【2026年】両国の土地価格と坪単価｜地点別一覧とバブル期比較の記事

「両国の土地は、いま坪いくらで売れるのだろう」「ネットで調べると両国の坪単価は400万円台や500万円台と出てくるけれど、うちの土地にそのまま当てはまるのか分からない」。両国・緑・石原・亀沢・横網あたりで、親から受け継いだ土地や古い店舗兼住宅の売却を考え始めた方から、よくいただくご相談です。

この記事では、国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）と東京都の基準地価（2026年7月1日時点）の公的データをもとに、両国駅周辺の土地価格と坪単価を地点ごとに整理しました。

• 両国駅周辺の地価公示・基準地価の地点別の価格と坪単価（2026年）
• 10年間の値上がり幅と、バブル期の最高値との比較
• 両国・緑・石原・亀沢・横網など町丁目ごとの土地の特徴
• 自分の土地の価格目安の出し方と、相続した土地を売るときの手取り・税金の計算例

先に結論をお伝えすると、2026年の両国駅周辺の土地は、駅近くの幹線道路沿いの商業地が坪約400万〜530万円、駅から250〜600m程度の通り沿いの商業地が坪約300万〜320万円、駅から離れた住宅地が坪約220万〜300万円です。同じ「両国」でも道路と用途地域で2倍以上の差があるため、平均値ではなく自分の土地に近い地点の数字で考えることが大切です。

この記事の結論

• 2026年地価公示で両国駅310mの両国2-10-5（商業地）は154万円/㎡、坪約509万円で前年比+15.8％です。
• 都営大江戸線両国駅に近接する緑1-28-4（基準地価・商業地）は161万円/㎡、坪約532万円で、両国周辺で最も高い地点です。
• 両国2-10-5は10年前（2016年・75万円/㎡）の約2.1倍ですが、1991年の最高値620万円/㎡の約4分の1の水準です。
• 駅から250〜580mの通り沿いの商業地（緑1丁目・石原2丁目）は坪約306万〜319万円、前年比+13.1〜13.5％です。
• 売却の目安は「近くの標準地の単価×条件補正×面積」で出し、路線価÷0.8と周辺の成約事例で確かめるのが確実です。

【2026年】両国の土地価格と坪単価｜地価公示・基準地価の地点別一覧

2026年の両国駅周辺の公的な地価は、商業地が1㎡あたり92.5万〜161万円（坪約306万〜532万円）、住宅地が67.1万〜91.5万円（坪約222万〜303万円）です。以下は、国土交通省の地価公示（1月1日時点）と東京都の基準地価（7月1日時点）から、両国駅・都営両国駅の周辺の地点を抜き出し、価格の高い順に並べたものです。

地価公示とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を判定し、3月に公表するものです。基準地価とは、都道府県が7月1日時点の基準地の価格を調べ、9月に公表するものです。坪単価は「1㎡あたりの価格×3.305785」で計算しています（1坪＝約3.31㎡）。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）、東京都「都道府県地価調査（基準地価）」（2026年7月1日時点）。いずれも国土数値情報の地価公示・地価調査データより当社集計。用途地域の（ ）内は指定容積率です。横網・両国1丁目・3丁目・4丁目などには標準地・基準地が置かれていません。

両国の坪単価は「平均値」で見ないほうがよい理由

相場サイトでは「両国の坪単価は平均◯◯万円」と表示されることがありますが、両国周辺の地点はほとんどが幹線道路沿いの商業地です。そのため、平均値は「裏通りの住宅や小さな店舗の土地」より高めに出やすくなります。たとえば同じ商業地でも、幅25mの都道に面した緑1-28-4（坪約532万円）と、幅6mの区道に面した緑1-22-5（坪約306万円）では、1.7倍以上の差があります。

ご自身の土地の価格を考えるときは、平均値よりも「前面道路の幅」と「用途地域」が近い地点の単価を基準にしてください。

両国の地価推移｜10年で約2倍、それでもバブル期の4分の1

両国駅周辺の商業地は、10年前（2016年）と比べて約2.1倍に上がりました。一方で、1990年前後のバブル期の最高値と比べると、2026年の地価はまだその4分の1〜4割程度の水準です。

※価格は1㎡あたり。地価公示は各年1月1日、基準地価は各年7月1日時点。出典：国土交通省「地価公示」、東京都「都道府県地価調査」。両国2-18-4（2021年から）と緑2-16-9（2020年から）は調査開始が新しいため10年比較から除いています。

