住宅ローンの滞納が続いた場合、債権者は「競売」と「任意売却」のどちらかの方法で自宅を売却する必要があります。
この場合、任意売却を選択することをおすすめします。
任意売却は、申請できる期間が決まっているので期間内に手続きをしなければなりません。
では、その期間とは一体どれくらいなのでしょうか。
今回は、任意売却の期間や流れ、注意点についてご紹介します。
□任意売却はいつまでが期間内？
期間内に任意売却ができなかった場合、住宅が競売にかけられてしまいます。
競売にかけられる可能性がある方は、任意売却の期間を把握しておきましょう。
任意売却の期間は、販売開始から約1年です。
金融機関や保証会社などの債権者と交渉し、任意売却が認められた場合、通常の不動産売却と同じように買主を探します。
その際、物件の販売期間を決定できるのは債権者であるため、明確な期間はありません。
しかし、販売開始から最大1年間を期間と設定することがほとんどです。
一般的に、債権者も任意売却よりも安く売れる可能性のある競売で物件を売りたいとは思っていません。
そのため、通常の不動産売却よりも3～6ヶ月長く期間を設定する傾向があります。
ただ、長い期間をかけても買い手がつかない場合、不良債権を抱え続ける可能性があります。
そのため、債権者が任意売却では売却できないと判断された物件は、短い期間で競売の手続きに着手する場合もあります。
競売にかけられた場合でも、競売の開札日前日までに買主が見つかり、すべての手続きが完了していれば、任意売却はできます。
そのため、債権者が競売の手続きを始めたとしてもすぐに任意売却を諦める必要はないので、最後まで売却活動を続けることをおすすめします。
□任意売却の流れ
任意売却には、6ステップの流れがあります。
ステップ1は、価格査定とローン残高の確認です。
ローン残高は金融機関から残高証明書で確認できますが、住宅価格の査定は物件がいくらで売れるのかを決める重要なポイントなので、時間をかけて行いましょう。
ステップ2は、債権者に任意売却の許可をもらうことです。
これは、任意売却の流れの中で最も重要なステップです。
金融機関は住宅ローンが未完済であることから、不利益になっている立場のため、債務者側は住宅を売却してできるだけ多くの残債を返済することを伝えて売却を認めてもらう必要があります。
ステップ3は、売却活動を行うことです。
債権者の同意を得られたら、物件の売却活動を始めましょう。
売却活動は、通常の売却と大きな違いはありませんが、売却期間が制限されているので内覧対策を徹底して早めに買い手が現れるために工夫しましょう。
ステップ4は、売買契約の締結です。
買い手が現れたら売買契約を締結しましょう。
このときの注意点としては、値下げ交渉を迫られても自分で判断しないことです。
任意売却における売却価格の決定権は債権者が持っているので、価格を変えたい場合は債権者に相談しましょう。
ステップ5は、決済と引き渡しです。
売買契約を締結してから、約1か月後に決済と引き渡しの日が設けられます。
売却金額は残債の返済に充てられますが、引っ越し費用や当面の生活費として数十万程度なら手元に渡してもらえることもあるので聞いてみましょう。
ステップ6は、残債の支払いです。
売却金額を充てた後に残るローンは、金融機関と相談した上で毎月の返済金額を決めます。
任意売却をした場合、強引な取り立てを受ける心配はありませんので、無理のない返済計画を立てましょう。
□任意売却時の注意点とは？
任意売却時の注意点は2点あります。
売却のスピードや金額に大きく影響することもあるので、きちんと把握しておきましょう。
1つ目は、不動産業者の選び方です。
任意売却は、実績のある不動産業者に依頼しましょう。
任意売却は、通常の不動産売却とは違って金融機関との交渉が必要です。
金融機関などの債権者との交渉が上手くいくかどうかが任意売却を成功させるカギです。
中には悪徳業者も存在するので、不動産選びを慎重に行いましょう。
当社は、売主様を第一に考える不動産会社です。
安心して売却できますので、ぜひお問い合わせください。
2つ目は、できるだけ早めに手続きを進めることです。
任意売却の場合は、できるだけ早く売却手続きを進めましょう。
不動産業者選びや不動産の査定などはすぐにできません。
どうしようか迷っている間に時間が過ぎていき、競売にかけられ、入札が始まってしまう可能性も考えられ、そうなると任意売却ができなくなってしまいます。
任意売却で買主を探す時間を1日でも長く確保できるよう、できるだけ早めに行動するようにしましょう。
□まとめ
任意売却を期間内にできなかった場合、自宅が競売にかけられてしまいます。
そのため、任意売却は迅速に進めていく必要があります。
任意売却の流れについてもご紹介しましたので、ぜひ参考にしてスムーズに進められるように準備しておきましょう。
この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、
株式会社セルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
