【初めてでも安心！】不動産売却の基本と流れを徹底解説！売却を成功させる3つのコツ

この記事の監修者

三好 海斗（みよし かいと）

株式会社セルフリジェネレーション　代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、自身でも自宅、投資用不動産等で5回不動産購入・売却を経験。2020年にセルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。

不動産の売却は、人生の大きな決断の一つです。しかし、売却価格を最大化するためのノウハウは、多くの人にとって未知の領域です。この記事では、不動産売却方法や流れ、成功のコツなどを包括的に解説します。記事を読めば、不動産を売却するプロセスを理解し、自信を持って最適な選択ができます。

不動産の売却を成功させるには、物件の魅力を高め、信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産売却が必要になる一般的な理由

不動産を売却する理由は、多岐にわたります。個人の事情や社会経済の状況などの理由が複雑に絡み合っています。一般的な理由は以下のとおりです。

住み替え

ライフスタイルや家族構成の変化に伴う住み替えは、不動産売却の主な動機の一つになります。住み替えを検討する一般的な理由は以下のとおりです。

住み替えを検討する際は、現在の住居を売却して新しい物件を購入したり、賃貸に移行したりします。ライフステージに合わせた快適な生活環境を整えることが可能です。住み替えは単に住居を変えるだけでなく、資産の組み替えや資金調達の機会にもなります。

相続

相続に伴う不動産売却は、多くの人にとって避けられない課題です。一般的な売却理由は以下のとおりです。

不動産を売却して現金化すると、相続人全員に平等に分配できます。物件の利用方法や管理方法について合意が得られない場合、売却して現金化する方法が解決策になります。改修にかかる費用が高額になる場合、売却して新しい所有者に任せる人がほとんどです。

相続税評価額と実勢価格の差は不動産売却を検討する理由の一つです。評価額が実勢価格より高い場合は、税金の負担が大きくなるため手放すほうが良い場合があります。立地や建物の状態により賃貸の運用が困難な物件では、安定した賃料収入が得られないため、売却を選ぶ人が多数です。相続時に債務がある場合も、返済のために不動産を売却します。

離婚

離婚に伴う不動産売却は、多くの場合避けられない課題です。主な理由は以下のとおりです。

財産分与のために資産を売却するため

夫婦の財産を公平に分ける必要があるので、不動産を売却した利益を分配します。

共有名義の不動産を清算するため

共同で購入した家や土地は、離婚後どちらが所有するか、売却して利益を分けるかを決めます。

住宅ローンの返済義務を整理するため

1人で住宅ローンを支払うことが難しい場合、売却して借金を返済することが賢明な選択肢です。

離婚後の生活拠点の変更や経済的自立、心理的な負担の軽減、新生活のスタートなどの理由もあります。子どもがいる場合は、養育費を確保するための資産活用も考慮する必要があります。離婚調停や裁判での財産分与の履行のために、売却が必要になる場合も考えられる状況です。

転勤

転勤は、不動産売却が必要になる一般的な理由の一つです。会社の命令により通勤が難しい地域へ異動すると、現在の住居を手放す必要が生じる場合があります。転勤による不動産売却は時間的制約が厳しい場合が多いため、早めの対応が重要です。不動産会社に相談し、効率的な売却プランを立てましょう。

不動産売却の方法

不動産売却にはさまざまな方法があり、売主の状況や物件の特性に合った方法を選ぶことが重要です。主な方法は以下のとおりです。

他にもインターネットを活用した売却や、不動産投資家への直接売却など、多様な選択肢があります。物件の状態や売却の急ぎ具合、希望価格を考慮して、自分に合った方法を選びましょう。

仲介売却

仲介売却は、不動産売却の一般的な方法です。不動産業者を介して売却を行うので、負担を軽減できます。仲介売却の主なメリットは以下のとおりです。

仲介売却の手数料は物件価格により異なりますが、原則として3.3〜5.5％が上限です。売却期間は平均3〜6か月かかります。媒介契約には専任媒介契約や一般媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、自由に選択できます。
» 国土交通省(外部サイト)

買取売却

買取売却は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。売却時期を選ばずに、仲介売却よりも早く売却できるメリットがあります。買取売却の特徴は、立地に関わらず売却でき、売却手続きがほかの方法に比べて簡単なことです。

個人売買

個人売買は、不動産業者を介さずに売主と買主が直接取引を行います。個人売買の最大のメリットは、仲介手数料が不要なため、売却にかかる費用を抑えられることです。デメリットは、専門知識が必要で、手続きが煩雑になる点です。以下の作業を自身で行う必要があります。

