この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、自身でも自宅、投資用不動産等で5回不動産購入・売却を経験。2020年にセルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
減価償却をご存知ですか？
減価償却とは、資産の価値を年が経つごとに減少させる、会計上の手続きのことです。
この減価償却は、マイホームにも適用される為、売却した際の譲渡益に影響してくる場合があります。
本日はそんな減価償却の考え方について、東京都江戸川区・墨田区で不動産を取り扱っている当社がご説明いたします！
Contents
「減価償却」とは？
建物を含む全ての設備は、時間経過とともに劣化し、いずれは使用できなくなります。
そこで、経過する年数ごとに価値を減少させる手続きを、定められた計算方法で会計することを減価償却と言います。
建物や車両、機械などの資産は、実際の劣化具合とは関係なく、国税庁が定めた資産の種類ごとの法定耐用年数と、償却率によって毎年その価値を減少させていきます。
尚、土地は減価償却をしないことが法律で決められています。
減価償却による家の売却への影響は？
減価償却がお家を売却する上でどのように関わってくるのでしょう？
例えば、5000万円で購入したマイホームを同じ5000万円で売却した場合、購入金額と同じ金額にも関わらず、「売却益」とみなされる可能性があります。
これは、マイホームは経過年数により「減価償却」された価値を差し引いて譲渡益を計算するためです。
新築と築30年の建物では、同じ土地だとしても価値がまったく違うといえば想像しやすいですね。
売却の際にかかる税金を把握しておくためにも、減価償却でどれくらいマイホームの価値が目減りするのかを頭に入れておきましょう。
3パターンの戸建てで減価償却を試算すると？
ここからは、新築戸建と中古戸建における売却時の減価償却費の計算方法を、具体例で解説していきます。
- 新築で戸建てを建てた場合
- 中古で戸建てを購入した場合
新築で戸建てを建てた場合
新築の土地付き木造戸建てを5,500万円で購入して、築20年で売却する場合の減価償却費の計算方法について解説していきます。
土地付きの建物を購入した場合には、まずは建物部分の価格を計算しなくてはいけません。
新築の場合には、売買契約書や明細書に土地と建物の総額しか記載されていない場合には、消費税から建物部分の価格を計算できます。
土地は消費税が非課税なので、消費税は建物部分のみに課税されているためです。
建物部分の価格=(消費税額÷消費税率)+消費税額
10%の消費税で消費税が3,618,181円と記載されている場合
建物部分の取得価格：(3,618,181÷10%)+3,618,181=3,980万円
土地部分の取得価格：5,500万円-3,980万円=1,520万円
上記の通り、減価償却を計算する建物の取得価格は3,980万円、減価償却の対象にならない土地の取得価格は1,520万円になります。
この価格で経過年数は6ヶ月未満は切り捨て、6ヶ月以上は切り上げで計算します。今回は20年で計算することになります。
減価償却費=建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
3,980万円×0.9×0.031×20年=2220万8,400円
減価償却費は2220万8,400円となります。
中古で戸建てを購入した場合
次は、自宅用に購入した中古住宅売却するときの減価償却の計算方法について見ていきましょう。
築10年の木造の中古住宅を3,000万円で購入し、15年後に売却したときの減価償却費の計算方法です。売買契約書に建物と土地の記載は明確でなく、消費税が5%で65万円と記載されています。
まずは消費税から建物部分と土地部分の取得費を計算します。
建物部分の価格=(消費税額÷消費税率)+消費税額
建物部分の取得価格：(130万円÷5%)+130万円=1,365万円
土地部分の取得価格：3,000万円-1,365万円=1,635万円
上記の通り、建物価格は1,365万円となりますので、減価償却費の計算は以下のとおりです。
減価償却費=建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
1,365万円×0.9×0.031×15年=571万2,525円
減価償却費は571万2,525円となります。
マイホームの売却価格を正確に把握して、賢く節税しましょう！
マイホームの売却では、経費として認められている支出があります。
経費を控除した上でさらに売却益が出る場合に、譲渡益への課税が発生しますので、マイホームの売却価格を正しく把握して、経費を活用しましょう。
・建物の購入代金または建築代金（減価償却後の価額）
・売買契約書の印紙代
・登記費用
・建て替え目的で購入し、家屋取り壊しした場合はその費用
・整地盛り土の費用
・測量料金
・購入と同時に行った増改築費用
など
・媒介業者へ支払った、売却のための媒介手数料
・売買契約書に貼付した印紙代
・売却のために売主が負担した測量費用
・売却のために行なった建物の補修やリフォーム費用
・土地として売却するために建物を取り壊した場合、取り壊し費用、整地費用
・売却のために不動産鑑定士などに鑑定を依頼した場合の鑑定料
・売却のために行なった各種の調査費用（アスベスト調査、耐震診断、その他）
・その他、売却のために直接要した費用
など
適切な売却価格での販売活動は当社におまかせ下さい！
減価償却費の計算方法というのはかなりややこしく、大変なものです。
しかし、正確に計算して申告しないと売却時の譲渡所得税が高額になる等、大幅に損をしてしまいます。
東京都江戸川区・墨田区で不動産の売却活動を多数経験している当社であれば、不動産の売却価格を適切に査定し、ご安心いただける環境で売却活動を行うことが可能です。
また、提携している税理士・弁護士との無料相談も可能ですので、今回のような減価償却の計算も一緒に考える事ができます。
不動産の査定や売却相談も完全無料で承っております。
損の無い売却活動を行うのであれば、是非当社にご相談下さい！
減価償却費=建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
※償却率は、建築物の種類によって変わります。
※下記はマイホーム(非業務用)の場合の償却率です。
木造または合成樹脂造 ⇒ 償却率0.031、耐用年数33年
鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造 ⇒ 0.015、耐用年数70年