中古マンションの査定は、売却価格を決める大切な基準です。
一般的に不動産売買においては、査定額をもとに価格を決定し、販売活動を行います。
買主との交渉次第で、最終的な売却価格が多少異なることがありますが、売却開始時点での最終価格決定の判断材料となります。
そのため、マンション売却で損をしないためには、まずは査定価格が高くなるようにポイントを押さえた修繕・掃除を行うと良いでしょう。
今回は、中古マンションを高く査定してもらうためのチェックポイントをご紹介します！
Contents
マンションを高値で査定してもらうための10個のポイント
1.日当たり・方角
日が入る部屋がある物件は、査定にプラスになります。
人気のある日当たりは南向きで、次点で東向きの物件が挙げられるでしょう。
物件の方角は自力では変えられないため、いい方角で建てられた物件は査定価格が高くなりやすいです。
日当たりのほかに、風通しのよさもポイントになります。
マンションにおいては中部屋と呼ばれる、物件の両側を挟まれるタイプの部屋は、大きな開口部が玄関とリビングの窓しかないため、室内に湿気がこもりやすいと言われています。
中部屋を売却したい場合、設置されている通気口や換気口が十分に働いているかなどをチェックするとともに、表からは見えない場所にカビが生えていないかも査定では見られるのでしっかり確認しておきましょう。
2.間取り
間取りは住みやすさの要です。
部屋の広さ・部屋数よりも、生活動線、暮らしやすい間取りであれば査定でプラスになることがあります。
生活動線とは、家の中を移動する時の移動ルートのことです。
例えば、洗濯機のある場所から、洗濯物を干す場所までの距離が遠いと、家事負担が大きく生活しにくい間取りであると判断されやすいです。
生活動線がいい家とは、家の中で必要な動きが短くなるような作りだったり、洗練されている家です。
訪問査定の時は、水回りなどの位置から生活動線を判断して使いやすさを見られる為、生活動線上に不要な家具や荷物がある場合は、早めに片付けておいた方がいいでしょう。
3.築年数
物件の築年数は、簡易査定の時にあらかじめデータとして把握されています。築年数に見合った建物や部屋の状況であれば問題はないでしょう。
基本的に、マンションは築年数が古くなるほど価格は下がります。
下落の目安として、築10年で10～20％、築20年で50～60％の価格まで下がると言われています。
ですので、基本的に中古マンションは築年数が浅い方が高値になります。
ただし、「築年数が古いから売れない」というわけではありません。
購入希望者は予算内で自分たちの求める物件を探しているので、どんな築年数の中古マンションでも欲しい考える人は存在するでしょう。
ですが、築年数が浅いのに普通よりも建物や室内の劣化・汚れが目立つ場合、築年数にかかわらず査定価格は下がります。
査定時には不動産会社からいろいろな質問を受けますので、室内状況に関しては正直に答えるようにしましょう。
4.耐震性
耐築年数とも関係してますが、建物が「新耐震性基準」かどうかは査定に大きく関わります。
不動産市場では耐震基準の新旧を分けず売買してますが、近年では大震災など、想定外規模の地震が起きてる為、中古マンション購入希望者の多くは「新耐震基準」をクリアしている物件を求めることが多いです。
そのため、新耐震性基準の方が、査定額が高く売れやすい傾向にあります。
5.室内の状況
マンションの室内状況とは、主にマンションの壁・床・天井の劣化です。
査定する不動産会社は、訪問前にマンション名・築年数などから、おおよその室内のイメージをしています。
そのイメージからかけ離れた汚れや破損があると、査定に影響することになります。
例えば
・目に見えるレベルでクロスが剥がれている
・日頃の手入れが足りてないと判断できる壁・床の汚れ
・西日がきついなどの理由で、木材・壁材が日焼け・変色している
・生活臭・タバコ・芳香剤などの臭いが染みついている
・水漏れやカビなどが原因で天井や壁にシミができている
これらは、長期間の生活でどの物件にも起こるため、不動産会社もある程度は予想してますが、予想が外れるぐらい状態がよくないと、間違いなく査定に影響します。
