【2026年】錦糸町の土地価格と坪単価｜町丁別一覧と売却の目安の記事

「錦糸町の土地は、いま坪いくらくらいなのだろう」「相場サイトを見ると坪400万円台や1,000万円超とばらばらで、自分の土地に当てはまる数字が分からない」。錦糸町周辺の土地の売却を考え始めた方から、よくいただくご相談です。

この記事では、国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）と東京都の基準地価（2026年7月1日時点）、国税庁の路線価（2026年分）をもとに、錦糸町駅周辺（錦糸・江東橋・太平・亀沢・横川など）の土地価格と坪単価を地点ごとに整理しました。

• 錦糸町周辺の地価公示・基準地価・路線価の地点別の価格と坪単価（2026年）
• 過去10年の値上がり幅と、2026年の上昇率
• 商業地と住宅地で「土地の値段の決まり方」がどう違うか
• 自分の土地の価格目安の出し方と、売却時の手取り・税金の計算例

先に結論をお伝えすると、2026年の錦糸町周辺の土地は、駅前の商業地が坪約400万〜1,070万円、駅から500〜800m程度の住宅地が坪約220万〜300万円です。同じ「錦糸町」でも用途地域と駅からの距離で4倍以上の差があるため、平均値ではなく自分の土地に近い地点の数字を見ることが大切です。

この記事の結論

• 2026年地価公示で錦糸町駅南口150mの江東橋3丁目（商業地）は323万円/㎡、坪約1,068万円で前年比+19.6％でした。
• 駅北側の錦糸3丁目（商業地、駅260m）は141万円/㎡、坪約466万円で、10年前（2016年）の約2.1倍です。
• 駅から500〜800mの住宅地4地点（亀沢・横川・立川・千歳）は坪約222万〜302万円、前年比+13.5〜15.5％です。
• 本所税務署管内の最高路線価（江東橋3丁目・錦糸町駅南口ロータリー）は2026年分で398万円/㎡、前年比+20.6％です。
• 売却の目安は「近くの標準地の単価×条件補正×面積」で出し、路線価÷0.8と周辺の成約事例で確かめるのが確実です。

【2026年】錦糸町の土地価格と坪単価｜地価公示の地点別一覧

2026年の錦糸町周辺の公示地価は、商業地が1㎡あたり87.3万〜323万円（坪約289万〜1,068万円）、住宅地が67.1万〜91.5万円（坪約222万〜302万円）です。以下は、国土交通省の「地価公示」データ（2026年1月1日時点）から錦糸町駅周辺の標準地を抜き出し、価格の高い順に並べたものです。

地価公示とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を判定し、3月に公表するものです。坪単価は「1㎡あたりの価格×3.305785」で計算しています（1坪＝約3.31㎡）。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点、国土数値情報 地価公示データより当社集計）。容積率は都市計画上の指定容積率です。太平・錦糸1〜2丁目など、標準地が置かれていない町丁目もあります。

7月1日時点の基準地価（2026年）

基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の基準地の価格を調査し、9月に公表するものです。地価公示と半年ずれているので、両方を見ると直近の動きが分かります。

出典：東京都「都道府県地価調査（基準地価）」（2026年7月1日時点、国土数値情報 都道府県地価調査データより当社集計）。

地価公示と基準地価の両方の地点である横川4-8-2は、1月1日時点の96.5万円/㎡から7月1日時点の102万円/㎡へ、半年で約5.7％上がっており、2026年に入ってからも上昇が続いています。

路線価も錦糸町駅南口が大きく上昇

東京国税局によると、2026年分の本所税務署管内の最高路線価は「墨田区江東橋3丁目 錦糸町駅南口ロータリー」で398万円/㎡、前年比+20.6％でした（出典：東京国税局「令和8年分 東京国税局各税務署管内における最高路線価」）。路線価とは、相続税・贈与税を計算するために道路ごとに付けられる1㎡あたりの価格で、公示地価等の8割程度が目安です。

錦糸町の地価推移｜10年で約2倍、2026年は上げ幅が拡大

錦糸町駅前の商業地は、10年前（2016年）と比べて約2.1倍に上がりました。江東橋3丁目は150万円/㎡から323万円/㎡へ約+115％、錦糸3丁目は66.3万円/㎡から141万円/㎡へ約+113％です。駅から少し離れた住宅地4地点の単純平均も、2016年の約43.8万円/㎡から2026年は約77.1万円/㎡となり、約76％上昇しています。

※価格は1㎡あたり。出典：国土交通省「地価公示」各年1月1日時点。

墨田区全体では、東京都財務局の集計（2026年1月1日時点）で住宅地の平均変動率が+13.2％、商業地が+15.0％でした（出典：東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率」）。錦糸町駅南口の江東橋3丁目（+19.6％）や錦糸3丁目（+16.5％）は区の平均を上回っており、駅に近い商業地ほど伸びが大きいのが2026年の特徴です。

