家や土地を購入する時、色々な情報を確認する必要がありますが、その中に「用途地域」というものがあります。
土地付きの家を購入して、将来的に建て替えを検討している場合、土地の用途地域を確認しておく必要があります。
今回はこの「用途地域」について、東京都江戸川区・墨田区で不動産を売買している当社が詳しく解説します！
江戸川区・墨田区で不動産の売買を検討している方は、是非この記事で江戸川区・墨田区の用途地域について学んでいってくださいね。
Contents
用途地域とは？
都市での土地利用は、家、商業施設、工場…など各ジャンルで似たようなものが集まっていると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。
しかし、家、ビル、工場がゴチャゴチャ混ざっているなどの種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。
そこで、都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。
用途地域は、健全で秩序ある都市の発展を目指すために制定された「都市計画法」に基づき、住居、商業、工業などの用途に応じて土地エリア分けしたものです。
用途地域の種類
「用途地域」は、計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられています。
建てられる建物等の種類や大きさなどが制限されているので、結果として地域毎に住み心地や暮らしが異なります。
都市計画法では、次のように分けられています。
・都市計画区域：多くの人が生活をしていて、計画的に街づくりを進めていくために都市計画法で定められた地域
・都市計画区域外：人があまり生活してなく、都市的な土地利用がなされていない地域
・準都市計画区域：人の性格は少ないが、都市的な土地利用が拡大していることから乱開発を防止するために都市計画法で定められた地域
さらに上記の「都市計画区域」と定められたエリアを、下記の3つに分けます。
・市街化区域：既に市街地を形成している区域や、今後優先して計画的に市街地化を図るべきエリア
・市街化調整区域：農地や森林などを守ることに重点を置くエリア
・非線引区域：計画的に街づくりをする予定だが、とりあえずは現状のままにしておくエリア
さらに、この中でも多くの人が生活する市街化区域ではより細かく用途地域が定められており、そのエリアでの建てられる建物の種類や大きさが制限されます。
例えば、住宅エリア内では、商業施設や工場が建築されると静かで安全な生活が侵害されてしまう恐れがあるので、人々の快適な暮らしを守るため用途地域が定められています。
13の用途地域にはどんなものがある？
用途地域13地域を大きく分けると3つ
では「用途地域」の13地域にはどんなものがあるのでしょう。用途地域ひとつずつの詳細は後述しますが、大きく3タイプに分けることができます。
（1）住居系
13地域あるうち8地域が「住居系」です。この8地域のどれかに指定された区域には基本的に大きな工場や商業施設は建てられません。住環境が優先されている用途地域です。新たに追加された「田園住居地域」もここに含まれます。
・第一種低層住居専用地域
小規模な住宅、小中学校、診療所、が建築可能な地域です。
高さ制限：10ｍ～12ｍ以下（3階建程度の高さ）
・第二種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域に加え、コンビニや小規模な店舗、飲食店の営業が可能です。
床面積は150㎡までと定められています。
・第一種中高層住居専用地域
住宅、病院、高校・大学、中規模の飲食店が建築可能です。
建物の高さ制限はありません。建物の種類は2階建て以内＆床面積が500m2以下の店舗が建てられるほか、幼稚園～大学などの教育施設、病院、図書館、神社やお寺などが建てられます。
・第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域に加え、中規模のオフィス、1500㎡までの店舗を建てることができます。
・第一種住宅地域
住宅以外は上記の第一種・第二種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、3000m2までの店舗や事務所、ホテルが建てられます。
・第二種住居地域
第一種住居地域で可能な建物に加えて、ボーリング場やスケート場、また床面積10000m2以下ならパチンコ屋やカラオケボックスなども建てられます。
・田園住居地域
農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅の良好な住環境を保護するための地域です。
低層住居専用地域に建築可能なもの、または農業用施設（農産物直売所・農家レストラン等で面積500㎡以内のもの、農産物・農業の生産資材の倉庫等）に限られています。
・準住居地域
第二種住居地域に加え、営業用倉庫、小規模工場、自動車修理工場も可能な地域です。
新幹線道路沿いの業務の利便に加え、住居との調和を図る地域になります。
（2）商業系
2地域が「商業系」になります。主に大勢の住民が買い物や遊びなどに使える商業施設などが立ち並ぶ地域になります。
・近隣商業地域
特徴：まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域です。（７）準住居地域よりさらに制限が緩和され、店舗や事務所、劇場や映画館などに床面積の制限がありません。また床面積150m2以下で危険性がなく、環境を悪化させる恐れがない工場や、床面積300m2以下の自動車修理工場も建てられます。
・商業地域
特徴：近隣商業地域よりさらに緩和され、銀行や映画館、飲食店、百貨店などが集まることを目的とした地域です。風俗施設や小規模な工場も認められています。ターミナル駅の周辺部などが指定されることが多いです。
（3）工業系
3地域が「工業系」になります。主に工場の利便性を高める地域になります。
・準工業地域
特徴：主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性や環境悪化が大きい工場を除き、ほとんどの工場が建てられます。住宅やホテル、ボーリング場、映画館、病院、教育施設なども建てられます。
・工業地域
特徴：どんな工場でも建てられる地域です。住宅や店舗も建てられますが、ホテルや映画館、病院、教育施設などは建てられません。
・工業専用地域
特徴：工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅は建てられません。
このように用途地域は地域別（住宅が建てられるのは12地域）に街の景観やにぎやかさ、利便性などが異なります。まずは自分の理想とする暮らし方を検討し、それに合う用途地域かどうか検討するようにしましょう。
用途地域の調べ方
自分の住んでいる土地の用途地域を調べるにはどうすればいいでしょうか。
用途地域が記されている用途地域図の調べ方と検索方法について説明します。
用途地域マップ
用途地域の検索に便利なのが「用途地域マップ」です。
調べたい土地の場所、都道府県、市町村の順に選択し、用途地域を調べます。
用途地域ごとに、色分けせれ表示されますが、国土交通省国土政策局の国土数値情報を利用して作成されていて、最新の情報とは限りません。
最新情報を調べたい場合は、国土交通省か市町村のサイトを利用しましょう。
▼江戸川区版 用途地域等都市計画・建築基準法による指定道路情報提供サービスhttps://www2.wagmap.jp/edogawa/Portal
国土数値情報ダウンロード
国土数値情報ダウンロードのサイトでは、国土数値情報の用途地域データを地域別にダウンロードできます。
ダウンロードの手間がかかりますが、資料として入手したい場合にはおすすめです。
市町村のホームページ
市町村のホームページでも用途地域が確認できます。
地域によって掲載の方法が違うので調べたい土地が所在してる市町村のホームページで確認してみましょう。
住んでいる場所、これから住む場所の用途地域はかならず知っておきましょう！
そのエリアの特徴や雰囲気を把握したり、建てたい住居を用途地位の制約に合わせるためにも、土地や新居を探す時は、用途地域の確認が必ず必要です。
用途地域をよく理解し、その土地の用途地域と特徴の確認をしておきましょう。
東京都江戸川区・墨田区の不動産売買は当社にお任せください！
株式会社セルフリジェネレーションは、東京都江戸川区、墨田区を中心に現地在住のベテランスタッフが懇切丁寧に売却のサポートをいたします。
東京都江戸川区・墨田区の不動産をより高く、早く売却するノウハウを持った当社が、物件の売却をフルサポートいたします。
売却のご相談は完全無料で承っておりますので、売却をご検討中の方は是非一度セルフリジェネレーションにご相談ください！
この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、
株式会社セルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
