この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、自身でも自宅、投資用不動産等で5回不動産購入・売却を経験。2020年にセルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
離婚するとなった場合、家を売却するか、どちらかが住み続けるかになるでしょう。
家を売却する際に、「オーバーローン」になってしまった場合、注意するべきことが数多く存在します。
きちんと注意点を把握しないと、後々トラブルにつながってしまいます。
オーバーローンになると売却してもローンが残るので、財産分与についても悩むことが多いです。
そこで、今回はオーバーローンで家を売却する際の注意点や財産分与について紹介します。
Contents
□まず離婚時に家が「オーバーローン」か「アンダーローン」か確認しよう
住宅ローンが残っている状態で離婚することになった場合、確認するべきことがあります。
それは、「住宅ローンの残債」と「家の査定額」です。
この2つの項目で、家に住宅ローン残債を上回る価値があるかどうかを確認します。
＊アンダーローン
住宅ローンの残債が家の査定額を下回ることをアンダーローンと言います。
例えば、住宅ローンの残債が2,000万円で、家の査定額が3,000万円という状態です。
離婚前に家を売却しても、離婚後に所有した状態でも、「プラス」の資産になります。
そのため、財産分与の原則に従い1/2ずつ財産分与することになるでしょう。
＊オーバーローン
オーバーローンは少し厄介で、住宅ローンの残債が家の査定額を上回るものです。
つまり、アンダーローンとは真逆のものです。
財産分与も売却も共にアンダーローンの家より複雑です。
家の価値より借金の方が多いので、マイナスの資産と扱われ、財産分与の対象外となります。
また、売却しようとしても一般的な方法では売却することができません。
□オーバーローンの場合は原則折半しなくても大丈夫
＊マイナス財産は財産分与の対象外
前述の通り、住宅ローンの残債や売却額を上回るオーバーローンになった際は、財産分与の対象から外れます。
そのため、折半する必要はありません。
財産分与は、婚姻中に築いた財産を半分ずつ分け合うことを言います。
財産分与をするために不動産を売却し、返済をしようとしたものの、オーバーローンになった場合は、不動産の評価額がゼロであることを表わしているので、財産分与の対象から外れてしまうのです。
＊名義人は離婚後もローン返済をし続ける必要がある
オーバーローンだった場合、住宅ローンを借り入れた債権者は、離婚後も支払いを続ける必要があります。
債権者である金融機関は、債務者の返済能力を見極め、信用した上で資金を融資しています。
しかし、債権者への相談や債権者からの承認がないのにもかかわらず、債務者を変更すると、債権者側に多大な不利益を被ってしまいます。
債務者を変える場合は、債権者からの同意が必要です。
もし、夫名義の住宅ローンを、返済能力がない妻と折半すると、融資している側は返済が滞ってしまい、損をしてしまいます。
そのため、債権者は損をしないように、住宅ローンの残債は名義人が支払うことを義務付けているのです。
したがって、財産分与は、ローンの残債やオーバーローンなどのマイナス財産は対象外となっていると言えるでしょう。
＊アンダーローンの場合は折半する必要がある
アンダーローンになった場合は、財産分与の対象です。
アンダーローンは、不動産の評価額がプラスであるだけでなく、住宅ローンの完済ができる状態です。
売却価格からローン残債を差し引いた金額は、プラスの財産として扱われるので、お互い均等に分けます。
□財産分与する際のポイント
アンダーローンになり財産分与することになった場合は、どのようなことに気を付ければいいのでしょうか。
ここでは、3つのポイントを紹介します。
＊住宅ローンが残る家を財産分与するか売却するかを話し合う
住宅ローンが残る場合、売却するかどちらかが所有するのかを決めます。
どの選択をするかで財産分与の方法が大きく異なります。
しかし、どちらにしても金融機関に確認しなければならないので、できるだけ早めに決めることをおすすめします。
予め話し合っておきましょう。
＊住宅ローンの契約内容や残額は金融機関に必ず確認する
正しく財産分与額を計算するために、住宅ローンの残債は金融機関に確認を取るようにしましょう。
どちらかが住宅を今後も所有し、自分が住宅から出ていく場合は、自分の持分がないことやローン名義人や保証人となっていないことなどもローンの契約書を見てチェックしましょう。
＊財産分与に伴って住宅ローンの名義人や保証人を変更する場合はできるだけ早めに相談する
財産分与を機会に住宅ローンの名義人や保証人を変更する場合は、早めに金融機関に話しましょう。
借り換えや保証人の変更ができたとしても、必要書類の準備や手続きに時間を要することがあります。
□離婚時にオーバーローンの家を財産分与する際の注意点
