「京島や鐘ヶ淵の古い家は、建て替えにお金の助成が出ると聞いた。でも何が出て、どこまで得なのか分からない」「建て替えるより売ったほうがよいのか迷っている」。墨田区の不燃化特区に土地や家をお持ちの方から、よくいただくご相談です。
この記事では、墨田区公式サイトと東京都主税局の公開情報（2026年10月時点）をもとに、次の内容を整理します。
- 不燃化特区の対象町丁と、助成の種類・金額
- 申請の流れと、工事を始める前に済ませる手続き
- 固定資産税・都市計画税の減免（建て替えた場合と、取り壊して更地にした場合）
- 建て替える・除却して売る・そのまま売る、の判断の考え方
先に結論を言うと、助成と税の減免は「工事に着手する前」に動いた人だけが受けられます。売るか建て替えるかを決める前に、まず区の窓口へ事前相談をすることが、いちばんの得策です。
この記事の結論
- 墨田区の不燃化特区は、京島周辺地区と鐘ヶ淵周辺地区の2地区で、事業期間は2031年（令和13年）3月31日までです。
- 建て替えの助成は、不燃建築物なら基本助成230万円＋設計助成100万円、木造準耐火建築物なら基本助成100万円で、いずれも加算があります。
- 老朽建築物の取り壊しだけでも、上限200万円の助成があります。
- 建て替えた住宅の固定資産税・都市計画税は5年度分が全額減免、取り壊した後の更地は最長5年度分で8割減免です。
- どの助成も、工事に着手した後の申請は受け付けられません。売却を考える場合も、解体の前に相談してください。
墨田区の不燃化特区とは｜対象は京島周辺・鐘ヶ淵周辺の2地区
不燃化特区とは、東京都が、木造の古い建物が密集して火災の延焼や避難に不安がある地域を、重点的に支援する地区として指定した区域のことです。墨田区では、京島周辺地区と鐘ヶ淵周辺地区が指定されています。
墨田区公式サイト（2026年6月12日更新）によると、対象の町丁は次のとおりです。同じ町名でも番地によって対象外のことがあるため、必ず番地まで確認してください。
| 地区 | 対象の町丁 | 主な最寄駅 |
|---|---|---|
| 京島周辺地区 | 京島二・三丁目、京島一丁目6〜37番・44〜53番 | 曳舟駅（東武スカイツリーライン・京成曳舟） |
| 鐘ヶ淵周辺地区 | 墨田二〜五丁目、墨田一丁目16〜19番、東向島五丁目38〜43番 | 鐘ヶ淵駅（東武スカイツリーライン） |
この地区の特徴は、道が狭く、建て替えが進みにくいことです。幅4m未満の道に面した敷地が多く、再建築の可否や、建物の連なり方（長屋）も、価格と進め方に大きく影響します。再建築ができない土地の考え方は、墨田区の再建築不可物件の買取ガイドで詳しく解説しています。
なお、特区の外でも、区北部には別の助成（不燃化促進区域の不燃建築物建築促進助成など）があります。解体の助成の全体像は、墨田区の解体工事の費用と助成金で比較しています。
不燃化特区で使える助成の3つのタイプ｜建替え・木造準耐火・除却
不燃化特区の助成は、建て替え後の建物の種類と、取り壊しだけかどうかで3つに分かれます。金額は墨田区公式サイトの記載です（2026年10月時点）。
| タイプ | 内容 | 助成額 | 主な要件 |
|---|---|---|---|
| A 不燃建築物への建替え | 耐火構造または鉄骨系準耐火構造で建て替える | 基本助成230万円＋建築設計助成100万円＋加算 | 延べ面積40㎡以上・2階建て以上、建替え前後で形状・敷地面積が同一以上 |
| B 木造準耐火建築物等への建替え | 耐火建築物または準耐火建築物で建て替える | 基本助成100万円（設計・工事監理費）＋加算 | ガス漏れ防止（マイコンメーター等）、建替え前後で形状・敷地面積が同一以上 |
| C 老朽建築物の除却 | 古い建物を取り壊す | 上限200万円 | 耐用年数の3分の2以上が経過した建築物（目安：木造約15年） |
助成を受けられる人は、個人、中小企業者、公益社団法人・財団法人などです。Aは、古い建物を取り壊した所有者が5年以内に建て替える場合が対象で、過去5年以内にこの助成で地区内の建物を除却した所有者も含まれます。
Aの建物には細かな構造の条件があります。1階は三方向以上、2階以上は四方向を閉鎖すること、敷地に対して建物の幅が50％以上であることなどです。設計の段階で条件を満たしているか、事前相談で確認する必要があります。
加算助成の一覧と助成額の計算例
基本の助成に、条件に応じた加算が上乗せされます。区公式サイトに記載のある加算は次のとおりです。
| 加算 | 金額 | 対象 |
|---|---|---|
| 主要生活道路沿道後退加算 | 後退面積に応じて60〜100万円 | A・B |
| 主要生活道路角地隅切り加算 | 60万円 | A・B |
| 賃貸用共同住宅加算 | 100万円 | A |
| 協調建替え加算・共同化建築加算・耐火建築物加算 | 各100万円 | A |
| 高齢者世帯加算・子育て世帯加算・火気使用店舗等建築加算 | 各50万円 | A |