バブル期の最高値との比較

両国2-10-5は、地価公示で1991年に620万円/㎡の最高値を付けたあと下がり続け、2006年の61.8万円/㎡が最安値でした。2026年の154万円/㎡は、最安値の約2.5倍ですが、最高値の約25％です。基準地価の石原2-17-14も1989〜1990年の298万円/㎡に対して2026年は96.5万円/㎡（約32％）、緑1-22-5も1990年の213万円/㎡に対して92.5万円/㎡（約43％）です。

「親が昔、もっと高いと言っていた」というご相談をいただくことがありますが、バブル期の価格は当時の特殊な状況によるもので、今の売却価格の目安にはなりません。逆に、ここ10年の上昇は実需（住む人・事業で使う人）に支えられたもので、2026年も両国周辺の全地点で前年比+13〜18％と上昇が続いています。

墨田区全体と比べた両国の上がり方

東京都財務局の集計（2026年1月1日時点）によると、墨田区の平均変動率は住宅地が+13.2％、商業地が+15.0％でした（出典：東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率」）。両国2-18-4（+18.0％）と両国2-10-5（+15.8％）は区の商業地平均を上回っており、駅に近い地点ほど伸びが大きいことが分かります。墨田区全体の動きや他の駅との比較は、【2026年】墨田区の土地相場・坪単価｜地価推移と町丁・駅別の土地価格をご覧ください。

両国・緑・石原・亀沢・横網｜町丁目ごとの土地の特徴

両国周辺の坪単価の差は、主に「JR・都営の2つの両国駅からの距離」「幹線道路沿いか裏通りか」「用途地域と容積率」「敷地の広さと形」で生まれます。町丁目ごとの特徴を押さえると、公的な地価を自分の土地に当てはめやすくなります。

両国（1〜4丁目）：JR両国駅の南側、幹線道路沿いはビル用地

両国2丁目は、JR総武線両国駅の南側に広がる商業地域です。両国2-10-5は地価公示で「中高層の店舗、事務所等が多い商業地域」とされ、幅27mの国道に面した容積率600％の地点で坪約509万円です。駅130mの両国2-18-4は幅9mの区道沿いで、容積率500％・坪約433万円です。駅により近くても、前面道路が細いと価格が下がることがよく分かる例です。隅田川沿いの両国1丁目や、南側の両国3・4丁目には標準地がないため、道路の条件が近い両国2丁目の地点を参考にします。

緑（1〜4丁目）：都営大江戸線両国駅の周辺、店舗兼マンションが多い

緑1丁目は都営大江戸線両国駅の出入口がある地域で、駅に近接する幅25mの都道沿いの緑1-28-4（基準地価）は坪約532万円です。同じ緑1丁目でも、駅から250m・幅6mの区道沿いの緑1-22-5は坪約306万円で、表通りと一本裏で大きく変わります。緑2丁目の国道沿い（緑2-16-9）は坪約407万円です。緑は中高層の店舗兼マンションが多く、マンション用地としての需要が価格を支えています。

石原・亀沢：北側の住宅と商店が混在するエリア

石原2丁目の幅22mの都道沿い（石原2-17-14、都営両国駅580m）は坪約319万円で、周辺状況は「店舗兼マンション、店舗兼住宅が多い商業地域」とされています。亀沢はすみだ北斎美術館がある地域で、亀沢4-22-2（準工業地域、錦糸町駅800m）は坪約247万円です。準工業地域とは、主に軽工業の工場などの利便を図る用途地域のことで、住宅も建てられます。亀沢は両国駅と錦糸町駅の中間にあるため、両方の駅を使えることが評価されます。

横網：国技館・江戸東京博物館のある地域

横網1丁目には両国国技館、東京都江戸東京博物館、旧安田庭園、横網町公園があり、公共施設や公園の割合が大きい地域です。標準地は置かれていないため、住宅やマンションの土地は、道路条件が近い両国2丁目・石原2丁目の地点を参考にします。江戸東京博物館は約4年の大規模改修を経て2026年3月31日にリニューアルオープンしており（出典：東京都「江戸東京博物館リニューアルオープン」）、観光地としての両国のにぎわいは今後も続くと考えられます。ただし、観光施設の再開が個別の土地価格をどれだけ押し上げるかは確実には言えないため、判断材料の一つと考えてください。

