「親から京島の長屋を相続したが、隣とつながっていて、自分の住戸だけ売れるのか分からない」「八広の長屋が空き家のままで、解体するにも隣の壁が心配」。墨田区の北部では、こうしたご相談が今も少なくありません。長屋は、ふつうの一戸建てと同じ感覚で売り出すと、ローンが付かない、建て替えできないといった理由で話が止まりやすい不動産です。
この記事では、墨田区公式サイト・東京都・国税庁・法務省・国土交通省の公開情報（2026年10月時点）をもとに、次の内容を整理します。
- 墨田区の長屋が売りにくいと言われる理由と、売る前に確認する4つのこと
- 京島・八広・向島・東向島など、町ごとの事情と公示地価
- 切り離し（一部解体）の同意と、切り離した後に建て替えできる条件
- 4つの売り方（現況で買取・隣戸へ売却・全戸まとめて・切り離して更地）の手取りの比べ方
- 区の助成と窓口、相続した長屋の税金の注意点
先に結論を言うと、長屋は「売れない」のではなく、「登記・土地・道路・隣戸」の4点で売り方が決まる不動産です。この4点を確認すれば、取れる選択肢と手取りの見通しが立ちます。
この記事の結論
- 住戸ごとに登記があり、土地も単独名義なら、隣の同意がなくても自分の住戸だけを売却できます。
- 切り離して建て替えるには、切り離し後の敷地が単独で道路に2m以上接していることが必要です。
- 京島周辺・鐘ヶ淵周辺の不燃化特区では、老朽建築物の除却に上限200万円の助成があり、申請は着工前に限られます。
- 売り方は、現況で買取・隣戸へ売却・全戸まとめて売却・切り離して更地の4つで、期間と手取りが大きく変わります。
- 区分所有の登記がある長屋は、相続空き家の3,000万円特別控除の対象外です（国税庁、2026年4月1日現在の法令）。
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長屋（連棟式建物）とは｜墨田区の京島・八広・向島に多く残る理由
長屋とは、2戸以上の住戸が壁を共有して横につながり、各住戸の玄関が直接外に面している建物のことです。連棟式建物、テラスハウスとも呼ばれます。廊下や階段を共用するアパート（共同住宅）とは、建築基準法上の扱いが異なります。
墨田区の北部、特に京島・八広・向島・東向島・押上・文花・立花には、今も木造の長屋が残っています。京島周辺は、1923年（大正12年）の関東大震災のあと、道路などの基盤が整わないまま木造住宅が急速に建てられた地域です。墨田区の資料でも、京島二・三丁目は都内でも有数の密集市街地とされています。
こうした成り立ちのため、墨田区の長屋には次の特徴が重なりやすくなります。
- 幅4m未満の細い道や、路地の奥に建っている
- 土地が借地で、建物だけを所有している
- 建物の登記が1棟のまま、または相続登記がされていない
- 隣の住戸が空き家で、所有者と連絡が取りにくい
売却のしやすさは、「長屋かどうか」より、この4つがどうなっているかで決まります。再建築ができない土地の考え方は、墨田区の再建築不可物件の買取ガイドでも解説しています。
墨田区の長屋を売る前に確認する4つのこと｜登記・土地・道路・隣戸
長屋の売却は、建物の登記・土地の権利・道路・隣の住戸の4点を確認することから始まります。この4点が分かれば、自分の住戸だけで売れるのか、隣の協力が必要なのかが判断できます。
1. 建物の登記｜住戸ごとの登記か、1棟の共有か
法務局で登記事項証明書を取り、建物がどう登記されているかを確認します。住戸ごとに独立して登記されていれば、その住戸を単独で売却できます。1棟全体が1つの登記で、複数の人の共有になっている場合は、自分の持分しか単独では売れません。
古い長屋では、建物が未登記のこともあります。未登記のままでも売買契約はできますが、買主が登記できるようにする手続き（表題登記）が必要になるのが一般的です。墨田区の不動産の登記は、東京法務局墨田出張所が管轄しています。
2. 土地の権利｜単独所有・共有・借地
土地は、住戸ごとに分筆されて単独名義になっている場合、長屋全体の敷地を共有している場合、借地の場合の3つに分かれます。借地の場合、建物を第三者に売るには地主の承諾が必要です（借地借家法第19条に、承諾に代わる裁判所の許可の定めがあります）。
地主の立場で長屋の敷地（底地）をお持ちの方は、墨田区の底地を売却する方法をご覧ください。
3. 道路と通路｜自分の敷地は道路に2m以上接しているか
建築基準法第43条では、建物の敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。これを接道義務といいます。長屋は1棟で1つの敷地として建てられているため、切り離して1戸ずつ建て替える場合は、切り離した後のそれぞれの敷地が接道義務を満たす必要があります。