これは仮定の計算例です。Aで建てる自己居住の家で、子育て世帯加算（50万円）だけが付くとすると、助成は基本230万円＋設計100万円＋加算50万円で合計380万円です。建築費を3,000万円と仮定すると、実質の負担は約2,620万円になります。
注意したいのは、助成は工事費の全額ではないことです。建築費の見積り、仮住まい費用、解体費を含めた総額で、資金計画を立ててください。実際の助成額は、事前相談のうえ区が決定します。
申請の流れと「着工前」の落とし穴
申請は、必ず工事に着手する前に行います。墨田区公式サイトによると、A・Bは「建築確認申請の提出後から新築工事の着工前まで」、Cは「除却工事の着工前まで」で、着手後の申請は受け付けられません。
- 事前相談：区の不燃・耐震促進課（03-5608-6268）またはフォームで、対象の可否と要件を確認する。
- 設計・見積り：助成の要件に合う構造・形状で設計する。
- 建築確認申請の提出（A・Bの場合）。
- 助成の申請：工事に着手する前に区へ申請する。
- 決定後に着工：取り壊し・新築工事を行う。
- 完了後の手続き：工事の完了を報告し、助成金を受け取る。税の減免も、都税事務所へ別に申請する。
よくある失敗は、ハウスメーカーや解体業者と契約してから助成の存在を知り、すでに着工していて申請できないケースです。契約書に判を押す前に、区の窓口に相談する順番を守ってください。
固定資産税・都市計画税の減免｜建替えは全額、更地は8割
不燃化特区には、助成金とは別に、東京都主税局の税の減免があります。減免は、建て替えた場合と、取り壊して更地にした場合で内容が違います。
| 項目 | 建て替えた住宅 | 取り壊した後の更地 |
|---|---|---|
| 減免の割合 | 全額（10割） | 8割（小規模住宅用地並みの税額） |
| 期間 | 新たに課税される年度から5年度分 | 取り壊した翌年度から最長5年度分 |
| 主な要件 | 耐火建築物等または準耐火建築物等、検査済証の交付、居住部分が2分の1以上 | 区が「更地を適正に管理している」と証明すること |
| 申請期限 | 新築年の翌々年の2月末日（1月1日新築は翌年の2月末日） | 毎年、第1期の納期限（6月30日）まで |
| 終了する場合 | ― | 駐車場などに使う、工事に着手する、管理を放棄する、所有者が変わる |
建替え前の家屋にも条件があります。不燃化特区内にあり、耐用年限の3分の2を超えていて（木造住宅の耐用年限は14年）、滅失登記が完了していることです。新築した家屋は、新築年月日が令和13年3月31日までであることも求められます。申請先は、物件の所在する区の都税事務所（墨田区の物件は墨田都税事務所）です。
売却を考える方が特に気をつけたいのは、更地の減免が「所有者が変わると終わる」ことです。更地にして売る場合、減免を受けられるのは売るまでの保有期間だけになります。なお、取り壊すと住宅用地の特例が外れて税額が上がるため、売却までの期間は短いほうが有利です。
これも仮定の計算例です。更地にしたあと、住宅用地の特例が外れて固定資産税・都市計画税が年30万円になったとします。8割減免を受けられると、負担は年6万円です。減免を受けられないと、売れるまでの1年ごとに約24万円の差が出ます。
助成の対象外になるケースと注意点
墨田区公式サイトでは、次のような場合を対象外としています。
- 宅地建物取引業者が販売目的で建てる建築物、販売目的で行う除却工事
- 主要生活道路沿いで、計画幅員まで後退できない建築物
- 幅員4m未満の道路に面し、区の細街路整備事業に協力できない建築物
- 都市計画施設区域内の建築物、仮設建築物
- 同様の補助金・補償金と重複する場合
この中で、売却に関係するのは「宅建業者が販売目的で行う除却」が対象外であることです。不動産会社が買い取ったあとに解体して、その費用に助成を使うことはできません。助成を使って取り壊したい場合は、売主ご自身が所有しているうちに申請する必要があります。
また、細街路（幅4m未満の道）に面した敷地は、後退（セットバック）に協力できるかが問われます。後退した部分は敷地として使えなくなるため、有効に使える面積も減ります。売却の際の評価にも影響するため、境界と道路の状況は早めに確認してください。
京島・鐘ヶ淵で建て替えるときに見落としやすい3つの条件
助成の要件を満たしていても、土地そのものの条件で建て替えが進まないことがあります。京島・鐘ヶ淵の木造密集地域では、特に次の3点を、設計の前に確認してください。
1. 接道（道路に2m以上接しているか）
建築基準法では、建物の敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。これを接道義務といいます。幅4m未満の道（2項道路）に接する土地は、道路の中心線から2mまで敷地を後退（セットバック）させる必要があり、後退した部分は敷地面積に入りません。
