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2022.03.13  BLOG

実例から考える、不動産購入に際し確認すべきことを徹底解説

新しい生活や理想の家など、不動産の購入は夢が広がるものです。しかし、大きな金額が動くものだけあって、購入の際には注意が必要になります。特に、初めての不動産購入の場合には不安も大きいことでしょう。

そこでこの記事では、不動産の購入に際して注意し、確認すべき点を、実例をふまえて解説していきます。不動産購入のお供として利用してくださいね。

全物件共通!不動産購入で気を付けるべきこと

一言に物件といっても、その種類は一戸建てやマンションなど様々です。そのどれもが、特有の注意すべき点を持っており、選び方を失敗してしまったときの後悔は大きいものです。

不動産購入で失敗してしまった人の実例を考えてみると、計画不足やケアレスミスが多いという特徴があります。つまり、事前知識を蓄えておくことで、リスクをある程度減らすことが可能になるのです。

この項ではありがちな失敗例から、全物件に共通する不動産購入の注意点をまとめてみました。かなり大事なものですので、しっかりと確認してください。

物件だけではなく住環境にも注意を

不動産の購入は、生涯で1度か2度あるかないかの大きな買い物です。自分が理想とするような良い物件と出会えた場合は、物件そのものばかりを見て、浮足立ってしまうこともあるでしょう。

しかし、物件ばかり見ていては、見逃してしまうことがあります。それが、その物件が建っている周辺の状況、住環境です。不動産購入後に抱く後悔の大半は、住環境の確認不足で起こるのです。

具体的な事例を見ていきましょう。

大通りに面した物件を購入したAさんという男性がいました。Aさんは昼間に内覧を繰り返し、物件を気に入りました。しかし住んでみると、内覧では分からなかった難点に気が付きます。それは、車通りが相当に多く、夜になると眠れないほどの音に悩まされるということです。また、救急車や消防車が頻繁に近くを通り、それも騒音の種となっていました。

Aさんの物件選びが失敗した原因は、昼にしか内覧をしなかったことにあります。夜の住環境を知ることができず、結局、入居してから後悔することになってしまいました。

この事例のように、特定の時間や場所しか知らないのは大きなリスクに繋がります。そのため、物件の内覧は時間や見方を変えるようにしましょう。そうすることで、その物件の様々な面を知ることができます。また、わからないことは不動産会社の営業担当にしっかり聞くことも重要です。

通常、物件の売り主には「契約不適合責任」というものが課せられています。これは売り主側が担うべき責任であり、不具合のある物件を売却した場合の修繕や賠償などが含まれています。

もし、不具合を一切知らされずに購入してしまった場合、こうした制度を使うことも視野に入れましょう。

とは言え、賠償請求は時間や手間がかかり、あまりしたくないことのはずです。そんな事態を避けるためにも、物件選びは慎重に行いましょう。また、マイナス面もしっかり説明してくれる不動産会社を選ぶことも重要です。

住宅ローンとリフォームローンはまとめることができる

特に中古住宅を購入する場合だと、内装などのリフォームがつきものです。この場合、物件の購入にかかる費用と同時に、リフォームに必要な費用も用意しなくてはなりません。

住宅購入費用とリフォーム費用。これらをローンで賄う場合、金利面で一番お得になるのが、住宅ローンとリフォームローンをまとめてしまうことです。これを、リフォーム一体型ローンと呼びます。

住宅ローンはもともと低金利に設定されています。リフォーム一体型ローンであれば、リフォーム費用もお得な金利で借りることができるのです。金利が低ければ、返済額も安くなります。毎月の負担を減らすことができるので、ぜひ、利用を考えるようにしてください。また、後々のリフォームを考えているのであれば、リフォームに対応できる不動産会社を利用するのもおすすめです。

住宅ローンを利用する際には、自分の経済状態を把握しておくようにしましょう。万が一、ローンの審査に落ちてしまえば、不動産購入が暗礁に乗り上げることになります。

ローンの審査に落ちる要因としては、クレジットカードの作りすぎや、分割払い・他のローンの利用などが考えられます。マイカーローンなどは銀行側からすると負債になりますし、携帯電話の分割払いにも注意が必要です。

もし、ローンや分割払いの残高が残っている場合、ローンの借入額が減ってしまう可能性があります。また、あまりにも負債が多い(とされる)場合には、ローン自体が通らないことも考えられます。

車などの大きな買い物をしたい場合、物件購入後に行うのが得策かもしれません。

分類別、不動産購入に際しての確認事項

先に、全物件に共通する不動産購入の注意点を述べてきました。ここから見ていくのは、不動産の種類や状況などによって分類した、確認事項の数々です。

確認事項はそれぞれの項の最初にリストアップしておきますので、物件購入の際の参考にしてください。

住環境の確認事項

  • スーパーなどへの距離
  • 周囲に騒音や臭いを発するものがないか
  • 時間や曜日によって変化する環境(日当たりなど)
  • 地理的に安全な場所かどうか(ハザードマップの活用)

住環境の確認不足で起こるトラブルは、先の項でも説明してきました。ここでは、さらに深堀りして見ていきましょう。

住環境については、書面やインターネットなどでは知ることができません。実際に現地を訪れ、自分の足で見回ることによってしか、その情報を得ることができないのです。

購入予定の物件の周囲を歩き、自転車で走り回ってみましょう。スーパーまでにはどのくらいの距離があるのか、病院はあるのか、近所に騒がしいものや人はないのか。そういったことは自分の目で確認することで、より実感が持てるものです。

