【2026年】墨田区の不動産買取相場｜価格の決まり方と仲介との手取り比較の記事

「墨田区の家やマンションを不動産会社に買い取ってもらうと、いくらになるのだろう」「買取は安いと聞くけれど、仲介で売るのと比べてどれくらい手取りが違うの？」――相続した実家や住み替え前の自宅について、こうした疑問をお持ちではないでしょうか。買取は早く確実に現金化できる一方、価格の決まり方が分かりにくく、提示額が妥当かどうか判断しにくい売却方法です。

この記事で分かること

• 墨田区の不動産買取相場の目安と、2026年の地価動向
• 不動産会社が買取価格を計算する仕組み（再販価格からの逆算）
• 墨田区ならではの査定ポイント（狭い道路・再建築不可・水害リスクなど）
• 仲介と買取の手取り比較と、買取価格を少しでも高くするコツ

結論から言うと、買取価格は「仲介で売れる価格の7〜8割前後」が実務上の目安で、その差は物件の状態や立地のリスクによって広がったり縮まったりします。墨田区・江戸川区で売却と買取の両方を扱う宅地建物取引業者の視点から、具体的に解説します。

この記事の結論

• 墨田区の不動産買取価格は、仲介での成約見込み価格の7〜8割前後が一般的な目安です。
• 買取価格は「再販予定価格−リフォーム費−諸経費−利益・リスク分」という逆算で決まります。
• 2026年地価公示では墨田区の住宅地平均が前年比約13%上昇しており、相場上昇が買取価格の下支えになっています。
• 狭い道路・再建築不可・残置物・相続未登記など仲介で売りにくい事情があるほど、買取のメリットが大きくなります。
• 査定は仲介と買取の両方の価格を同時に出してもらい、手取りと期間で比べるのが失敗しないコツです。

墨田区の不動産買取相場は「仲介価格の7〜8割前後」が目安

墨田区で不動産を買取に出した場合の価格は、仲介で一般の買主に売れる見込み価格のおおむね7〜8割前後になるのが一般的です。ただしこれは固定の割合ではなく、物件ごとに再販のしやすさとリスクを見積もった結果として決まります。

不動産買取とは

不動産買取とは、不動産会社が売主から直接物件を買い取る売却方法のことです。一般の買主を探す「仲介」と違い、買主が不動産会社に決まっているため、広告活動や内覧対応が不要で、条件が合えば数週間程度で現金化できます。仲介と買取の基本的な違いは仲介と買取って何が違うの？東京都江戸川区・墨田区の不動産会社が不動産売却の違いについてご紹介します！でも解説しています。

墨田区の地価は上昇が続いている

国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）をもとにした集計では、墨田区の住宅地の平均価格は1㎡あたり約61万3,000円、前年比はプラス13%台の上昇となっています（出典：国土交通省「地価公示」、民間集計サイト「土地代データ」による区平均）。東京都財務局の発表によると、2026年の区部全体の住宅地の平均変動率はプラス9.0%で、墨田区はこれを上回る伸びです。

地価が上昇している局面では、不動産会社が見込む再販価格も上がるため、買取価格も上がりやすくなります。一方で、建築費の高止まりによりリフォーム費用も膨らんでいるため、「地価の上昇分がそのまま買取価格に反映されるわけではない」点には注意が必要です。墨田区の地価推移の詳細は墨田区の地価推移や売却相場、事例を紹介をご覧ください。

物件の種類によって買取価格の傾向は異なる

同じ墨田区内でも、マンション・戸建て・土地で買取価格の決まり方には違いがあります。主な傾向を表にまとめました。

買取価格はどう決まる？不動産会社の計算方法

買取価格は、不動産会社が「リフォームなどをしてから再販売する価格」から、必要な費用と利益・リスク分を差し引く逆算で決まります。つまり、買取価格は売主の希望や周辺の売り出し価格から決まるのではなく、買い取った後の事業計画から決まります。

逆算の基本式

多くの買取業者が使う考え方は、次のような式で表せます。

買取価格 ＝ 再販予定価格 − リフォーム・解体費 − 諸経費 − 利益・リスク分

諸経費には、所有権移転登記の費用、不動産取得税、再販時の広告費や仲介手数料、売れるまでの固定資産税・管理費などが含まれます。利益・リスク分には、想定より売れ残った場合や、工事中に予想外の不具合が見つかった場合への備えが含まれます。

