この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、自身でも自宅、投資用不動産等で5回不動産購入・売却を経験。2020年にセルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
任意売却はローンの返済ができなくなった場合にとる対処法の1つです。
任意売却という言葉を初めて聞いた時、どうすれば良いかわからないという方も多いでしょう。
今回は任意売却の流れや成功のポイントを解説します。
流れを知って、準備を進めていきましょう。
Contents
□任意売却の期間・流れは?
任意売却することになったが流れが分からない、不安を感じるという方もいるでしょう。
8つもの工程があるため、どのように行動すればよいかをしっかり押さえておき、一つ一つ冷静に進めていきましょう。
任意売却する際の流れを知れば、希望価格での売却につながります。
これから説明する項目をしっかりと頭に入れておいてください。
1.金融機関から督促状が届く
月々のローンの支払いができない場合、金融機関から電話やはがきによる督促があります。
督促状が届き3〜6か月放置すると、債務者は「期限の利益」を失います。
この際、金融機関は保証会社より代位弁償を受けます。
「期限の利益」とは、債務を分割で支払う権利です。
つまり、一括での返済が義務付けられてしまうのです。
とはいえ、一括で返済するのは難しいでしょう。
そこで、競売と任意売却という二つの方法が出てきます。
任意売却の申請は「期限の利益の喪失通知」が届いてから可能です。
2.不動産会社に相談、査定してもらう
督促状が届いた時点で、返済できないと分かった場合はすぐに不動産会社に相談しましょう。
不動産会社は任意売却において今後の動きをアドバイスしてくれます。
スムーズに査定できるように家の図面などを用意していくとよいでしょう。
3.住宅ローンの残高を確認する
任意売却に取り掛かるにあたって、ローン残高を把握しておきましょう。
ローンの残高の確認により、任意売却の支払い計画書を作れます。
ローン残高は以下の方法で確認可能です。
・返済予定表
・残高証明書
・借入している金融機関のウェブサイト
これらの機関でも見つからない場合は、ローンを組んでいる金融機関に問い合わせましょう。
4.金融機関から許可をもらう
任意売却の際は抵当権を有している債権者から許可をとりましょう。
許可をとるには1か月ほどかかります。
また、不動産会社の協力のもと、「売却価格の分配案」や「生活状況表」を作り、それをもとに債権者と交渉します。
5.任意売却の手続き・売買をスタート
債権者から任意売却の許可をもらえたら、不動産会社が買主の募集を始めます。
売買開始から2か月〜6か月の間に契約まで進めましょう。
この期限を過ぎると任意売却に応じてもらえなくなります。
6.購入者の決済
売買契約が成立すれば、いよいよ決済です。
決済日は売主、買主双方の都合で調節されますが、約1か月で決済できる場合が多くなっています。
7.所有権の移行
所有権の移行は司法書士が行います。
基本的には1週間から2週間ほどあれば完了します。
手続きは司法書士がすべて行うため、一任して大丈夫です。
8.新生活に向けて
決済が終わり、所有権の移転が申請されると、任意売却が完了します。
決済後は速やかに物件を明け渡します。
□任意売却を成功させるには?
任意売却のポイントを押さえて、納得のいく価格での売却を目指しましょう。
任意売却する際に抑えてるポイントをおさらいします。
＊債権者と保証人の合意
任意売却は、債権者や連帯保証人の合意が必須になります。
合意を得るためには、状況を出来るだけ詳しく、正直に伝えて、相手からの信頼を得ることが重要です。
特に、任意売却しても残債が残る場合は、債権者と相談しましょう。
また、任意売却の売却期間は債権者が決定します。
競売の申し立ての権利を持つ債権者が期限の決定権を持っているためです。
＊売買契約にも債権者の合意が必要
売買契約にも債権者の合意が必要です。
任意売却の合意を得た後も債権者への報告や相談はしておきましょう。
それにより、信頼関係の構築につながります。
売買条件だけでなく、債権者との信頼を構築しておくことで売買契約を認めてもらいやすくなるでしょう。
＊信頼できる不動産会社へ相談する
任意売却する際には、とりわけ「任意売却」に慣れた不動産会社が良いでしょう。
任意売却の実績があれば、債権者との話し合いもスムーズに進みますし、債権者への対応などのアドバイスももらえるので心強い味方になります。
また、返済できない、任意売却するしかないといった不安な状況でも不動産会社が手続きや対応を教えてくれるため、冷静に任意売却を進めていけるはずです。
ローンの返済ができないと分かったら、その時点で信頼できる不動産会社へ相談するのがおすすめです。
□まとめ
返済できない状況に戸惑うことも多いでしょうが、1つずつ冷静に対処していくことが大切です。
当社では不動産売却のご相談を承っております。
相談会は無料で行っておりますので、不動産売却に関して不安なこと、分からないことがあればご気軽にご相談ください。