助成の対象外になるケースにも「区の細街路整備事業に協力できない建築物」が含まれているため、後退に協力できるかが、助成を受けられるかを左右します。
2. 長屋・隣家との関係
京島周辺には、壁を共有して連なる長屋が残っています。一戸だけ取り壊すと、隣の住戸の壁が外に出て、補修が必要になることがあります。取り壊しの前に、隣の所有者との協議と、境界・壁の取り扱いの確認が欠かせません。
3. 名義と相続の状態
助成の申請者は所有者です。相続登記がされていない、共有名義になっているなどの場合は、手続きの前に名義を整理する必要があります。相続登記の義務化（2024年4月1日施行。施行前の相続は2027年3月31日まで）の期限も近づいているため、相続した家は早めに確認してください。
事前相談の際は、登記事項証明書、公図・測量図、固定資産税の納税通知書、建物の図面（あれば）を用意すると、話が早く進みます。
建て替える？除却して売る？そのまま売る？判断フロー
結論から言うと、住み続けるなら建て替え、住まない・手放すなら売却が基本です。そのうえで、売る場合は「現況のまま」と「除却してから」を比べます。
| 選択肢 | 向いている人 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 助成を使って建て替える | 住み続けたい・子や孫に残したい | 最大数百万円の助成、税の全額減免（5年度分） | 建築費・仮住まい費用の資金計画が必要 |
| 除却助成を使って更地で売る | 解体して売ったほうが高い・買主が見つかりやすい土地 | 上限200万円の助成、売るまでの更地の税の減免 | 売れるまでの税負担、所有者が変わると減免は終了 |
| 現況のまま売る・買取に出す | 早く手放したい・解体費の負担と手間を避けたい | 解体費・申請の手間がかからない | 更地より価格が下がる場合がある |
判断の手順は次のとおりです。
- 建物を今後も使うか（住む・貸す）を決める。
- 使う場合は、建て替えの助成の要件と総額を、事前相談で確認する。
- 手放す場合は、再建築ができる土地かを確認する（接道・セットバック）。
- 解体費（見積り）と助成額を引いた金額が、更地の価格の上昇分を下回るかを比べる。
- 相続した家の場合は、空き家の3,000万円特別控除の要件（2027年12月31日までの売却）も同時に確認する。
相続した家の特例は、墨田区の空き家売却ガイドと墨田区で相続した不動産の売却ガイドで詳しく説明しています。解体費用の目安は、墨田区の解体工事の費用と助成金をご覧ください。
地主として借地人がいる場合は、取り壊しや建て替えに借地人の承諾が絡みます。この場合は、墨田区の底地を売却する方法も参考にしてください。
よくある3つのケースと考え方（一般化した例）
実際のお客様の事例ではなく、ご相談の多いパターンを一般化した例です。条件が変わると結論も変わるため、あくまで考え方の参考にしてください。
- 親の家に住み続け、老朽化が心配なケース：建て替えの助成と税の減免を使う価値が高い場面です。助成額と建築費の差額、仮住まいの期間、住宅ローンの返済計画を、着工前に洗い出します。
- 相続した実家に誰も住まないケース：建て替えず、売却を優先して考えます。解体するか、現況のまま売るかは、再建築の可否と解体費で決まります。空き家の3,000万円特別控除の期限（2027年12月31日までの売却）も、判断材料になります。
- 古い貸家や長屋を持っているケース：入居者の退去や、隣の住戸との関係の整理に時間がかかります。建て替え（賃貸用共同住宅加算の確認）、隣地や入居者への売却、買取を並べて、期間と手取りを比べます。
どのケースでも共通するのは、「工事に着手する前に、助成の可否と売却価格の両方を確認する」ことです。解体してしまってからでは、選べる道が減ります。
京島・鐘ヶ淵エリアの土地価格の目安
建て替えるか売るかを考えるとき、土地の価値の目安として公的な地価を知っておくと役立ちます。国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）で、特区の周辺にある地点は次のとおりです。
| 地点 | 1㎡あたり | 坪単価（目安） | 前年比 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 京島2-19-16（住宅地） | 47万6,000円 | 約157.4万円 | ＋13.1％ | 京成曳舟 590m |
| 墨田4-21-2（住宅地） | 45万7,000円 | 約151.1万円 | ＋14.3％ | 鐘ヶ淵 350m |
出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）。公示地価は標準的な土地の評価額であり、実際の売却価格は、道路の幅・接道・形状・建物の状態で上下します。同じ町内でも、前面の道が狭い土地は、この水準より低くなるのが一般的です。
町丁別・地点別のデータは、墨田区の土地相場・坪単価にまとめています。