墨田区全体の地価の動きや他の駅との比較は、【2026年】墨田区の土地相場・坪単価｜地価推移と町丁・駅別の土地価格で詳しく解説しています。

今後の注目材料：地下鉄8号線（有楽町線）の延伸

東京メトロによると、有楽町線を豊洲駅から東陽町駅・住吉駅方面へ4.8km延伸する工事が進んでおり、開業目標は2030年代半ばです（出典：東京メトロ「有楽町線延伸について」）。住吉駅は錦糸町駅と半蔵門線で1駅の位置にあり、墨田区は2025年3月に延伸後の将来像をまとめた「錦糸町まちづくりビジョン」を検討会議から受け取っています。ただし地価への影響は確実には予測できないため、判断材料の一つと考えるのが現実的です。

錦糸・江東橋・太平・亀沢｜町丁目ごとの土地の特徴

錦糸町周辺の坪単価の差は、主に「駅からの距離」「用途地域と容積率」「前面道路の幅」「敷地の広さと形」の4つで生まれます。町丁目ごとの特徴を押さえると、公示地価の数字を自分の土地に当てはめやすくなります。

江東橋（駅南口）：錦糸町で最も地価が高い商業エリア

錦糸町駅南口の江東橋3丁目は、地価公示の周辺状況で「高層の飲食ビル等が建ち並ぶ商業地域」とされ、容積率700％、幅36mの都道に面した地点が坪約1,068万円です。京葉道路沿いの江東橋1丁目（基準地価）も坪約678万円で、駅前の幹線道路沿いは店舗・事務所ビルやホテルの用地としての需要が価格を支えています。一本裏の細い道路沿いは、容積率が道路幅で制限されるため表通りより大きく下がります。

錦糸（駅北口）：再開発で整った街区とマンション需要

錦糸町駅北口では、組合施行の「錦糸町駅北口地区第一種市街地再開発事業」（約4.4ha）が1988年（昭和63年）1月の都市計画決定から1997年（平成9年）10月の工事完了まで行われ、文化施設・オフィス・ホテル・デパート等が集積しました（出典：墨田区「錦糸町駅北口地区第一種市街地再開発事業」）。錦糸3丁目の標準地は容積率500％・坪約466万円で、北口側は中高層マンション用地としての需要が強いエリアです。

太平・横川：商業地と住宅・町工場が混在するエリア

駅の北東側の太平・横川は、大通り沿いの商業地と、準工業地域の住宅・事業所が混在しています。太平には標準地がないため、横川4丁目（住宅地、坪約249万円）や錦糸3丁目（商業地）を参考にします。準工業地域とは、主に軽工業の工場などの利便を図る用途地域のことで、住宅も建てられます。

亀沢・緑・立川・千歳：両国・森下・菊川寄りの住宅地

駅の西側から南西側の亀沢・緑・立川・千歳は、両国駅・森下駅・菊川駅も使えるエリアです。亀沢4丁目（錦糸町駅800m）は坪約247万円、立川2丁目（森下駅560m）は坪約222万円、容積率400％で広めの千歳1丁目は坪約303万円です。複数路線を使えるため、錦糸町駅から離れても価格が下がりにくいのが強みです。

商業地と住宅地で違う「錦糸町の土地の値段の決まり方」

錦糸町の商業地は「どれだけ大きな建物を建てられるか（容積率と道路）」で、住宅地は「駅からの距離と土地の形」で価格が決まりやすくなります。誰が買うかが違うため、同じ面積でも評価の物差しが変わるのです。

容積率あたりの単価で比べると差が縮まる

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合の上限のことです。土地の単価を指定容積率で割ると「建てられる床1㎡あたりの土地代（一種単価）」の目安になり、事業者はこの数字で土地を比べることが多いです。

※公示価格÷指定容積率で当社が算出した簡易的な目安です。実際には前面道路による容積率の制限や日影規制などで使える容積率は変わります。

床1㎡あたりで見ると住宅地どうしの差は小さくなる一方、江東橋3丁目は突出しており、駅前の繁華性そのものが価格に上乗せされていることが分かります。

前面道路の幅で使える容積率が変わる

建築基準法第52条では、前面道路の幅が12m未満の場合、容積率は「道路幅×0.4（住居系）または×0.6（商業・準工業など）」と指定容積率の小さい方に制限されます。準工業地域・指定容積率300％でも、前面道路が4.5mなら270％までしか使えません。用途地域の基本は売買物件の「用途地域」って何？で解説しています。

公示地価・基準地価・路線価・実勢価格の違い

売却の目安として最も近いのは「実勢価格（実際の成約価格）」で、公示地価・基準地価はそれに近い水準の公的な目安、路線価は公示地価の8割程度、固定資産税評価額は7割程度の税金計算用の価格です。

