミ屋敷の問題は、不動産の問題だけでなく、ご本人やご家族の生活の問題であることも多いです。墨田区の公式サイトで案内されている主な窓口は、次のとおりです（2026年10月時点。受付時間や担当は区の最新の案内でご確認ください）。
| 窓口 | 主な相談内容 | 連絡先 |
|---|---|---|
| くらし・しごと相談室 すみだ（区役所3階） | 生活全般の困りごと、家計・住まいの相談 | 03-5608-6289 |
| すみだ清掃事務所 | ふれあい収集（ごみ出しが困難な方への戸別収集）など | 03-5608-6213 |
| 生活衛生課 生活環境係 | 悪臭などの生活環境に関する相談 | 03-5608-6939 |
区が個々の家の片付けを代行してくれる制度が、すべての場合に使えるわけではありません。まずは窓口で、利用できる支援があるかを確認するのがよいでしょう。
なお、当社が確認した範囲では、墨田区の公式サイト上に、ゴミ屋敷に特化した条例や専用窓口の案内は見当たりませんでした。最新の状況は、区へ直接ご確認ください。
ご本人の判断力に不安がある場合（認知症など）は、売却の手続き自体に制約が生じます。詳しくは親が認知症で空き家になった実家を売却する方法をご覧ください。
相続したゴミ屋敷を売るときの税金と手続き
相続したゴミ屋敷を売る場合は、売却前に相続登記を済ませる必要があります。登記上の所有者が亡くなった方のままでは、売買契約を結べません。
相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。手順は相続登記・住所変更登記の義務化で解説しています。
空き家の3,000万円特別控除は使える？
被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の特例とは、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度のことです。国税庁によると、主な要件は次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物を除く）
- 耐震基準に適合させるか、取り壊したうえで売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売ること
- 相続した人が3人以上の場合は、控除額が2,000万円になること（2024年1月1日以降の取得分）
ゴミ屋敷であること自体は、この特例の可否に影響しません。ただし、被相続人が相続開始の直前まで1人で住んでいたことなど、他の要件を満たす必要があります。適用期限は税制改正で変わるため、国税庁の最新の案内と、税理士への確認をおすすめします。
特例の詳細は墨田区の空き家売却ガイドと空き家売却の方法・費用・特例にまとめています。相続全体の流れは墨田区で相続した不動産の売却ガイドをご覧ください。
放置すると税金が上がることがある
管理されていない空き家は、空家等対策特別措置法に基づく「管理不全空家」や「特定空家等」に指定されるおそれがあります。2023年12月13日施行の改正法で、管理不全空家も勧告の対象になりました。
勧告を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地特例（税額が軽減される制度）から外れ、税負担が重くなる可能性があります。ゴミ屋敷状態で長く放置することは、税金の面でもリスクがあります。
墨田区ならではの注意点｜水害リスク・路地・マンションの場合
墨田区でゴミ屋敷を売るときは、区の地域特性が価格や進め方に影響します。結論として、「水害リスク」「搬出経路」「マンションの管理規約」の3点を事前に確認してください。
水害リスクと家財・建物の傷み
墨田区は、荒川と隅田川に挟まれた低地が広がる区です。区が公表している水害ハザードマップで、自宅の浸水想定を確認できます。
過去に床下浸水などの被害を受けた家で、家財が積み上がったままだと、床下や壁の内部にカビや腐食が進んでいることがあります。買主や買取会社は、その点を重要な判断材料にします。水害の履歴や心当たりがあれば、正直に伝えてください。
路地が狭い地域では搬出計画が重要
押上・京島・東向島・八広などには、幅の狭い路地に面した住宅が多くあります。大型トラックが入れない場合、小型車での複数回搬出や人力での運び出しとなり、日数と費用が増えます。
買取を検討する場合でも、搬出のしやすさは買取価格に反映されます。現地で道路の幅や駐車できる場所を確認してもらいましょう。
マンションの一室がゴミ屋敷になった場合
分譲マンションの場合は、周囲の住戸への臭いや害虫の影響が出やすく、管理組合や管理会社から改善を求められることがあります。専有部分の中の問題でも、共用部分への物の放置は管理規約に違反するおそれがあります。
マンションは、戸建てと違って解体して更地にする選択肢がありません。室内の状態が悪くても、買取であれば現況のまま売れる場合があります。マンション売却の一般的な注意点は墨田区のマンション売却の注意点10選をご覧ください。
片付けを始める前に｜やってはいけないこと
片付けを始める前に避けたいのは、中身を確認せずに、一度にすべてを処分してしまうことです。売却や相続の手続きで必要な書類や財産を、誤って捨ててしまうおそれがあります。
- 貴重品を先に探す：権利証（登記識別情報）、実印、通帳、保険証券、年金関係の書類を先に取り分けます。
- 相続人の同意を取る：形見分けや処分について、相続人の間で事前に話し合っておきます。後から「勝手に捨てた」と揉める原因になります。
- 写真を残す：片付け前の室内、建物の傷み、搬出経路の写真を撮っておくと、見積もりや契約時の説明に役立ちます。
- 無理に一人で進めない：衛生面や転倒、害虫などのリスクがあります。業者や専門家の力を借りることをためらわないでください。