なぜ仲介より安くなるのか

買取が仲介より安くなる最大の理由は、不動産会社が「再販までの費用とリスク」をすべて引き受けるからです。さらに、宅地建物取引業者が自ら売主となって再販する場合、宅地建物取引業法により、契約不適合責任（引き渡した物件が契約内容と違った場合に売主が負う責任）の期間を引渡しから2年以上としなければなりません。個人間の売買よりも重い責任を負うため、その分が価格に織り込まれます。

仮定の数値で見る計算例

イメージをつかむため、仮定の数値で計算してみます（実際の取引事例ではありません）。リフォーム後に4,000万円で再販できると見込んだ中古マンションで、リフォーム費が400万円、諸経費が300万円、利益・リスク分が300万円だとすると、買取価格は4,000万円−400万円−300万円−300万円＝3,000万円となります。このケースでは再販予定価格の75%です。

この式から分かるとおり、リフォーム費やリスク分を小さく見積もれる物件ほど、買取価格は仲介価格に近づきます。逆に、大規模な修繕が必要な物件や、権利関係が複雑な物件ほど差は大きくなります。

墨田区の買取査定で見られる6つのポイント

墨田区の買取査定では、一般的な築年数や広さに加えて、下町特有の道路事情や水害リスクが価格に大きく影響します。査定前に次の6点を把握しておくと、提示額の根拠を理解しやすくなります。

1. 駅・路線と生活利便性

押上駅（半蔵門線・都営浅草線・東武スカイツリーライン・京成押上線）や錦糸町駅（JR総武線・半蔵門線）のように複数路線が使える駅の近くは、再販時の買主層が厚く、買取価格も安定しやすい傾向があります。曳舟・東向島・八広など区北部は、価格を抑えたいファミリー層の需要が中心で、駅距離や建物の状態がよりシビアに見られます。

2. 接道状況と再建築の可否

京島・向島・東向島など、区の北部には幅4m未満の狭い道路に面した住宅が多く残っています。建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建て替えられません。幅4m未満の道路（いわゆる2項道路）に面している場合は、建替え時に敷地の一部を道路として後退させる「セットバック」が必要です。

再建築不可とは、こうした接道の条件を満たさず、今の建物を取り壊すと新しく建てられない土地のことです。再建築不可や大きなセットバックが必要な物件は、住宅ローンが使いにくく一般の買主が見つかりにくいため、仲介より買取の方が現実的な選択肢になることがあります。

3. 不燃化特区と建物の状態

墨田区では、京島周辺地区（京島二・三丁目など）と鐘ヶ淵周辺地区（墨田二〜五丁目など）が東京都の「不燃化特区」に指定され、老朽建築物の建替えや除却（取壊し）への助成制度があります（墨田区「不燃化特区」、2026年10月時点で令和13年3月31日までの事業予定）。こうした制度を活用できるかどうかは、買取業者が建替えを前提に再販計画を立てる際の判断材料になります。

建物については、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の建物かどうか、雨漏りやシロアリ被害の有無が重視されます。

4. 水害リスク

墨田区は荒川と隅田川に挟まれた低地で、墨田区水害ハザードマップでは、荒川が氾濫した場合に区内の広い範囲で浸水が想定され、浸水が長期間続く区域も示されています。2020年8月からは、不動産取引の重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務化されており、買主側の関心も高まっています。

ただし、水害リスクは区内の多くの物件に共通する条件のため、それだけで大幅に減額されるケースは多くありません。マンションの場合は、電気設備の設置階や止水板の有無など、建物側の備えも評価に影響します。

5. 権利関係

相続登記が済んでいない、複数の相続人で共有している、借地権である、隣地との境界が確定していない、といった事情は、仲介では買主がつきにくい要因です。なお、2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内の登記が必要です。買取の場合は、こうした整理を不動産会社と連携しながら進められることがあります。

6. 残置物や入居者の有無

家具や家財が大量に残っている空き家や、賃借人が住んでいる物件は、片付け費用や退去交渉の手間が見積もりに反映されます。業者によっては「残置物そのままで買取可」とするため、自分で片付ける費用と比べて判断しましょう。

仲介と買取の手取りを比較｜どれくらい差が出る？

仲介と買取の差は売却価格だけでなく、仲介手数料や売却までの期間、売却後の責任まで含めて比べる必要があります。ここでは仮定の数値で手取りを比べてみます（実際の取引事例ではありません）。

手取りの計算例

仲介で4,000万円、買取で3,000万円の価格がついたと仮定します。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額なので、4,000万円なら138万6,000円です。売買契約書に貼る印紙税は、国税庁の軽減措置（2027年3月31日までに作成される契約書が対象）により、契約金額1,000万円超5,000万円以下で1万円です。