千歳・立川：森下駅・菊川駅も使える南側の住宅地

竪川の南側の千歳・立川は、両国駅のほか都営新宿線の森下駅・菊川駅も使える地域です。千歳1-2-10（容積率400％）は坪約303万円、立川2-12-9（容積率300％）は坪約222万円です。錦糸町側の地点との比較は【2026年】錦糸町の土地価格と坪単価｜町丁別一覧と売却の目安でも紹介しています。

両国の土地の値段を左右する「道路」と「防火地域」

両国の商業地は、前面道路の幅で「建てられる建物の大きさ」が変わるため、道路条件が価格に強く影響します。また、両国駅周辺の地点はすべて防火地域にあり、建てられる建物の構造にも制限があります。

前面道路の幅で使える容積率が変わる

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合の上限のことです。建築基準法第52条では、前面道路の幅が12m未満の場合、容積率は「道路幅×0.6（商業地域・準工業地域など）または×0.4（住居系の地域）」と指定容積率の小さい方に制限されます。

※前面道路の幅と指定容積率は地価公示・地価調査の公表データより。使える容積率は当社による簡易計算の目安で、実際には日影規制・斜線制限・特定道路の緩和などで変わります。

同じ「商業地域・容積率500％」の両国でも、幅4mの路地に面した土地は240％までしか使えず、建てられる床面積が半分以下になります。表通りの坪単価を裏通りの土地にそのまま当てはめると、価格を大きく見誤るので注意してください。用途地域の基本は売買物件の「用途地域」って何？で解説しています。

防火地域では建築コストが上がる

防火地域とは、市街地の火災の延焼を防ぐために都市計画で定められる地域のことです。防火地域では、建築基準法第61条などにより、一定規模以上の建物は耐火建築物などにする必要があり、木造の住宅に比べて建築費が上がります。買主はこの建築費も見込んで土地の価格を考えるため、小さな土地ほど影響が出やすくなります。

公示地価・基準地価・路線価・実勢価格の違い

売却の目安として最も近いのは「実勢価格（実際の成約価格）」で、公示地価・基準地価はそれに近い水準の公的な目安、路線価は公示地価の8割程度を目安とした相続税・贈与税の計算用の価格です。

国税庁によると、2026年分の路線価は公示価格などを基にした価格の80％程度を目安に評価されています（出典：国税庁「令和8年分の路線価等について」）。両国の土地を相続した場合、相続税の計算には路線価を使いますが、売却価格は路線価より高くなることが一般的です。「相続税の評価額＝売れる価格」ではない点に注意してください。

実際に取引された価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで地域を指定して調べられます。ただし、表示されるのは個人が特定されない形に加工された情報で、建物付きの取引や特殊な事情のある取引も含まれるため、件数の少ない両国では数件だけで判断しないことが大切です。

両国の土地の価格目安を出す方法｜4つの手順と計算例

自分の土地のおおよその価格は、「近くの標準地の単価」に「自分の土地の条件による補正」をかけ、面積を掛けると求められます。査定を受ける前に把握しておくと、提示された価格が妥当かを判断しやすくなります。

1. 近くの標準地を選ぶ：同じ用途地域で、前面道路の幅と駅からの距離が近い地点を選びます。
2. 条件を補正する：前面道路の幅（使える容積率）、形、角地かどうか、面積を比べて補正します。
3. 路線価で確かめる：国税庁の財産評価基準書（路線価図）で前面道路の路線価を確認し、0.8で割ると公示地価ベースの目安になります。
4. 成約事例で調整する：近くで最近売れた土地の価格と比べ、今の需要を反映させます。最終的には不動産会社の査定で確認します。

計算例（仮定の数値）

以下はすべて説明のための仮定の数値です。都営両国駅から約450m、商業地域（指定容積率500％）で、幅5mの区道に面した70㎡の整形地に、親が住んでいた古い木造の家が建っているケースを想定します。

• 近くの標準地：緑1-22-5（92.5万円/㎡、都営両国駅250m、区道6m、使える容積率360％）
• 条件補正：道路幅5mで使える容積率が300％に下がり、駅からも少し遠いため、仮に標準地の85％と見込む → 92.5万円×0.85＝約78.6万円/㎡
• 価格の目安：78.6万円×70㎡＝約5,500万円（坪単価約260万円）
• 路線価での確認：前面道路の路線価が仮に63万円/㎡なら、63万円÷0.8＝78.75万円/㎡となり、上の目安とおおむね一致