加えて、東京都建築安全条例第5条は、長屋の各住戸の主要な出入口と道路との関係を定めています。出入口が道路に面していない住戸は、道路に通じる一定の幅の敷地内通路に面していなければなりません。この規定は2019年（平成31年）4月1日施行の改正で強化され、規模によっては通路の幅が3m以上必要になりました（東京都都市整備局）。路地の奥の住戸は、同じ形では建て替えられないことがあります。
4. 隣の住戸｜所有者・空き家か・意向
隣の住戸の所有者が誰か、住んでいるのか空き家なのか、建て替えや売却の意向があるかを確認します。隣戸の登記事項証明書は、誰でも法務局で取得できます。隣が「買いたい」「一緒に売りたい」と考えている場合は、売り方の選択肢が大きく広がります。
京島・八広・向島ほか町別の事情と公示地価
長屋の価格は、土地の水準と、道路・権利の条件の両方で決まります。まず土地の水準の目安として、長屋が残る墨田区北部の公示地価（住宅地）を確認しておきましょう。
| 地点（住居表示） | 1㎡あたり | 坪単価（目安） | 前年比 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 向島3-14-6 | 69万2,000円 | 約228.8万円 | ＋14.0％ | とうきょうスカイツリー 480m |
| 文花1-22-1 | 49万4,000円 | 約163.3万円 | ＋13.6％ | 押上 920m |
| 京島2-19-16 | 47万6,000円 | 約157.4万円 | ＋13.1％ | 京成曳舟 590m |
| 墨田4-21-2 | 45万7,000円 | 約151.1万円 | ＋14.3％ | 鐘ヶ淵 350m |
| 立花5-17-13 | 43万9,000円 | 約145.1万円 | ＋10.9％ | 小村井 620m |
| 八広4-47-7 | 40万7,000円 | 約134.5万円 | ＋8.2％ | 八広 1,000m |
出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）。公示地価は、道路や形状が標準的な土地の評価額です。長屋の1戸は、接道・権利・建物の状態によって、この水準から大きく下がるのが一般的です。逆に言えば、土地そのものの水準は上がっているため、条件を整えられるかどうかで価格の差が大きくなります。
町ごとの事情は次のとおりです。
| 町 | 長屋を売るときの主な事情 |
|---|---|
| 京島 | 京島二・三丁目と一丁目の一部が不燃化特区。細い道と借地が多く、曳舟駅周辺の再開発で土地の需要は高い |
| 八広 | 町工場と住宅が混在。駅から距離のある地点もあり、道路の幅と敷地の形で買主が分かれる |
| 向島・東向島 | とうきょうスカイツリー駅・曳舟駅・東向島駅に近く、土地の水準が高い。東向島五丁目の一部は不燃化特区 |
| 押上・文花・立花 | 押上駅・小村井駅・東あずま駅の徒歩圏。路地奥の敷地では通路の幅の確認が欠かせない |
| 墨田 | 墨田二〜五丁目と一丁目の一部が不燃化特区（鐘ヶ淵周辺地区） |
町丁別・地点別のくわしいデータは、墨田区の土地相場・坪単価にまとめています。
長屋の切り離しと再建築｜隣の同意はどこまで必要か
自分の住戸をそのまま売るだけなら、住戸ごとの登記と単独名義の土地があれば、隣の同意は法律上の条件ではありません。同意が問題になるのは、建物を切り離す（自分の住戸だけ解体する）ときです。
切り離しに隣の合意が欠かせない理由
長屋は、柱・梁・屋根・基礎や、住戸の境の壁（界壁）が隣とつながっています。民法第230条は、1棟の建物の一部を構成する境界線上の壁について、「相隣者の共有と推定する」という規定を適用しないと定めており、界壁が誰のものかは建物ごとに確認が必要です。
また、区分所有の登記がある長屋には、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）が適用されます。柱や屋根などの共用部分に手を入れる工事は、自分だけの判断ではできません。1棟が共有名義の場合も、建物を壊すなどの変更には、民法第251条により他の共有者全員の同意が必要です。
実務では、切り離しの前に、隣の所有者と次の内容を書面で取り決めます。
- 切り離す位置と、残る壁の所有
- 切り離した面の外壁・屋根・雨どいの補修の内容と費用の負担
- 工事中の安全対策と、建物に傷みが出た場合の対応
- 将来、隣が建て替えるときの取り扱い
なお、区分所有法は2026年（令和8年）4月1日に改正法が施行されました（法務省）。建替え決議は、区分所有者と議決権の各5分の4以上が原則で、耐震性の不足など一定の事由がある場合は各4分の3以上に緩和されています。所在が分からない所有者を、裁判所の決定を得て決議の母数から外す仕組みもできました。住戸の数が多い長屋で、隣の所有者と連絡が取れない場合の手がかりになりますが、使えるかどうかは個別の判断になるため、弁護士への確認が必要です。