この例では手取りに約860万円の差があります。ただし仲介では、売れるまでの期間中の固定資産税・管理費・ローン返済が続くほか、反響が少なければ値下げが必要になることもあります。また、売却後に雨漏りなどが見つかれば修補費用を負担する可能性もあります。こうした「見えにくいコスト」も含めて比較することが大切です。

税金は仲介でも買取でも同じ考え方

売却益にかかる譲渡所得税は、仲介でも買取でも計算方法は同じです。所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超える長期譲渡所得なら税率は20.315%、5年以下の短期譲渡所得なら39.63%です（2026年10月時点）。

自宅を売る場合は、国税庁「マイホームを売ったときの特例」により、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。親子や夫婦など特別な関係のある人への売却は対象外ですが、不動産会社への買取は通常この制限に当たりません。相続した空き家については、被相続人の居住用財産（空き家）の特例が2027年12月31日までの売却に適用でき、2024年1月1日以後の売却で相続人が3人以上いる場合は控除額が1人あたり2,000万円までとなります。

低価格の物件は仲介手数料にも注意

2024年7月1日から、800万円以下の「低廉な空家等」の売買では、仲介手数料の上限が最大33万円（税込）まで認められるようになりました（国土交通省）。古い戸建てや狭小地など価格が低い物件を仲介で売る場合、手数料の割合が相対的に大きくなる点も比較の材料になります。

買取が向いているケース・仲介が向いているケース

買取は「価格より早さ・確実さ・手間の少なさを優先したい場合」に向いており、仲介は「時間をかけても高く売りたい場合」に向いています。判断の目安を表にまとめました。

買取のメリットをさらに詳しく知りたい方は不動産買取を検討中の方は必見！不動産買取のメリットについて紹介します！もあわせてご覧ください。

墨田区で買取価格を少しでも高くする5つのコツ

買取価格を上げるには、不動産会社が見積もる「費用」と「リスク」を減らす情報をそろえ、複数の価格を比べることが効果的です。実務でよくある失敗も交えて紹介します。

1. 仲介価格と買取価格を同時に査定してもらう：買取価格だけを見ても妥当性は判断できません。仲介ならいくらで売れそうかを並べて聞くことで、差額が何に起因するのかが見えてきます。
2. 書類を事前にそろえる：登記事項証明書、建築確認済証・検査済証、測量図、修繕履歴、マンションなら管理規約や長期修繕計画などがあると、不明点によるリスク分を小さくしてもらいやすくなります。
3. 不具合は正直に伝える：雨漏りやシロアリの履歴を隠すと、後から発覚した際に減額や契約トラブルにつながります。最初から伝えた方が、結果的に条件が安定します。
4. 無理に片付け・リフォームをしない：買取業者は自社で工事を手配するため、売主が費用をかけてリフォームしても、その分が価格に上乗せされるとは限りません。片付けも、残置物込みの買取と自分で処分する費用を比べてから決めましょう。
5. 引渡し時期を柔軟にする：業者の工事や再販の計画に合わせやすい条件だと、価格面で調整してもらえることがあります。逆に「来週中に現金化」など急ぐほど交渉の余地は小さくなります。

よくある失敗例：「一番高い買取価格を出した業者と契約したら、現地調査の後に『想定外の補修が必要』として大幅に減額された」というケースがあります。最初の提示額が概算なのか、現地調査を踏まえた確定額なのかを必ず確認しましょう。

不動産買取の流れと期間の目安

不動産買取は、相談から決済まで条件がそろえば数週間〜1か月程度で完了するのが一般的です。主な流れは次のとおりです。

1. 相談・査定依頼：物件の所在地・種類・築年数と、希望の売却時期を伝えます。
2. 現地調査：建物の状態、前面道路の幅や接道、境界、権利関係を確認します。
3. 買取価格の提示：価格の根拠と、引渡し時期・残置物・契約不適合責任の扱いなどの条件が示されます。
4. 売買契約：重要事項説明を受けて契約を結びます。免責の範囲は契約書の条文で確認しましょう。
5. 決済・引渡し：残代金を受け取り、所有権移転登記を行います。住宅ローンが残っている場合は同時に完済し、抵当権を抹消します。

相続登記が済んでいない場合や、共有者全員の同意が必要な場合は、その手続きの分だけ期間が延びます。期間の詳しい目安は不動産買取にはどれくらいの期間がかかるの？流れも含めて解説します！で解説しています。