オーバーローンの家を財産分与する場合にも、注意するべきことがあります。
1.住宅ローンの支払い責任者は名義人
住宅ローン残債の支払い責任は、住宅ローンを契約した名義人にあります。
離婚をして妻がオーバーローンの家に住み続ける場合でも、名義人が夫のままであれば、夫に支払い責任があります。
また、名義人を変更する場合、金融機関に相談をする必要があります。
その際、家を引き継ぐ側に支払い能力がないとされた場合、名義人変更を認めてもらえない可能性があります。
その場合は、家を引き継ぐ方の名義で住宅ローンの借り換えをし、得たお金で前の名義人にある住宅ローンの残債を完済すると良いでしょう。
2.連帯保証人を確実に変更する
離婚したときには、住宅ローンの連帯保証人を変更しましょう。
名義人の変更と同じように、連帯保証人を変更するときも金融機関に相談しなければなりません。
そして、新しい連帯保証人を用意しましょう。
では、もし連帯保証人を変更しないとどうなるのでしょうか。
夫が住宅ローンの支払いを滞納するということが起きたときに、妻に対して残債の代理返済が求められてしまいます。
そのため、連帯保証人の変更は必ず行う必要があるのです。
3.離婚公正証書を作成するのを忘れない
離婚で財産分与をする際、行政書士と一緒に離婚公正証明書を作っておきましょう。
離婚公正証明書とは、パートナーの間で話し合った財産分与の内容や養育費、慰謝料の金額などすべて含めた「離婚の条件」を公的な決まりとして文書化したものを指します。
作成する際は、2人で公証役場に足を運び、役場の担当者と離婚時の決まりを文書化していきます。
なお、依頼費用がかかるので確認してみてください。
□離婚時の売却で出たオーバーローンが支払えないときはどうする？
もし、オーバーローンとなり、支払えない場合の対処法について紹介します。
・名義人が住み続けて返済を継続する
住宅の売却価格がオーバーローンになったら、売却するのではなく、住宅ローンの名義人になっている人が住み続け、返済を続ける選択があります。
トラブルが起こるリスクは低いですが、住宅ローンを組む際に妻が連帯債務者または連帯保証人になっている場合は注意が必要です。
・自己資金を充てて売却する
オーバーローンになり、不足分を自己資金で補えればローンを完済できる場合は、売却できます。
しかし、自己資金で補填する場合は、新居への引っ越し代や賃貸借契約料などの資金もしっかり考慮しておく必要があります。
自己資金でローンを完済しても、それ以降の生活が厳しくなるならこの方法は避けた方が良いでしょう。
・任意売却
売却価格に自己資金を補填しても完済できない場合は、任意売却を検討してみましょう。
任意売却は、オーバーローンになった住宅を売却し、売却益から差し引いて出たローンの残債をちょっとずつ返済するものです。
任意売却をする場合、融資を受けている金融機関からの承認が必要なので、まずは相談してみましょう。
もし、承認なく売却した場合は、契約違反となり、一括で返済するように要求されるので注意しましょう。
□離婚時にオーバーローンの家を売却する方法
最後に、オーバーローンの家を売却するステップについて紹介します。
財産分与でどちらも家を離れ、売却することを選ぶ方は以下の流れを参考にしてください。
1.住宅ローンの残債を調べる
最初に住宅ローンの残債を把握します。
住宅ローンの残債は、契約している金融機関から10月に送られる「住宅ローン年末残高証明書」で確認できるようになっています。
最新の残債を知りたい場合は、契約先の窓口や電話で直接確認する必要があります。
2.売却価格を調べる
残債を知っても、家がオーバーローンになっているかはまだ把握できません。
売却価格を算出してから分かるので、売却価格を査定してもらいましょう。
最近では、ネットで査定できるものもありますが、オーバーローンになるか確認するのはより正確な査定が必要です。
そのため、直接査定してもらうようにしましょう。
3.売却をする
オーバーローンの確認が完了したら、売却に進みます。
オーバーローンになった場合は、できるだけ高額で売却してもらえる不動産会社が好ましいです。
どの不動産会社とどのような契約をするかで売却の結果は異なってきます。
離婚後、お互いがスッキリして新しい人生を始めるために、協力しながら売却活動をしましょう。
当社は、お客様の物件の売却益を最大にし、売却を行っています。
お客様一人一人に合った売却方法を提案しておりますので、ぜひ当社にお任せください。
□まとめ
今回は、離婚時の家の売却について解説してきました。
オーバーローンで家を売却する際は、金融機関とのやり取りも重要です。
もちろん、夫婦での話し合いが最も大切なので、お互いの今後のためにも落ち着いて話し合いを進めるようにしましょう。
家を少しでも高く売却できれば、財産分与もスムーズになります。
当社は、売却に特化しており、どこよりも高く売却できるノウハウがあります。
売却査定も無料で行っておりますので、まずは一度お気軽にお問合せください。