この方法はあくまで目安です。旗竿地（細い通路で道路に接する土地）や、幅4m未満の道路に面した土地、隣地との境界が決まっていない土地は、さらに価格が下がることがあります。

両国で相続した土地を売るときの手取り・税金と注意点

手元に残るお金は、売却価格から諸費用を差し引き、利益が出た場合は譲渡所得税を払った残りです。両国周辺では親の代から持っている土地が多いため、ここでは相続した実家の土地を売るケースで計算します。

手取りの計算例（仮定の数値）

※金額はすべて仮定です。印紙税の軽減措置は2027年3月31日までに作成される契約書が対象です（国税庁）。測量費・解体費は土地や建物の状況で大きく変わります。測量費の考え方は土地売却で必要な測量の費用はどれくらい？節約する方法とは？をご覧ください。

譲渡所得税の計算例（仮定の数値）

譲渡所得とは、売却価格から取得費（買ったときの価格など）と譲渡費用を差し引いた利益のことです。親の代から持っていて取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使えます（国税庁 タックスアンサーNo.3258）。上の例で取得費を5％（270万円）、譲渡費用（仲介手数料・印紙税・測量費・解体費）を約427.8万円とすると、譲渡所得は約4,702.2万円です。相続した土地の所有期間は親が取得した日から数えるため、多くの場合は長期譲渡所得（税率20.315％）になります。

• 空き家の3,000万円特別控除が使える場合：（4,702.2万円−3,000万円）×20.315％＝約345.8万円
• 特例が使えない場合：4,702.2万円×20.315％＝約955.3万円

国税庁によると（2026年10月時点）、空き家の3,000万円特別控除（タックスアンサーNo.3306）は、2027年12月31日までの売却で、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、売却代金が1億円以下であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件です。2024年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上の場合は控除額が1人2,000万円になります。また、相続税を納めた方が使える「取得費加算の特例」（No.3267）とは併用できないため、どちらが有利か税理士に確認しましょう。

両国エリアで特に確認したい注意点

• 水害ハザードマップ：両国は隅田川に面しており、墨田区によると、荒川が氾濫した場合には区の大部分が浸水するおそれがあります（出典：墨田区水害ハザードマップ）。2020年8月28日から、重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務化されています。
• 2項道路：幅4m未満の道路に面した土地は、道路の中心から2mまで敷地を後退（セットバック）させる必要があり、有効な敷地面積が減ります。
• 古家付きか更地か：解体費や、更地にすると固定資産税の軽減がなくなる点も含めて判断します（家を更地にして売る方が良い物件とメリット・デメリットをご紹介！）。
• 相続登記：2024年4月1日から義務化され、それ以前の相続分も2027年3月31日までに登記が必要です。名義が亡くなった親のままでは売却できないため、早めに準備しましょう。
• 店舗兼住宅・借地：両国には古くからの商店や借地の上の建物もあります。テナントが入っている、地主の承諾が必要などの場合は、売り方が変わるので早めにご相談ください。

相続した土地の売却の流れは相続した土地を売りたい！売却手順と注意点についてご紹介！、高く売る工夫は土地を高く売るためにはどうしたらいい？ポイントや注意点を紹介！にまとめています。

仲介か買取か｜両国の土地の売り方の選び方

相場に近い価格を目指すなら仲介、早さと確実さを優先するなら買取が向いています。道路条件が良い整形地なら、仲介でマンション事業者や個人の買主まで広く探すのが基本です。

一方、家財が残ったままの実家や、幅の狭い路地に面した土地、相続人どうしで早く現金化して分けたいケースでは、買取のほうが負担が少ないこともあります。買取価格の決まり方は【2026年】墨田区の不動産買取相場｜価格の決まり方と仲介との手取り比較で詳しく解説しています。

どちらを選ぶかの判断の目安

1. 前面道路が4m以上あり、境界が確定している → まずは仲介で相場に近い価格を目指す
2. 道路が4m未満、または古家や家財の片付けが大変 → 仲介と買取の両方の価格を比べる
3. 相続税の納付期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）が迫っている → 買取で期日を確定させることも検討