片付けをしないまま売る場合でも、貴重品の取り出しだけは先に済ませておくことをおすすめします。空き家の片付け全般は空き家を売却する前の片付けのポイントも参考にしてください。
売却前に確認したい5つのこと｜判断フロー
売り方を決める前に、次の5点を確認すると、無駄な出費を防げます。
- 名義と相続登記：売る人が所有者本人か。共有者がいれば全員の同意が必要です。
- 家財の量と搬出経路：前面道路の幅、階段の有無を確認します。
- 建物の傷み：雨漏り、床下、シロアリ、害虫、臭いの状況を確認します。
- 再建築の可否：建物を解体してよいか、解体前に接道を確認します。
- 税金の特例と期限：空き家特例などの期限から逆算して動きます。
判断の目安は、次のとおりです。
- 家財が少なく、建物の傷みも軽い → 片付けて仲介で高く売る方法を検討する
- 家財が非常に多い、または遠方で動けない → 現況のまま買取を検討する
- 再建築不可・借地・共有などの別の問題もある → 訳あり物件に慣れた会社へ早めに相談する
訳あり物件の全体像は墨田区の訳あり物件買取ガイドにまとめています。
当社に相談した場合の進め方
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、仲介と買取の両方に対応しています。ゴミ屋敷のご相談では、次の流れで進めます。
- お問い合わせ：電話・LINE・フォームのいずれかで状況をお聞かせください。書類がそろっていなくても構いません。
- 調査：登記や道路、建築の記録などを当社で確認します。
- 現地確認：家財の量、建物の状態、搬出経路を見て、片付けの見積もりの考え方をお伝えします。
- 仲介と買取の比較：両方の手取りと期間を並べてご説明します。売るかどうか迷っている段階でも構いません。
- 専門家との連携：相続登記は司法書士、税金は税理士、権利関係は弁護士と連携します。
- 契約・引渡し：残置物の扱いを契約書に明記し、トラブルを防ぎます。
査定や相談は無料です。無料査定、買取のご案内、売却のご案内もご覧ください。会社選びの視点は墨田区の不動産会社の選び方も参考になります。
墨田区でゴミ屋敷の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ本店★4.8
当社は、Googleマップで本店が★4.8、瑞江店が★4.9（2026年10月時点、当社サイト掲載の評価）の評価をいただいています。実際の口コミは、Googleマップでご覧いただけます。
ゴミ屋敷の売却は、ご家族の事情が絡み、人に話しにくい相談です。だからこそ、次のような当社の体制が役立ちます。
- 地域密着：墨田区と江戸川区に特化し、地元の道路事情や木造密集地域の実情を把握しています。
- 経験豊富なスタッフ：業界経験10年以上のスタッフが対応します。
- 専門家の無料相談：顧問の弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料で相談できます。
- 売却も買取も対応：仲介と買取を並べて、手取りの面から最適な売り方を提案します。
- 相談しやすさ：LINE・オンラインでの相談も可能です。
よくある質問
墨田区でゴミ屋敷の家を片付けずに売ることはできますか？
はい、できます。不動産会社の買取であれば、残置物が残ったままの状態でも買い取ってもらえる場合があります。ただし、価格は仲介より低くなるのが一般的で、残置物の扱いは契約書に明記する必要があります。
ゴミ屋敷の片付けにはいくらかかりますか？
家財の量、間取り、搬出のしやすさで大きく変わり、一律の金額は示せません。害虫駆除や特殊清掃が必要な場合は、さらに費用が増えます。複数社から見積もりを取って比べるのが確実です。
ゴミ屋敷を売ったあとに、契約不適合責任を問われることはありますか？
あります。売主が知っていながら告げなかった不具合は、免責特約があっても責任を負う場合があります（民法第572条）。雨漏りや害虫など、知っている事実は事前に伝えることが大切です。
相続したゴミ屋敷でも、3,000万円の特別控除は使えますか？
ゴミ屋敷であること自体は、特例の可否に影響しません。昭和56年5月31日以前の建築、耐震基準への適合または取り壊し、売却代金1億円以下などの要件を満たす必要があります。適用の可否は税理士にご確認ください。
墨田区に、ゴミ屋敷の片付けを代行してくれる制度はありますか？
当社が確認した範囲では、墨田区の公式サイト上に、ゴミ屋敷に特化した片付け代行の制度の案内は見当たりませんでした。生活全般の困りごとは「くらし・しごと相談室 すみだ」（03-5608-6289）に相談し、利用できる支援を確認してください。
家主が亡くなっていて、家の中の貴重品が見つかりません。どうすればよいですか？
片付けを始める前に、通帳、権利証（登記識別情報）、保険証券、印鑑などを先に探してください。大量の家財の中から探す場合は、片付け業者に「貴重品が見つかったら取り分ける」ことを事前に依頼しておくと安心です。
まとめ
墨田区のゴミ屋敷は、片付けなくても売ることができます。大切なのは、次の3点です。
- 片付けて仲介、古家付きで仲介、現況のまま買取の3つを、手取りと期間で比べること
- 残置物の扱いと売主の責任を、契約書で明確にすること
- 相続登記と税金の特例の期限から、逆算して動くこと
「何から手を付けていいか分からない」という段階でも、まずはご相談ください。状況を整理するだけでも、次の一歩が見えてきます。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月8日
墨田区・江戸川区の不動産のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
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