中古住宅は新築のものよりも低価格で、購入を考える人も多いことでしょう。しかし、中古住宅の購入には注意が必要で、何も知らずに購入段階に進んでしまうと、失敗してしまうことも考えられます。
そこでこの記事では、中古住宅購入の方法や、注意点、メリットやデメリットなどを解説していきます。中古住宅購入の際の参考にしてみてくださいね。
Contents
中古住宅購入の基本的な方法とその手順
中古住宅を購入するには、一体どうすれば良いのでしょうか。あらかじめ知識を持っておけば、安心して契約に進むことができます。ここでは、中古住宅購入の基本的な方法について、手順に沿って解説していきます。
手順その1.中古住宅を扱っている不動産会社に相談
中古住宅の購入を具体的に進めるにあたり、最初にしなければならないのは、不動産会社への相談です。実際に不動産会社に行く前に、その会社が中古住宅の売買を扱っているか調べておきましょう。
相談する不動産会社が決まったら、予算額や希望のエリア、間取りといった重要な希望を先に伝えておくようにしましょう。不動産会社の方が物件を絞りやすくなるため、その後の物件探しがスムーズになります。
手順その2.内覧をする
内覧とは、物件を実際に見に行くことを指します。希望に沿った物件をピックアップして、積極的に内覧を行いましょう。
この段階での内覧の目的は、物件を実際に見て、その後の判断材料にするためです。内覧したからといって購入しなければならない訳ではありませんので、安心してください。また、できる限り多くの物件を見るようにしましょう。
様々な物件を見ることで、自身がどんな家に住みたいかがまとまってくるはずです。それを後々の購入に役立てましょう。
手順その3.住宅購入のための資金計画
中古住宅とは言え、購入するためには大きな金額が必要です。その金額をどうやって支払っていくのか、しっかり計画を立てるようにしましょう。
不動産購入には、銀行でローンを組むことが多いものです。もしローンを組むことが確定しているのであれば、この段階で事前審査をしておきましょう。事前審査とは、銀行にいくら貸してもらえるかを計るものです。
事前審査では、具体的な年収や勤労年数が重要になります。これらの数字を見て、貸付金額や返済能力を判断するからです。
手順その4.購入申し込み
いよいよ、気に入った物件を購入する段階に進みます。「ここに住みたい」という物件が見つかったら、申込書に記入をして、物件購入の申し込みをしましょう。
物件の売買は、ほとんどの場合不動産会社が仲介しています。したがって、持ち主との交渉は不動産会社が代わりにしてくれることが多いでしょう。
手順その5.契約
購入申し込みをして仮審査が通ったら、売買契約に進みます。この段階で、物件に関する重要事項説明（重説）を受けることになります。この説明は大切なものですので、しっかり確認するようにしましょう。この内容を把握せずにいると、万が一、不具合があった場合でも責任を問うことができません。
重説の内容を把握すると共に、物件に関する疑問も売り主に確認するようにしましょう。重大な問題がないか・欠陥がないか、といった点です。
売り主に確認する際には、できる限り書面で行うようにしましょう。
手順その6.ローンの申し込み
住宅ローンを使って購入する場合には、ローンの申し込みが必要になります。申し込みにあたっても審査が必要で、事前審査よりも厳しいものとなっています。また、審査に必要な時間も2週間前後と長いものとなっています。
本審査に通ることで、金融機関と契約し、住宅ローンの利用が可能になります。
手順その7.残金決済の後に、物件の引き渡し
住宅ローンの融資を受けたら、残金決済を行いましょう。残金決済とは、手付金を支払って残った分の金額を支払うことを指します。
残金決済が終われば、物件の引き渡しです。契約書を読み込んで、何か不備などが無いかを確認していきましょう。
中古住宅購入のメリットとデメリット
新築ではなく、中古住宅を購入すること。これにはどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。それぞれを知ることで、どちらを購入するか決めることができます。
それでは、メリットとデメリットを見ていきましょう。
メリット
ここでは、中古住宅を購入するメリットを3つご紹介していきます。
1.費用を抑えられる
住宅購入を考えるにあたり、多くの人が「理想の住まい像」を抱いていることでしょう。しかし、その理想を新築住宅で叶えるには、多額の費用が必要になります。その点中古住宅であれば、理想に近い物件を、より低い費用で購入することが可能です。もしかすると、当初考えていたよりも良い物件を購入することもできるかもしれません。
これは、中古住宅購入の最大のメリットといえるでしょう。
2.実際に見られるため、生活をイメージしやすい
中古住宅は、実際にその場に建てられ、使われていた物件です。そのため、図面だけで見る新築物件とは違い、その後の生活イメージがしやすいものとなっています。