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで所在地・面積・建物の有無をお知らせください。
2. 地価公示・路線価・成約事例をもとに、机上査定の価格帯をお伝えします。
3. 押上本店・錦糸町オフィスのスタッフが現地を確認し、仲介価格と買取価格を両方ご提示します。
4. 相続や税金が関わる場合は、顧問税理士・弁護士との無料相談をご案内します。
5. 相続登記・測量・解体・残置物の手配まで、まとめてサポートします。

両国の土地売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。錦糸2丁目にもオフィスがあり、両国エリアにもすぐに伺えます。当社ホームページ掲載のGoogleマップ評価は★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、こまめな連絡や進捗報告、親身な対応、相続した実家の売却へのサポートを評価していただいています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました」（Googleクチコミより一部抜粋）

土地の売却は、相続登記・測量・境界確認・解体など、売り出すまでの工程が多くなります。当社では進み具合をこまめに共有し、価格の根拠も地価公示や成約事例を示しながらご説明することを大切にしています。

セルフリジェネレーションの強み

• 墨田区・江戸川区に特化：両国・緑・石原・亀沢など、町丁目や道路ごとの需要の違いを踏まえて価格をご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介と当社による直接買取の価格を比べて選べます。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：狭い道路に面した土地、店舗兼住宅、古家付きの土地にも対応しています。
• 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、相続や税金もご相談いただけます。
• LINE・オンライン相談：両国の実家から離れてお住まいの方もご利用いただけます。

エリアのデータは墨田区両国の土地相場・地価推移のページでもご覧いただけます。仲介での売却は不動産売却のページ、早く確実に売りたい方は不動産買取のページ、まずは価格を知りたい方は無料査定、売り方を相談したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

両国の土地の坪単価はいくらですか？

2026年の公的な地価で、両国駅周辺の幹線道路沿いの商業地は坪約400万〜530万円、駅から250〜600mの通り沿いの商業地は坪約306万〜319万円です。両国駅310mの両国2-10-5が坪約509万円、都営両国駅に近接する緑1-28-4が坪約532万円、駅から250mの区道沿いの緑1-22-5が坪約306万円です。

両国の土地価格は10年でどれくらい上がりましたか？

地価公示で比べると、両国2-10-5は2016年の75万円/㎡から2026年の154万円/㎡へ、10年で約2.1倍になりました。基準地価の緑1-28-4も75万円/㎡から161万円/㎡へ約2.1倍、石原2-17-14は約77％上昇しています。

両国の地価はバブル期と比べて高いですか？

いいえ、まだバブル期の最高値を大きく下回っています。両国2-10-5は1991年の620万円/㎡が最高値で、2026年の154万円/㎡はその約25％の水準です。ただし2006年の最安値61.8万円/㎡からは約2.5倍に回復しています。

両国の地価は今後も上がりますか？

将来の地価を確実に予測することはできませんが、2026年7月1日時点の基準地価でも両国周辺の地点は前年比+13.1〜15.8％と上昇が続いています。金利や景気で変わるため、売却を考えている場合は最新の査定で判断することをおすすめします。

相続した両国の土地は、路線価で売れますか？

路線価は相続税・贈与税を計算するための価格で、公示地価の8割程度が目安のため、実際の売却価格は路線価より高くなることが一般的です。おおよその目安は路線価を0.8で割ると出せますが、道路の幅や土地の形で変わるため、成約事例と査定で確かめてください。

両国で幅の狭い路地に面した土地も売れますか？

売れます。ただし、前面道路が12m未満だと使える容積率が道路幅で制限され、4m未満ならセットバックも必要になるため、表通りより価格は下がります。仲介で買主が見つかりにくい場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。

まとめ

両国駅周辺の土地価格は、2026年の公的な地価で、幹線道路沿いの商業地が坪約407万〜532万円、通り沿いの商業地が坪約306万〜319万円、周辺の住宅地が坪約222万〜303万円です。駅近くの商業地は10年で約2.1倍になりましたが、バブル期の最高値と比べるとまだ4分の1程度の水準です。

• 両国は表通りと裏通りで坪単価が大きく変わるため、前面道路の幅と用途地域が近い地点と比べましょう。
• 目安は「近くの標準地の単価×条件補正×面積」で出し、路線価÷0.8でも確かめます。
• 相続した土地は、相続登記・空き家特例の要件・ハザードマップ・2項道路を早めに確認し、手取りで考えます。

正確な売却価格は、両国の道路事情や取引事情に詳しい地元の不動産会社の査定で確かめてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月3日

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