購入希望者に良い印象を与えられるように、ハウスクリーニングやクロスの張替えの提案をされることもあります。
6.リフォーム履歴
室内のリフォーム履歴は、マンション査定にとって大切なポイントになります。
リフォームは、プロの施工会社にお願いしてお直しした箇所のことです。修繕やリフォームをしてある場合は、どの部分を何年に、どのようにお直ししたのかをメモしておきましょう。
施工見積もりや、領収書などのあれば、一緒に貼っておくと尚良いでしょう。
売主が積極的に室内を修繕・リフォームしているということは、物件を大事に扱っていると判断されやすいです。
購入希望者にとってもプラスの印象になります。
7.キズや汚れなどの「瑕疵」
室内にひどい汚れや、プロにお願いしないと直せないキズや欠陥がある場合、「瑕疵がある」と見なされ、査定額に影響する可能性があります。
・排気口や天井などの結露によってできた大きなカビやシミ
・家具などがぶつかってできた穴
・家具などを引きずった際にできた床の凹み
・窓にある小さなヒビ
などの、売主の使い方が原因でできたキズや汚れは査定額に影響します。
査定時に目立たないようにしたり隠したりすると、後々購入希望者が内覧時に見つけた時、不動産会社の調査不足とされ、売買契約時に値下げ交渉の材料になることがあり、結果的に売主にとってリスクが高くなるので、修繕できない瑕疵は隠さずに見える状態にしておきましょう。
8.マンション内の騒音など
査定時は室内に状態で建物内部からの音を確認します。
マンションの敷地内と室内での音は、マンションの構造や住人が原因のことが大半です。売主側は気にならない音でも、初めてその場所に来る購入希望者にとっては気になることがあります。
子供の足音・テレビ・会話・エアコン・ヒーター・洗濯機・掃除機・電話の通知音・車のアイドリング音や走行音・犬の鳴き声 など、騒音と感じるものは人それぞれです。
これらの音がどれぐらい聞こえるのかなど、購入希望者が気になりそうなことを、不動産会社が質問してくることもあるでしょう。
9.立地・周辺環境
住宅の利便性は、駅からの距離と周辺環境を中心にして、生活者視点で判断されます。
基本的に、マンションの場合、物件タイプに関わらず、駅からの距離は10分程度までであれば、利便性が高い物件として評価が高くなります。
エリア条件は、駅歩距離とは関係なく、エリア全体として人気のある地域・住んでみたいエリアであれば、売りやすくなり査定のプラスになります。
特にファミリー向け物件の場合、周辺に学校・保育園・公園などがあり、治安が良く、安心して子育てができる場所であることも、エリアの良さとしてプラスになります。
10.階数
階段の広さやエレベーターの台数、使いやすさ、混雑具合、安全性、防犯性をチェックします。
安全性などの理由から、階数は3階以上が人気です。
一般的なマンションの場合、階数に大きな金額の差はないですが、高層マンションの場合は、階数が上がるほど価格が高くなる傾向があります。
低層階の場合でも、専用庭・ルーフバルコニー・ガレージ・防犯上の工夫がある場合、マイナスになることはないでしょう。
売却理由や気になることは正直に不動産会社に伝えておきましょう
査定額を決める参考材料として「売却する理由」などを聞かれることがあります。
もしも売主と不動産会社との間で売却理由に認識のズレがあると、その後の査定価格の提案や売却活動の際の価格交渉にも影響してきます。
あらかじめ、売却理由は担当不動産会社に正直に伝えておきましょう。
金銭的な理由で早急に売却したいのなら、少し安くなってもいいから、早く売却したいなど、しっかり伝えといた方がいい結果に繋がりやすいです。
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この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、
株式会社セルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