「実際住んでみると、思っていたのとは違う」というのはダメージが大きいもの。それを防ぐことができるのは、メリットの一つです。
3.物件数が多く、選択肢の幅が広い
住宅購入といえば新築のものを想像しがちですが、実の所、市場に出回っている物件の多くは中古住宅となっています。その数は、新築住宅の流通量を大きく上回っており、その分、選択肢の幅も広がります。
住宅購入には、立地や間取り、見た目といった色々な要望がつきものです。物件数の多い中古住宅であれば、理想に近いものを選びやすくなります。また、図面だけではわかりにくい日当たりといった部分も、実際に見ることが可能です。
デメリット
では、中古住宅を購入するデメリットとはどんなものがあるのでしょうか。主なもの2つをご紹介していきます。
1.古さ
当たり前ではありますが、中古住宅は新築のものと比べ、設備や家そのものが古くなっています。家の不具合も古さの分、増えてしまうことでしょう。
住宅が古すぎて住むのに適さない場合、大がかりなリフォームが必要になる可能性も考えられます。また、細かな点を直すために、小規模なリフォームを繰り返すこともあるでしょう。こうしたリフォームが重なると、新築を購入できる金額になることもありえます。
中古住宅購入にあたっては、家や設備に問題がないかどうか確認するようにしましょう。
2.住宅ローン減税が受けられない場合がある
住宅購入の強い味方であるローン減税制度ですが、購入する中古住宅の築年数が20年を超える場合、この制度が適用できない可能性があります（新耐震基準を満たし、耐震適合証明書の発行または、既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、控除を受けられる可能性があります）。
住宅ローン減税の制度を利用したいのであれば、事前に購入予定の物件が基準を満たしているか確認するようにしましょう。※住宅借入金控除については、国土交通省HP「住宅ローン減税」より詳細をご確認ください。
耐震適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険については、当社も事業者登録をしている株式会社住宅あんしん保証HPより調査・発行依頼が可能です。（当社にご依頼でもお手続可能です）
中古住宅購入に際して注意しなければならないこと
中古住宅の購入にあたっては、いくつか注意しなければならないことがあります。そういった部分を知っておけば、購入や契約の際に役立つことでしょう。
そこで、この項では中古住宅の一軒家に焦点を置き、注意すべき点やその内容、リスクなどについて、それぞれ細かく説明していきます。
おおまかな予算を決めておく
大きな買い物をする場合には、あらかじめ予算を決めておくことが大切です。そしてそれは、中古の一軒家を買う場合には、さらに重要になってきます。
一軒家を購入する場合の、手付金と初期費用を考えてみましょう。中古一軒家の手付金は、物件そのものの値段の1割が平均とされています。また、仲介手数料や登記にかかる費用などが含まれる初期費用もまた、手付金と同じく1割（物件価格の）がかかります。また、建物のリフォームや設備の修理が必要な場合には、それに応じた費用が必要になります。
このように中古住宅の購入には、物件そのものの購入以外に、多くの費用がかかるものです。全体像を把握して、大まかな予算額を決めておくことが肝心です。
重要事項説明をしっかり聞く
住宅の賃貸や売買契約の際には、必ず「重要事項説明（重説）」が仲介会社から行われます。
重説とは、物件内容や立地、建物に関する問題点、契約に関する金銭的な内容、特約といった大切な内容を書面で説明するものです。不動産契約にとっては非常に大切なものとなりますので、聞き漏らしが無いようにしましょう。
しかしその分、内容は難しいものとなっています。一見しただけでは把握しがたく、一度で理解するのは困難かもしれません。それでも、内容を理解せずに契約を結んでしまえば、後々なにか問題が起こった場合でも、売り主側の責任を問えなくなってしまいかねません。
できるならば、事前に不動産会社から重説の内容を入手するようにしておきましょう。そうすることで、契約内容をじっくり読むことができますし、わからないことを質問することが可能になります。
重説は大切なもの。その内容に疑問があれば、忘れずに質問をするようにしましょう。
自身が購入する物件の「法的な」状態を知る
住宅の購入を考える場合には、法律的な面にも注意しておく必要があります。これには、自身の安全や金銭面に直結するものも少なくないからです。
ここでは、法的な状態を知り、どのように対応すべきかを細かく説明していきます。
・耐震強度
「耐震強度」もしくは「耐震性」。これらの指標は、地震大国である日本にとって重要なものです。なぜならば、建物の地震に対する強度そのものを表しているからです。
耐震性が高ければ高いほど、強い地震に耐えられる強度となっています。
耐震強度や耐震性に直接的に関わるもの。それは、建物が立っている地盤の強さに左右されます。
そのため、中古住宅を購入する際には、その建物が建っている土地に注目するようにしましょう。