セルフリジェネレーションに相談した場合の進め方
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）に、不燃化特区の土地・建物をご相談いただいた場合の進め方は次のとおりです。
- ご相談：物件の所在（番地）、建物の築年数・状態、ご希望（住む・売る・貸す）をうかがう。
- 現地と書類の確認：道路の状況、再建築の可否、登記・測量の有無を確認する。
- 選択肢の比較：現況のまま売る場合、除却して売る場合、建て替える場合を、手取りと期間で比べる。
- 助成の確認：区の窓口で助成の対象かを確認する（着工前の申請を忘れない順序で進める）。
- 売却・買取の実行：仲介での売却と、当社が直接買い取る方法の両方から選べる。
売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、買取の仕組みは墨田区の不動産買取ガイドで解説しています。また、売却・買取・無料査定のページもご覧ください。
墨田区で不燃化特区の不動産を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8
当社のGoogleクチコミ評価は、本店が★4.8、瑞江店が★4.9です（2026年10月時点）。墨田区で売却をご相談いただくお客様からは、特に次の点を評価していただいています。
- 価格の設定理由や、進捗状況の報告が細やかで、安心できる
- 親身に相談に乗ってくれる
実際の口コミから、一部を抜粋します。
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
不燃化特区の物件は、助成の期限・税の手続き・再建築の可否など、確認することが多くなります。当社は墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社で、業界経験10年以上のスタッフが在籍しています。顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談も可能で、売却にも買取にも対応できるため、状況に合う方法をご提案できます。LINEやオンラインでのご相談も受け付けています。
よくある質問
墨田区の不燃化特区はどこですか？
京島周辺地区（京島二・三丁目、京島一丁目の一部）と鐘ヶ淵周辺地区（墨田二〜五丁目、墨田一丁目の一部、東向島五丁目の一部）です。番地によって対象外のことがあるため、区の不燃・耐震促進課（03-5608-6268）で確認してください。
不燃化特区の建替え助成はいくらもらえますか？
不燃建築物に建て替える場合は、基本助成230万円と設計助成100万円に、条件に応じた加算が付きます。木造準耐火建築物等の場合は、基本助成100万円に加算が付きます（墨田区公式サイト、2026年10月時点）。
不燃化特区の助成はいつまで使えますか？
墨田区公式サイトでは、事業期間は2031年（令和13年）3月31日までとされています。ただし、年度の予算の範囲で行われるため、早めの相談をおすすめします。
解体してからでも助成を申請できますか？
できません。取り壊しの助成は除却工事の着工前まで、建替えの助成は新築工事の着工前までに申請する必要があり、着手後の申請は受け付けられません。
古い家を解体すると固定資産税は上がりますか？
建物を取り壊すと、住宅用地の特例が外れて土地の税額が上がります。不燃化特区では、区の証明などの要件を満たせば、更地の税が8割減免（最長5年度分）されますが、売却して所有者が変わると終了します。
不燃化特区の古い家を売るときは、解体したほうがよいですか？
一概には言えません。解体費と助成額を差し引いた金額が、更地にして価格が上がる分より小さければ、解体が有利です。再建築ができない土地は、解体すると使い道が減るため、現況のまま売る・買取に出す選択肢も比べてください。
まとめ
墨田区の不燃化特区（京島周辺・鐘ヶ淵周辺）では、建替えは最大数百万円規模の助成と5年度分の税の全額減免、除却は上限200万円の助成と更地の税の8割減免があります。どれも、工事に着手する前に申請することが絶対条件です。
建て替えるか、除却して売るか、そのまま売るかは、再建築の可否・解体費・税負担・相続の特例を合わせて比べて決めます。契約や解体の前に、まずは区の窓口と、地域に詳しい不動産会社に相談してください。
参考：墨田区公式サイト 不燃化特区／東京都主税局 不燃化特区内で建て替えた住宅の減免／東京都主税局 老朽住宅除却後の土地の減免（いずれも2026年10月時点）
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日
墨田区の不動産のまとめガイド
墨田区・江戸川区の不動産のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 10:00〜20:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
