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修繕積立金って？
マンションを購入したとき、必ず発生する「修繕積立金」。
これは、分譲マンションで建物の共用部分を維持・修繕するために定期的に行われる「大規模修繕」などに必要な資金をまかなうため、毎月徴収して積み立てておくお金です。
この大規模修繕工事は、例外もありますが大体10～15年に一度のサイクルで行われます。
また、新築マンションでは、入居時に「修繕積立基金」として数十万円程度を徴収するのが一般的です。
修繕積立金の金額は「長期修繕計画」に基づいて設定されます
修繕積立金の金額は、一般的に国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」に基づき、分譲事業者が作成する「長期修繕計画」によって決定されます。
長期修繕計画作成ガイドラインでは、修繕積立金の計算方法を原則「均等積立方式（積立方式）」とし、長期修繕計画の期間中の修繕積立金の金額が一定（均等）になるよう求めています。
今後30年の長期修繕計画を作成する際は、修繕工事費や設備交換工事費などその期間に予定される工事費用の総額を見積り、月々の金額に均して修繕積立金の額を決定します。
なお、長期修繕計画は一度作成したら終わりではありません。
物価の上昇や想定外の突発的な工事が発生したなどの理由により、積立金の不足が予測される場合には、計画内容の見直しや修繕積立金の増額の検討が必要なケースもあります。
マンションを売却しても修繕積立金は返金されません！
原則として管理費や修繕積立金は返金されません。マンションを売却しても、積み立てたお金は返還されないため注意が必要です。
徴収された修繕積立金はマンション管理組合の財産となり、次に住む人達のために活用されていきます。
管理組合が解散した場合は返還されることもある
修繕積立金が返還されると考えられるケースとして、マンションの建て替えなどで管理組合が解散するケースです。
この場合、それぞれの区分所有者の負担割合に応じた修繕積立金の精算が行われます。
修繕積立金を滞納するとどうなる？訴訟や売却額減のリスク
修繕積立金は銀行の口座から自動で引き落としになっている場合が多いですが、引き落としのときに残高が不足していると、滞納してしまうことになります。翌月にまとめて引き落とされることもありますが、何ヶ月も滞納してしまうとかなりの額になってしまうので、滞納してしまった場合は早めに支払うようにしましょう。
管理組合は、修繕積立金の滞納者に対して、まず「文書等による催促」を行います。これは、初期段階での滞納者に対して、一般的な催促方法といえるでしょう。
過去には、文書による催促を行っても、修繕積立金を滞納し続けてきたことによって、訴訟や競売にかけられた事例があるため、早い段階で滞納金を支払うよう注意が必要です。
また、マンションの修繕積立金を滞納したまま売却することは可能ですが、売却時に修繕積立金がそのまま買主へと引き継がれるように、滞納分もまた買主に引き継がれてしまいます。
買主に滞納分の請求が行われることになるため、売買契約前に滞納している旨を伝えておく義務が生じます。買主にきちんと説明し納得してもらった上での売却でないとトラブルになる可能性があるため、注意が必要です。
マンションの購入希望者は、購入検討時に修繕管理費用も大きな判断材料となります。
当然、滞納があれば大きなマイナスポイントとなり、購入検討者が減ってしまうため、支払いが可能なのであれば滞納金をあらかじめ支払ってから売却するべきでしょう。
修繕積立金の増額前が売却のチャンス！
修繕積立金は5年や10年などの節目に値上げされることが多いようです。
売却時に修繕積立金は戻ってこないため、この値上げの周期を意識して、マンションの売却を行うと良いでしょう。
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