国税庁によると、2026年分の路線価は公示価格などを基にした価格の80％程度を目安に評価されています（出典：国税庁「令和8年分の路線価等について」）。南口ロータリーの路線価（398万円/㎡）が江東橋3丁目の公示地価（323万円/㎡）より高いのは別の地点だからで、比べるときは同じ地点どうしで比べます。

実勢価格は国土交通省の不動産情報ライブラリで調べられます。

錦糸町の土地の価格目安を出す方法｜4つの手順と計算例

自分の土地のおおよその価格は、「近くの標準地の単価」に「自分の土地の条件による補正」をかけ、面積を掛けると求められます。査定を受ける前に把握しておくと、提示された価格が妥当かを判断しやすくなります。

1. 近くの標準地を選ぶ：同じ用途地域で駅からの距離が近い地点を選びます。
2. 条件を補正する：前面道路の幅、形、角地かどうか、面積を比べて補正します。
3. 路線価で確かめる：国税庁の財産評価基準書（路線価図）で前面道路の路線価を確認し、0.8で割ると公示地価ベースの目安になります。
4. 成約事例で調整する：近くで最近売れた土地の価格と比べ、今の需要を反映させます。最終的には不動産会社の査定で確認します。

計算例（仮定の数値）

以下はすべて説明のための仮定の数値です。錦糸町駅から約700m、準工業地域（指定容積率300％）で、幅4.5mの区道に面した80㎡の整形地を想定します。

• 近くの標準地：亀沢4-22-2（74.6万円/㎡、駅800m、前面道路11m、容積率300％）
• 条件補正：駅には少し近いものの、道路幅4.5mで使える容積率が270％に下がるため、仮に標準地の88％と見込む → 74.6万円×0.88＝約65.6万円/㎡
• 価格の目安：65.6万円×80㎡＝約5,250万円（坪単価約217万円）
• 路線価での確認：前面道路の路線価が仮に53万円/㎡なら、53万円÷0.8＝66.25万円/㎡となり、上の目安とおおむね一致

錦糸町で土地を売るときの手取り・税金と注意点

手元に残るお金は、売却価格から諸費用を差し引き、利益が出た場合は譲渡所得税を払った残りです。

手取りの計算例（仮定の数値）

※金額はすべて仮定です。印紙税の軽減措置は2027年3月31日までに作成される契約書が対象です（国税庁）。測量費・解体費は土地や建物の状況で大きく変わります。測量費の考え方は土地売却で必要な測量の費用はどれくらい？節約する方法とは？をご覧ください。

譲渡所得税の計算例（仮定の数値）

譲渡所得とは、売却価格から取得費（買ったときの価格など）と譲渡費用を差し引いた利益のことです。親の代から持っていて取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使えます（国税庁 タックスアンサーNo.3258）。上の例で取得費を5％（260万円）、譲渡費用を約421.2万円とすると、譲渡所得は約4,518.8万円です。

• 自宅として10年超所有していた場合：居住用財産の3,000万円特別控除（No.3302）と軽減税率の特例（No.3305）を使うと、（4,518.8万円−3,000万円）×14.21％＝約215.8万円
• 特例が使えない場合（所有期間5年超）：4,518.8万円×20.315％＝約918.0万円

相続した親の家は、要件を満たせば空き家の3,000万円特別控除（2027年12月31日までの譲渡、国税庁 No.3306）が使えます。条件が細かいため税理士への確認をおすすめします。

錦糸町エリアで特に確認したい注意点

• 水害ハザードマップ：墨田区によると、荒川が氾濫した場合には区の大部分が浸水するおそれがあります（出典：墨田区水害ハザードマップ）。2020年8月28日から重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置の説明が義務化されています。
• 2項道路：幅4m未満の道路に面した土地は、道路の中心から2mまで敷地を後退（セットバック）させる必要があり、有効な敷地面積が減ります。
• 古家付きか更地か：解体費や固定資産税の軽減がなくなる点も含めて判断します（家を更地にして売る方が良い物件とメリット・デメリットをご紹介！）。
• 相続登記：2024年4月1日から義務化され、それ以前の相続分も2027年3月31日までに登記が必要です。