作業をスムーズに行うためには、売主と買主の間に強い信頼関係が必要です。インターネットの個人売買サイトやSNSを活用して買主を探せます。重要事項の説明や物件調査は慎重に行いましょう。契約書の作成や登記の手続きなどの専門的な作業は、司法書士や行政書士に依頼してください。

不動産売却の流れ

不動産売却の主な流れは以下のとおりです。

不動産売却の流れを理解すると、スムーズな売却プロセスを実現できます。
» 国土交通省(外部サイト)

売却準備

不動産売却を成功させるためには、適切な準備が必要です。売却準備における重要なポイントは以下のとおりです。

売却後の住居や資金計画も併せて考え、売却を進めましょう。自分自身の状況を整理し、売却の目的や緊急性を把握すると、適切な売却戦略を立てやすくなります。ローンが残っている場合は、残債の確認が重要です。売却後の返済計画を立てておく必要があります。

査定の依頼

適切な査定価格を知るためには、複数の不動産会社に依頼することが大切です。査定方法には、オンライン査定と訪問査定があります。オンライン査定は手軽で迅速ですが、訪問査定では物件の細かな状態まで確認できるので、両方の活用がおすすめです。査定を依頼する際は、以下の点に注意しましょう。

複数の不動産会社から査定結果を受け取ったら、比較し分析します。各社の査定価格や根拠を確認し、適切な売却価格の設定に役立てましょう。査定後のフォローアップも重要です。不動産会社からの連絡や提案内容を確認し、今後の売却戦略を検討する材料にしてください。

媒介契約の締結

売主と不動産会社が正式に媒介契約を結ぶと、本格的な販売活動がスタートします。媒介契約の種類は以下のとおりです。

契約期間内に売却が成立しない場合は、契約の更新や変更を検討しましょう。契約書には売却希望価格や売却条件、媒介手数料、売主の義務、不動産会社の義務などの重要な項目を明記します。契約締結前に、不動産会社から重要事項の説明を受けます。法律で定められた義務であり、自分の権利を守るために重要です。

すべての内容を確認し、納得したら契約書に署名し捺印しましょう。
» 国土交通省(外部サイト)

販売活動

効果的な販売活動により、物件を早く高値で売却できる可能性が高まります。不動産会社が販売活動で行う主な項目は以下のとおりです。

魅力的な写真や詳細な情報を含む物件資料を作成し、不動産会社のウェブサイトなどで公開します。新聞や雑誌、ウェブサイトなどに広告を掲載し、幅広い購入希望者にアプローチします。潜在的な購入者に実際に物件を見てもらい、興味を持ってもらうのが主な活動です。

売買契約の締結

売買契約書の作成が最初の重要な作業です。物件情報や売買価格、決済日、引渡し日などの情報が記載されます。情報を正確に記入すると、後々のトラブルを防ぐことが可能です。契約締結の際には、重要事項説明書の確認と説明も行われます。
» 全国宅地建物取引業協会連合会(外部サイト)

契約書への署名や捺印、契約書の交換によって、正式に売買契約が成立します。残金の支払いと所有権移転の日程、物件の引渡し条件などを確認しましょう。特約事項がある場合は、必ず契約書に明記します。契約後の解除条件や違約金についても、確認しておくことが大切です。

決済と引渡し

決済と引渡しは不動産売却の最終段階です。売主と買主が実際に対面し、重要な手続きを行います。手続きの流れは以下のとおりです。

不動産仲介業者が立会人として、手続きをサポートします。引渡し後、買主は所有権移転登記を行い、売主が登記完了を確認すると、売却手続きが完了します。決済と引渡しは売却の最終段階なので、慎重に進めましょう。書類や支払いに不備がないよう、十分に確認してください。

確定申告

不動産売却後の確定申告は重要な手続きです。売却益が発生した場合、申告を行う必要があります。確定申告の期限は、通常2月16日～3月15日です。提出先は、管轄の税務署です。申告に必要な書類には、売買契約書や登記簿謄本、経費の領収書などがあります。
» 国税庁(外部サイト)

e-Taxを利用すると、自宅からオンラインで申告できるので便利です。確定申告を怠ると、加算税などのペナルティが課される可能性があるため、期限内に申告を行いましょう。申告後の税金納付方法には、銀行振込やコンビニ納付、クレジット納付などがあります。
» 国税庁(外部サイト)

不動産売却に関連して、固定資産税などの他の税金への影響も考慮する必要があります。専門家のアドバイスを受けると、正しい申告と納税を行うことが可能です。
» 国税庁(外部サイト)