買取業者選びで失敗しないためのチェックポイント

買取業者を選ぶときは、提示額の高さだけでなく「根拠の説明」と「契約条件」を必ず確認することが重要です。次の点をチェックしましょう。

• 宅地建物取引業の免許番号が明示されているか（国土交通省や東京都の業者検索で確認できます）
• 買取価格の根拠（再販想定価格・工事費の考え方）を説明してくれるか
• 提示額が現地調査後の確定額か、後から減額される条件がないか
• 契約不適合責任を免責にする範囲が契約書に明記されているか
• 即決を迫る、他社査定を嫌がるなど、強引な営業がないか
• 仲介という選択肢も含めて提案してくれるか

契約不適合責任の基本は契約不適合責任とは？その注意点についてもご紹介します！で確認できます。

プロのアドバイス：買取専門の会社は「買取」だけを、仲介中心の会社は「仲介」だけを勧めがちです。両方を扱う会社に相談すると、物件の状態とご事情に合わせて、どちらが手取りと期間のバランスで有利かを比較してもらえます。

墨田区で不動産買取を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、「売却方法ごとのメリット・デメリットを説明してもらえた」「価格設定や進捗の報告がこまめで安心できた」「相続手続きにも対応してもらえた」といった点を評価していただいています。買取か仲介かで迷う場面では、まさにこうした比較の説明と、こまめな情報共有が判断の助けになります。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました」（Googleクチコミより一部抜粋）

セルフリジェネレーションの強み

• 売却も買取も対応：仲介価格と買取価格を並べてご提示し、手取りと期間のバランスで最適な売り方をご提案します。
• 墨田区・江戸川区に特化：押上・錦糸町・曳舟・京島など、駅ごと・道路ごとの事情を踏まえて査定します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：再建築不可や狭小地、相続物件など難しい案件にも対応しています。
• そのままの状態で買取：家具や残置物が残ったままでもご相談いただけ、契約不適合責任のご負担がない形での買取に対応しています。
• 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーによる無料相談が可能で、相続や税金のご相談もワンストップでサポートします。
• LINE・オンライン相談：遠方にお住まいの方や、まず気軽に相談したい方もご利用いただけます。

買取について詳しくは不動産買取のページ、仲介での売却は不動産売却のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定からお気軽にどうぞ。

よくある質問

墨田区で不動産を買取に出すと、相場の何割くらいになりますか？

仲介で売れる見込み価格の7〜8割前後が一般的な目安です。マンションのように再販しやすい物件は差が小さく、再建築不可や大規模な修繕が必要な戸建ては差が大きくなる傾向があります。正確な金額は現地調査を踏まえた査定で確認してください。

買取価格はどのように計算されますか？

買取価格は、不動産会社が見込む再販予定価格から、リフォーム費・諸経費・利益とリスク分を差し引いて計算されます。そのため、修繕費やリスクを小さく見積もれる物件ほど買取価格は高くなります。

不動産買取では仲介手数料はかかりますか？

不動産会社が直接買い取る場合、仲介手数料はかかりません。ただし、仲介会社を通して買取業者に売る場合は仲介手数料が発生するため、契約前に取引形態を確認しましょう。

再建築不可の家でも墨田区で買い取ってもらえますか？

再建築不可の家でも買取の対象になることは多くあります。一般の買主は住宅ローンを使いにくいため仲介では売れにくい一方、買取業者は隣地との交渉やリフォームでの活用を前提に価格を検討できます。

買取でも3,000万円特別控除は使えますか？

要件を満たせば、買取でもマイホームを売ったときの3,000万円特別控除を使えます。控除の対象外となるのは親子や夫婦など特別な関係のある人への売却であり、通常の不動産会社への売却は該当しません。適用には確定申告が必要です。

不動産買取は申し込みから何日くらいで現金化できますか？

条件がそろえば、相談から決済まで数週間〜1か月程度が目安です。相続登記が未了の場合や共有者の同意が必要な場合は、その手続きの期間が加わります。

まとめ

墨田区の不動産買取相場は、仲介で売れる価格の7〜8割前後が目安です。買取価格は再販予定価格からリフォーム費・諸経費・利益とリスク分を差し引く逆算で決まるため、物件の状態や接道、権利関係によって仲介価格との差は大きく変わります。

• 2026年の地価公示では墨田区の住宅地が前年比約13%上昇しており、相場は上昇基調です。
• 京島・向島などの狭い道路や再建築不可、残置物の多い空き家、相続物件は買取のメリットが大きくなります。
• 仲介と買取の価格を同時に査定し、手数料・期間・売却後の責任まで含めた手取りで比べましょう。
• 税金の特例は買取でも使えるため、売却前に要件を確認しておくことが大切です。

「買取ならいくら、仲介ならいくら」を知るだけでも、判断はぐっと楽になります。まずは両方の価格を比べるところから始めてみてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月2日

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