切り離した後に建て替えできる条件
切り離した後に新しい家を建てるには、次の条件を確認します。
- 切り離した後の自分の敷地が、建築基準法上の道路に2m以上接している。
- 前の道が幅4m未満（2項道路）の場合、道路の中心線から2mまで敷地を後退（セットバック）できる。
- 残る側の長屋が、切り離しによって建築基準法に合わない状態にならない。
- 土地が共有や借地の場合、分筆や地主の承諾の見通しがある。
よくある失敗は、解体してから「この敷地では建て替えできない」と分かるケースです。建物があるうちは住宅として使えますが、更地になると使い道が限られ、価格が下がることがあります。解体の前に、区の建築指導の窓口と不動産会社の両方で、建て替えの可否を確認してください。
墨田区の長屋の売り方4つと手取りの計算例
長屋の売り方は、現況で買取に出す・隣の住戸の所有者に売る・全戸まとめて売る・切り離して更地で売る、の4つです。期間を優先するなら買取、価格を優先するなら隣戸や全戸での売却が候補になります。
| 売り方 | 向いている場合 | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 現況のまま買取に出す | 早く手放したい、隣と交渉したくない、荷物が残っている | 価格は他の方法より低くなりやすい |
| 隣の住戸の所有者に売る | 隣が住んでいる、敷地を広げたい意向がある | 相手の資金と意向次第で、時間が読みにくい |
| 全戸まとめて売る | 全員が売却に前向き、まとめると道路に十分接する | 全員の合意と、代金の分け方の取り決めが必要 |
| 切り離して更地で売る | 切り離し後も単独で建て替えできる敷地 | 解体・補修費の負担、隣との合意、固定資産税の増加 |
手取りの計算例（仮定の数字）
以下は、仕組みを理解するための仮定の計算例です。金額は説明のために置いた数字で、相場や査定額ではありません。前提は、土地が単独名義の約50㎡、3戸続きの長屋の1戸、建物は築60年超とします。
| 売り方 | 売却価格（仮定） | 主な費用（仮定） | 手取りの目安 |
|---|---|---|---|
| 現況のまま買取 | 1,000万円 | 仲介手数料なし（買主が不動産会社の場合） | 約1,000万円 |
| 隣戸へ売却（仲介） | 1,300万円 | 仲介手数料 約49.5万円 | 約1,250万円 |
| 全戸まとめて売却（自分の取り分） | 2,000万円 | 仲介手数料 約72.6万円 | 約1,927万円 |
| 切り離して更地で売却 | 1,800万円 | 解体・補修費300万円、仲介手数料 約66万円 | 約1,434万円 |
仲介手数料は、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた法律上の上限額で計算しています。このほかに、印紙税、登記費用、測量費、譲渡所得税がかかる場合があります。
この例から分かるのは、売却価格が高い方法が、必ずしも手取りと期間の両方で有利とは限らないことです。全戸まとめての売却は手取りが大きくなりやすい一方で、全員の合意に時間がかかります。切り離しは、費用と隣との協議の負担を差し引いて考える必要があります。
長屋の解体・建て替えで使える墨田区の助成と窓口
墨田区には、古い木造建物の取り壊しや建て替えを後押しする助成があります。長屋が多い地域と対象区域が重なるため、売る前に一度確認しておく価値があります。
| 制度 | 内容 | 対象の区域 |
|---|---|---|
| 不燃化特区の老朽建築物除却助成 | 上限200万円。耐用年数の3分の2以上が経過した建築物の取り壊し | 京島周辺地区（京島二・三丁目、一丁目の一部）、鐘ヶ淵周辺地区（墨田二〜五丁目、一丁目の一部、東向島五丁目の一部） |
| 不燃化特区の建替え助成の加算 | 協調建替え加算・共同化建築加算が各100万円（不燃建築物への建替えの場合） | 同上 |
| 木造住宅の耐震改修の助成 | 計画作成等に30万円、工事の助成額は区域と要件で異なる | 区内全域。向島・東向島・京島・八広・押上・文花・立花・墨田などは緊急対応地区 |
出典：墨田区公式サイト（不燃化特区のページは2026年6月12日更新、耐震改修のページは2026年8月25日更新）。不燃化特区の事業期間は、2031年（令和13年）3月31日までです。
注意点は3つあります。
- 除却助成の申請は、除却工事の着工前までです。着工後は受け付けられません。