不動産の売却にかかる費用と税金

不動産売却にかかる費用と税金について、以下の項目に分けて解説します。

不動産売却にかかる費用

不動産を売却する際にかかる費用を事前に把握しておくと、予算の計画を立てやすくなります。主な費用は以下のとおりです。

不動産売却の中で、最も高額になるのは仲介手数料です。仲介手数料の上限は売却価格の3.3〜5.5％ですが、不動産会社によって料率が異なる点に注意しましょう。複数の会社に相見積もりを取ることがおすすめです。抵当権が設定されている物件の場合は、抵当権を抹消する費用もかかります。

売却で考慮すべき税金

不動産を売却する際の主な税金として、譲渡所得税と住民税があります。譲渡所得税は、不動産の売却による利益に対する課税です。所得税率は保有期間によって異なり、5年以下の短期所有の場合は30.63％、5年超の長期所有の場合は15.315％になります。住民税の税率は短期では9%、長期では5％です。
» 国税庁(外部サイト)

事業用不動産の場合は、特別土地保有税や事業所税など、追加の税金が発生する可能性があるので注意が必要です。相続税も考慮に入れる必要があります。相続税は物件の評価額にもとづいて計算されるため、売却前に専門家に相談しましょう。税金の計算は複雑で、個々の状況によって大きく異なります。

税理士や不動産の専門家に相談し、正確な税金の見積もりを行うことが重要です。

費用と税金を最小限に抑える方法

不動産売却において、費用と税金を最小限に抑えることは重要な課題です。適切な方法を活用すれば、売却利益を最大化できます。以下の対策が効果的です。

複数の方法を組み合わせると、費用と税金を抑えられます。自分でできる作業は自分で行うことも大切です。不要な付帯設備の処分や、簡単な修繕などを自分で行えば、費用を節約できます。長期譲渡所得の特例を利用したり、低額譲渡に該当しないよう注意したりすることも重要です。

固定資産税の精算を正確に行い、登記費用の負担交渉も忘れないようにしましょう。住宅ローン控除の残りがある場合は確認し、確定申告を正確に行って還付を受けてください。
» 国税庁(外部サイト)

不動産売却に必要な書類

不動産売却には多くの書類が必要です。必要書類や書類の取得方法について解説します。

必要書類

不動産売却には多くの書類が必要です。物件に関する主な必要書類は以下のとおりです。

物件に住宅ローンがある場合は、ローン返済証明書も必要です。マンションを売却する場合は、管理規約が必要になります。不動産会社と相談しながら、必要な書類を準備しましょう。
» SUUMO(外部サイト)

書類の取得方法

不動産売却に必要な書類は、法務局や市区町村役場などから入手できます。法務局では、登記簿謄本と公図を取得できます。物件の所有権や境界線を確認するために重要です。市区町村の役場では、固定資産税評価証明書や固定資産税納税証明書、住民票、印鑑証明書を入手できます。

ローン残高証明書は金融機関に、境界確認書は隣接地所有者との確認後に作成します。必要な書類は物件の種類や状況によって異なるため、不動産会社や専門家に相談しましょう。

不動産売却のタイミングを見極めるポイント

不動産売却のタイミングを見極めるポイントは以下のとおりです。

経済状況や金利

景気の動向や金利の変動は、不動産市場に大きな影響を与えることが特徴です。景気が良好な時期は、不動産の需要が高まり、売却価格が上昇します。景気が悪化すると、買い手が慎重になり、売却が難しくなります。金利の動きも重要です。低金利の時期は住宅ローンを組みやすいので、買い手が増えます。

経済が不安定な時期は、売却を急ぐ必要がない場合は様子を見ることも選択肢の一つです。ただし、経済状況は地域によって異なるので、物件がある地域の経済状況も確認しましょう。地域の雇用状況や人口動態なども、不動産の需要に影響を与える要因になるので、注意が必要です。
» 国土交通省(外部サイト)

季節や地域の市場動向

不動産市場は季節や地域によって状況が大きく変動します。春と秋は不動産取引が活発化する時期です。新生活のスタートや転勤のタイミングと重なるためです。一方で、夏と冬は取引が減少する傾向があります。ただし、年度末の2～3月にかけては、転勤や進学に伴う需要が増加します。地域差も大きいことが特徴です。

都市部では年間を通して需要が安定しますが、地方では季節変動が大きくなります。観光地は繁忙期に合わせて需要が変動し、新規開発や再開発エリアは需要が高まります。一方で、災害リスクの高い地域は需要が低下するのが一般的です。交通インフラの整備で需要が上昇する地域もあります。

地域の雇用状況や経済動向は不動産市場に影響を与えます。季節や地域の市場動向を把握し、より有利な条件で不動産を売却しましょう。

不動産売却を成功させるコツ

不動産売却を成功させるコツは以下のとおりです。

信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社を選ぶと、スムーズな売却プロセスと最適な価格での取引が実現できます。信頼できる不動産会社を見つけるために、確認すべきポイントは以下のとおりです。