土地を高く売るための工夫は土地を高く売るためにはどうしたらいい？ポイントや注意点を紹介！にまとめています。

仲介か買取か｜錦糸町の土地の売り方の選び方

相場に近い価格を目指すなら仲介、早さと確実さを優先するなら買取が向いています。整形地で道路条件が良ければ、仲介で事業者も含め広く買主を探すのが基本です。

一方、古家や家財が残っている土地や、相続人どうしで早く現金化したいケースでは、買取のほうが負担が少ないこともあります。買取価格の決まり方は【2026年】墨田区の不動産買取相場｜価格の決まり方と仲介との手取り比較で詳しく解説しています。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで所在地・面積・建物の有無をお知らせください。
2. 公示地価・路線価・成約事例をもとに机上査定の価格帯をお伝えします。
3. 錦糸町オフィス・押上本店のスタッフが現地を確認し、仲介価格と買取価格を両方ご提示します。
4. 相続や税金が関わる場合は、顧問税理士・弁護士との無料相談をご案内します。
5. 測量・解体・残置物の手配まで一括でサポートします。

錦糸町の土地売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。錦糸2丁目にもオフィスがあり、当社ホームページ掲載のGoogleマップ評価は★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、細かいところまでのサポートや、親身な対応を評価していただいています。

「ユーザーに親身になった接客はとてもいいと思います。」（Googleクチコミより一部抜粋）

土地の売却は測量や境界確認など売り出すまでの工程が多いため、進み具合をこまめに共有し、価格の根拠も地価公示や成約事例を示しながらご説明することを大切にしています。

セルフリジェネレーションの強み

• 墨田区・江戸川区に特化：駅の南北や町丁目ごとの需要の違いを踏まえて価格をご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介と当社による直接買取の価格を比べて選べます。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：2項道路・不整形地・古家付きの土地にも対応しています。
• 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、相続や税金もご相談いただけます。
• LINE・オンライン相談：遠方にお住まいの方もご利用いただけます。

エリアのデータは錦糸町の土地相場・地価推移のページでもご覧いただけます。仲介での売却は不動産売却のページ、早く確実に売りたい方は不動産買取のページ、まずは価格を知りたい方は無料査定、売り方を相談したい方は無料相談からどうぞ。不動産会社選びのポイントは【2026年】墨田区の不動産会社の選び方｜口コミの見方と良い担当者の見分け方も参考にしてください。

よくある質問

錦糸町の土地の坪単価はいくらですか？

2026年の地価公示で、錦糸町駅周辺の商業地は坪約400万〜1,070万円、駅から500〜800mの住宅地は坪約220万〜300万円です。駅南口150mの江東橋3丁目が坪約1,068万円、駅北側260mの錦糸3丁目が坪約466万円、駅から800mの亀沢4丁目（住宅地）が坪約247万円です。

錦糸町の土地価格は10年でどれくらい上がりましたか？

地価公示で比べると、錦糸町駅前の商業地は2016年から2026年の10年で約2.1倍に上がりました。江東橋3丁目は150万円/㎡から323万円/㎡、錦糸3丁目は66.3万円/㎡から141万円/㎡です。周辺の住宅地4地点の平均も約76％上昇しています。

錦糸町の地価は今後も上がりますか？

将来の地価を確実に予測することはできませんが、2026年7月1日時点の基準地価でも錦糸町周辺の地点は前年比+13.2〜17.1％と上昇が続いています。ただし金利や景気で変わるため、売却を考えている場合は最新の査定で判断することをおすすめします。

錦糸町の路線価はいくらですか？

2026年分の路線価で、本所税務署管内の最高路線価は墨田区江東橋3丁目の錦糸町駅南口ロータリーで398万円/㎡（前年比+20.6％）です。自分の土地の路線価は、国税庁の財産評価基準書のサイトで東京都の路線価図から調べられます。

公示地価の価格で土地を売ることはできますか？

公示地価は標準的な土地の目安なので、その価格で売れるとは限りません。実際の売却価格は、駅距離・前面道路の幅・形・建物の有無などの個別条件と、周辺の成約事例によって公示地価より高くも低くもなります。

錦糸町の商業地と住宅地では、土地の評価の仕方が違いますか？

違います。商業地はビルやマンションをどれだけ建てられるかが重視されるため容積率と前面道路の幅で、住宅地は駅からの距離と土地の形で価格が決まりやすくなります。自分の土地の目安を出すときは、同じ用途地域の標準地と比べることが大切です。

まとめ

錦糸町周辺の土地価格は、2026年の地価公示で商業地が坪約289万〜1,068万円、住宅地が坪約222万〜302万円です。駅前の商業地は10年で約2.1倍になり、2026年も江東橋3丁目で+19.6％、路線価でも錦糸町駅南口が+20.6％と大きく上がっています。

• 商業地は容積率と道路、住宅地は駅距離と形で評価されるため、同じ用途地域の標準地と比べましょう。
• 目安は「近くの標準地の単価×条件補正×面積」で出し、路線価÷0.8でも確かめます。
• 売却時は諸費用と譲渡所得税を差し引いた手取りで考え、ハザードマップ・2項道路・相続登記を確認します。

正確な売却価格は、錦糸町の取引事情に詳しい地元の不動産会社の査定で確かめてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月3日

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