- 宅地建物取引業者が販売目的で行う除却は対象外です。助成を使うなら、売主ご自身が所有しているうちに申請する必要があります。
- 長屋の一部だけを取り壊す場合の扱いは、区の公式ページに明記されていません。対象になるかは、事前相談で確認してください。
窓口は、墨田区役所の不燃・耐震促進課（区役所代表 03-5608-1111）です。制度の全体像は墨田区の不燃化特区の助成金と税の減免、解体費用の目安は墨田区の解体工事の費用と助成金で解説しています。
長屋の売り方を決める判断フロー
売り方は、登記と道路を確認したうえで、隣の住戸の意向を聞き、手取りと期間を比べて決めます。順番を守ると、解体してから後悔するといった失敗を避けられます。
- 登記を確認する：建物が住戸ごとの登記か、土地が単独・共有・借地のどれかを調べる。相続登記がまだなら先に済ませる。
- 道路を確認する：切り離した後の敷地が、単独で道路に2m以上接するかを調べる。
- 隣の住戸の意向を聞く：買う意向、一緒に売る意向、切り離しに応じる意向があるかを確かめる。
- 手取りを比べる：4つの売り方について、価格・費用・期間を並べる。
- 助成を確認する：解体を伴う場合は、着工の前に区へ相談する。
- 売却・買取へ進む：隣との合意は書面にしてから、契約に進む。
目安として、隣と交渉する時間や気力がない場合は、現況のままの買取が現実的です。隣が住み続けていて関係が良い場合は、まず隣に声をかける価値があります。全員が空き家で売却に前向きなら、全戸まとめての売却がもっとも価格を期待できます。
長屋以外の訳あり物件も含めた全体像は、墨田区の訳あり物件買取ガイドにまとめています。
相続した長屋を売るときの税金と登記の注意点
相続した長屋を売る場合は、相続登記の期限と、空き家の特例が使えるかどうかを先に確認します。長屋は、一戸建てでは使える特例が使えないことがあります。
相続登記は売却の前提
相続登記の義務化は、2024年4月1日に施行されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。施行前の相続は、2027年3月31日が期限です。長屋は、祖父母の名義のまま何代も経っていることがあり、相続人の確定に時間がかかります。
空き家の3,000万円特別控除は、登記の形で使えないことがある
相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除とは、亡くなった方が一人で住んでいた家を相続人が売った場合に、売却益から最高3,000万円を差し引ける特例のことです。国税庁によると（2026年4月1日現在の法令）、対象の家屋は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物でないことなどが要件です。
つまり、住戸ごとに区分所有の登記がされている長屋は、この特例の対象になりません。適用期限は2027年12月31日までの売却で、相続人が3人以上の場合の上限は1人2,000万円です。使えるかどうかは、登記事項証明書を持って税理士か税務署に確認してください。
相続の手続き全体は墨田区で相続した不動産の売却ガイド、空き家の特例は墨田区の空き家売却ガイドで解説しています。
よくある3つのケースと考え方（一般化した例）
実際のお客様の事例ではなく、ご相談の多いパターンを一般化した例です。条件が変われば結論も変わります。
- 相続した長屋の1戸が空き家で、隣には高齢の方が住んでいるケース：切り離しは隣の生活への影響が大きく、合意に時間がかかります。現況のまま買取に出すか、隣の方やそのご家族に購入の意向を確かめるのが現実的です。
- 3戸続きの長屋が、3戸とも空き家になっているケース：所有者全員で合意できれば、全戸まとめての売却が有力です。まとめた敷地で接道の条件が良くなれば、建て替えを前提とした買主が現れやすくなります。代金の分け方は、面積や位置をもとに先に決めておきます。
- 借地の上に建つ長屋を持っているケース：建物だけを第三者に売るには地主の承諾が必要です。地主に買い取ってもらう、地主の底地と一緒に売る、といった方法も並べて検討します。
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セルフリジェネレーションに長屋を相談した場合の進め方
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）に、墨田区の長屋をご相談いただいた場合は、次の順で進めます。
- ご相談：物件の所在、住戸の数、空き家かどうか、ご希望（早く売りたい・高く売りたい）をうかがう。
- 書類と現地の確認：登記、公図、道路の種類と幅、隣の住戸の状況を調べる。
- 売り方の比較：4つの売り方について、手取りと期間の見通しをお伝えする。