土地の状態には「良好地盤」や「軟弱地盤」などがありますが、その中でも、1981年以前に定められた「旧耐震基準」の場合は注意が必要です。
この基準には震度6以上の地震が考えられておらず、現代の大地震においては建物の倒壊が十分に想定できるからです。
物件の「耐震強度」を考える際には、「現在」をしっかり考えるようにしましょう。
・購入する物件が「再建築不可物件」であるか否か
「再建築不可物件」という言葉をご存じでしょうか？これは、一度物件を解体したのち、さらに、新しい物件を建築することができない状態を指します。主に都市計画区域などに指定されるもので、もし該当するのであれば、不便を強いられる物件ということができるでしょう。
これにあたる物件である場合、銀行からの融資や、新しい改築を行うことができません。また、期せずして、「再建築不可物件」に該当してしまう場合も多くあります。
中古住宅の確認や改築の場合、確実に確認するようにしましょう。
・違法建築ではないか
沢山ある中古住宅の中には、「違法建築」にあたる物件も含まれています。
違法建築とは、建築基準法や条例などを守らずに建築、または増築された物件のことを指します。初めから法を守らずに建築されたものもあれば、増築や改築を繰り返すうちに違法となってしまったものもあります。購入したい中古住宅が違法であるか否かは、建物の検査済証を見ればわかります。中古住宅を購入する際には、その物件が違法建築ではないかを確認するようにしましょう。
もし購入したい物件が違法建築であった場合、住宅ローンの融資を受けることができませんし、新たに増築や改築をすることもできなくなってしまいます。
物件の内外の状態について確認する
中古住宅は使用されてきた物件であるため、備え付け設備や外観の修繕は必要になるものです。
備え付け設備の確認では、浴室やキッチン、トイレなどに重点を置いて見るようにしましょう。こうした設備は生活に直結するため、シビアな目線で見ることが大切になります。また、壁紙や天井、床などの汚れや浮き具合、扉や窓の建付けなども忘れずに確認しておきましょう。不快な臭いが無いかどうかも、重要なチェックポイントです。
外観の確認では屋根や壁の破損具合、塗装の状況などを確認していきましょう。特に、壁の亀裂やひび割れ、屋根瓦のずれなどは、忘れてはならないポイントです。また、軒裏の雨じみなども見ておくようにしましょう。
そして、シロアリやネズミといった害虫や害獣にも注意が必要です。
こうした存在は物件の破損や汚損に繋がりますし、駆除や退治に多額のお金が必要になってしまいます。その中でもシロアリは被害が大きいため、床がふわふわする、羽アリの死骸があるなどの場合には、購入を見合わせた方が良いでしょう。
大まかに修繕費用を計算しながら上記を確認していけば、住宅購入に必要な金額を想定するのに役立ちます。
優良な中古住宅を購入するには？
一度購入すると、長い年月をそこで過ごすことになる中古住宅。いった移動すれば、より良い物件を選ぶことができるのでしょうか。
注目すべきポイントを解説していきます。
・物件だけでなく、周辺環境も確認しておく
中古住宅を選ぶ際には、物件そのものに目が行きがちです。しかし、そこに住むのであれば、物件がどんな環境に建っているかを確認するようにしましょう。
それは例えば、隣家との距離や家の前の道幅などです。隣家との距離が近ければ物音などに配慮する必要がありますし、道幅が狭ければ、救急車や消防車といった緊急車両が入れない可能性も考えられます。
特に緊急車両が入れるか否かは、物件を選ぶ際に重要なポイントになります。
・リフォームできる物件を選ぶ
中古住宅に住み始めると、細かな面が目に付くはずです。そして、修繕やリフォームをしたいと考えるようになるでしょう。中古住宅を購入する際には、そうした時期が来ることをふまえて、リフォームできる物件を選ぶことが重要です。
物件には、リフォームしやすいものとそうでないものがあります。購入したい物件の構造を見て、リフォームできるかどうかを考えましょう。
まとめ
中古住宅といっても、その購入の際には大きな費用が必要です。そのため、その物件が購入に適したものかどうかを、しっかり見極める必要があります。
特に、その物件が抱える問題点は、「なんとかなる」と思わずに解決策を練るようにしましょう。もし、その問題点がどうにもならない場合は、購入を考え直すのも一つの手です。
良い家に住むためにも、物件選びは慎重を期すことが大切です。
当社では、宅建士をはじめとする不動産業界経験10年以上のスタッフが中古物件の選び方から注意点等について、丁寧にアドバイスをさせていただいております。
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この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、
株式会社セルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