実際に複数の会社を比較検討することも大切です。各社の対応の丁寧さや、契約内容の説明のわかりやすさなども判断材料になります。信頼できる不動産会社を選ぶと、安心して不動産売却を進められます。時間をかけて慎重に選びましょう。

物件の魅力を高める

魅力的な物件は、より多くの買主の関心を引き、売却価格や売却期間に良い影響を与えます。物件の魅力を高める方法は以下のとおりです。

第一印象は買主の判断に大きく影響するので、外観をきれいに保つと好印象を与えられます。内装面では、エアコンや給湯器などの設備をメンテナンスし、室内の香りにも気を配りましょう。物件の特徴や魅力、周辺環境や利便性の情報を整理し、アピールポイントを明確にすることも大切です。

適正な売却価格を設定する

適正な売却価格を設定することは、不動産売却を成功させるうえで重要です。価格設定を誤ると、売却が長引いたり、適正価格よりも安く売却したりする可能性があります。適正な売却価格を設定するためのポイントは、市場価格を正確に把握し、物件の特徴と立地を考慮することです。

不動産会社の助言を参考にしたり、近隣の取引事例を参照したりすることも、適正価格の設定に役立ちます。物件の改善点や修繕履歴を価格に反映させることもおすすめです。過度な値付けは避け、買主にとって魅力的な価格設定を心がけることが、円滑な売却につながります。
» 国土交通省(外部サイト)

特殊な状況での不動産売却方法

特殊な状況での不動産売却について、残債がある物件と古い物件の売却方法に分けて解説します。

残債がある物件の売却方法

残債がある物件を売却する場合、残債額を正確に確認し、適切な売却価格を設定することが大切です。売却後の資金計画を立てやすくなります。金融機関への事前相談と承諾の取得が不可欠です。残債がある物件の売却には金融機関の同意が必要なので、早めに相談しましょう。

住宅ローン控除の取り扱いにも注意が必要です。残債のある物件を売却すると、控除が受けられなくなる可能性があるので、税理士に相談しましょう。

古い物件の売却方法

古い物件特有の魅力を最大限に引き出し、適切な価格設定を行うことが重要です。以下の戦略が挙げられます。

古い物件の売却では、建物の問題点にも注意を払う必要があります。アスベストや耐震性などの問題に対処すると、買主の不安を取り除くことが可能です。古い物件に興味を持つ特定の層をターゲットにするために、物件の歴史や特徴を詳細に説明する資料を用意しましょう。

不動産売却に関するよくある質問

不動産売却に関するよくある質問は以下のとおりです。

売却期間の目安はどれくらい？

不動産の売却期間は通常3〜6か月程度です。物件の状態や立地によって変動します。売却方法の違いによる売却期間の目安は以下のとおりです。

適切な価格設定をすると、早期売却の可能性が高まります。季節や経済状況によって売却期間は変動するので、タイミングを見計らうことが大切です。事前に売却準備を整えておくと、全体的な期間短縮につながります。

売却活動中の注意点は？

不動産売却活動中の注意点は以下のとおりです。

清潔で整理された物件は、内見者に良い印象を与え、売却の可能性を高めます。内見や工事の際は事前に説明し、理解を得ましょう。ただし、売却事実を必要以上に周囲に広めないよう注意が必要になります。契約関連では、契約書の内容を十分に確認し、重要事項説明をしっかり聞くことが重要です。

売却益の管理方法は？

売却益の管理は、慎重に行う必要があります。売却益を銀行口座に入金し管理しましょう。資金の流れを把握しやすくなります。税金の支払いに備えて一部を確保しておくことがおすすめです。不動産売却にはさまざまな税金がかかるので、事前に準備しておくと安心です。

インフレ対策として、一部を金融商品や外貨に換えることも検討しましょう。緊急時のための資金として一定額を流動性の高い口座に保管することも大切です。売却益の使途を明確にし、計画的に管理すると、より効果的な資金活用ができます。定期的に資産状況を見直し、必要に応じて運用方法を調整しましょう。

引渡し後にやるべきことは？

引渡し後は、以下の手続きを行う必要があります。

売却に関する書類の整理と保管も忘れずに行いましょう。将来の確定申告や税務調査の際に必要となる可能性があるので、大切に保管してください。売却代金の管理と運用計画を立てることも重要です。必要に応じて税理士や弁護士に相談し、適切な資金運用や税務対策を検討しましょう。

まとめ

不動産売却は複雑なプロセスですが、適切な準備と知識があれば円滑に進めることが可能です。重要なポイントは以下のとおりです。

ポイントを押さえて、自分に合った方法で売却を進めましょう。不安な点があれば専門家に相談してください。慎重に進めると、スムーズな不動産売却が実現します。