- 隣の所有者・地主との調整：必要に応じて、ご意向の確認や条件の整理をお手伝いする。
- 売却・買取：仲介での売却と、当社が直接買い取る方法のどちらにも対応する。
当社が買主になる買取の場合は、仲介手数料はかかりません。荷物が残ったままの長屋や、隣が空き家で連絡が取りにくい長屋も、まずは状況をお聞かせください。買取の仕組みは墨田区の不動産買取ガイド、売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイドで解説しています。買取・売却・無料査定のページもあわせてご覧ください。
墨田区の不動産のまとめガイド
墨田区で長屋の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8
当社のGoogleクチコミ評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。口コミでは、親身な相談対応、価格設定の説明や進捗報告の細やかさ、対応の早さを評価していただいています。
実際の口コミから、一部を抜粋します。
「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
「仕事が早く、確実でとても安心感がありました」（Googleクチコミより一部抜粋）
長屋の売却は、隣の所有者や地主とのやり取り、登記や道路の確認など、時間のかかる作業が多くなります。こまめな連絡と、分かりやすい説明が特に大切な分野です。当社は墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社で、業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています。顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談も可能で、売却にも買取にも対応できるため、状況に合う売り方をご提案できます。LINEやオンラインでのご相談も受け付けています。
よくある質問
墨田区の長屋は、隣の同意がなくても売れますか？
住戸ごとに建物の登記があり、土地も単独名義であれば、隣の同意がなくても売却できます。建物が1棟の共有名義の場合は自分の持分だけ、借地の場合は地主の承諾が必要です。
長屋を切り離して解体するには、何が必要ですか？
隣の住戸の所有者との合意が必要です。切り離す位置、残る壁の補修の内容と費用の負担、工事中の安全対策を書面で取り決めてから、工事に進みます。
切り離した後の土地に、家を建て替えられますか？
切り離した後の敷地が、建築基準法上の道路に2m以上接していれば建て替えできます。接していない場合は原則として建て替えできないため、解体の前に区の窓口と不動産会社で確認してください。
長屋の1戸は、住宅ローンを使って買ってもらえますか？
金融機関や物件の条件によりますが、建て替えできない長屋は担保の評価が低く、ローンが使いにくい傾向があります。そのため、買主は現金で買える方、隣の所有者、不動産会社が中心になります。
京島の長屋を解体すると、助成金は出ますか？
京島二・三丁目と一丁目の一部は不燃化特区で、老朽建築物の除却に上限200万円の助成があります（墨田区公式サイト、2026年10月時点）。申請は着工前に限られ、長屋の一部だけの取り壊しが対象になるかは区の事前相談で確認が必要です。
相続した長屋に、空き家の3,000万円控除は使えますか？
区分所有建物の登記がされている長屋は、対象になりません。登記の形のほか、1981年5月31日以前の建築であることなどの要件があるため、登記事項証明書を持って税理士や税務署に確認してください。
まとめ
墨田区の長屋は、京島・八広・向島・東向島などの北部に多く残り、細い道・借地・古い登記が重なりやすい不動産です。売れるかどうかは、建物の登記・土地の権利・道路・隣の住戸の4点で決まります。
売り方は、現況で買取・隣戸へ売却・全戸まとめて・切り離して更地の4つです。解体や切り離しは、建て替えの可否と区の助成を確認してから決めてください。順番を間違えなければ、長屋でも納得のいく形で手放せます。
参考：墨田区公式サイト 不燃化特区／墨田区公式サイト 耐震改修の助成／東京都都市整備局 東京都建築安全条例の改正／法務省 区分所有法等の改正／国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（いずれも2026年10月時点）
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日
墨田区の長屋・古い家のご相談はセルフリジェネレーションへ
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