また、現地調査は時間や曜日を変えて、何度か行いましょう。昼間は静かでも、朝や夜にうるさくなることはありますし、日当たりも時間によって変化します。できるならば、朝昼晩全ての時間帯に現地を訪れましょう。土日だけでなく平日にも行うと、完璧です。

ハザードマップについては、最優先の確認事項だと言っても良いでしょう。ハザードマップは情報の宝庫であり、その土地が災害に強いか弱いかを知ることができます。市役所などで確認することができますので、購入の前に目を通すようにしましょう。長く住むのですから、安全な土地を選びたいですよね。

住環境の確認不足で起こったトラブルの実例

ここで、住環境の確認不足により起きたトラブルの実例を見ていきましょう。

Bさんはとある工場の近くにある物件が気に入り、夜間の内覧をしただけで購入してしまいました。立地や間取り共に最高で、理想に近いものだったからです。入居してから判明したのは、工場が稼働しているときの騒音です。それは昼寝すらできないほどの音量であり、小さな子供がいるBさんにとっては辛い状況でした。

この物件は、条件だけで見るとBさんにとっては最高です。したがって、他の人に取られないように購入を急いでしまったのでしょう。しかし、その決意があだとなってしまいました。

また、近所にスーパーが一件しかなく、その店舗が閉店したことにより住みにくくなってしまった事例もあります。買い物は日常的な行為として重要です。できる限り頻度を減らしたとしても、ゼロにすることはできません。日頃の負担が軽くなるよう、スーパーなどの日用品を買う場所は多い方が良いでしょう。

上記に挙げた実例は、注意深く周辺状況を確認することで避けられるものです。面倒だとは思いますが、現地へ足を運ぶ回数は、できる限り増やすようにしましょう。

一戸建て購入の確認事項

  • 図面の資料があるかどうか
  • (特に中古住宅で)設備の詳細や年数
  • 用途地域
  • 契約書の内容

ここで見ていくのは、一戸建て物件購入の際の確認事項です。一戸建てはマンションなどとは違い、全て自分で管理しなくてはなりません。そのため、他の種類の物件よりも、慎重になる必要があります。

自分で家を管理する。それは、家の修理などが必要なときに、自分の頭で判断することを指します。そして、その際には物件の詳細が描かれた図面が欠かせません。図面があることで、見えない部分をどのように修繕するかを考えることができるからです。そのため、図面で描かれた資料があるかどうかは確認するようにしましょう。

また、中古住宅を購入する際には、備え付けの設備の詳細や年数を把握するようにしましょう。特にキッチンや浴室で使われる給湯器などは経年劣化が激しいため、細心の注意を払いましょう。どれくらい細やかに手入れされているか、継続利用されているかを確認すると、買い替えや修理の判断がしやすくなります。

次に確認するのは、用途地域というものです。用途地域とはその名の通り、どんな目的で土地を使用するか・建物の大きさなどを定めたものです。「ここには●●階以上は建てられない」などというものは、用途地域の代表的な例になります。

このように、一戸建てを購入する際に気を付けなくてはならないことは多岐にわたります。そして、注意すべき点を一度に確認できるのが、物件を売買したときに作成する契約書です。

契約書は物件それぞれで異なる上、何か間違いがあった場合はトラブルに繋がりかねません。そのため、契約書を作成する不動産会社は入念な管理体制を取る傾向にあります。中には、専門部署を作ってチェックを行う会社もあるほどです。

契約書は、購入者側にとっても重要な書類です。そのため、物件購入の際には、契約書を読み込むようにしましょう。そうすることで、リスクを抑えることが可能になるはずです。

一戸建て購入で起こったトラブルの実例

一戸建てを購入して起きた、ありがちな失敗談を2つ見ていきましょう。

最初は、日当たりのよさが気に入って物件を購入した人の話です。その人が購入した物件は、正面が空き地でした。そのため、自宅の日当たりが抜群でした。しかし、その空き地に大きなマンションが建ってしまったことで、日光が遮られるようになったのです。

この実例は、不可抗力と言えるかもしれません。それでも、周囲の環境の変化を予想できなかったということで、教訓の一つとなりえます。

次の失敗談は、家の構造や間取りを理解しなかったことで起こりました。廊下や階段の幅により、大型家具を2回に上げることができなかったのです。解決策は、ベランダからクレーンを使って引き上げること。結局、余計な費用がかかってしまいました。

ソファやベッドは、誰でも運ぶ可能性のあるものです。その家具が階段を通れるのかどうか、しっかり確認するようにしましょう。

マンション(集合住宅)を購入する際の確認事項

  • 建物内の状況(騒音や異臭など。エレベーターの稼働音も要チェック)
  • 共有スペースの清潔さ(ゴミ捨て場や廊下、エントランスなど)
  • 日当たり
  • 管理組合・管理人関連(修繕計画・積立金や運営方針など)

ここでは、集合住宅、特にマンションを購入する場合の確認事項を解説していきます。
マンション内部に特化した注意点になります。そのため、先の項と合わせて確認することをおすすめします。

まず、マンションを購入する際には、騒音や異臭がしないかどうかをしっかり確認するようにしましょう。マンションは音が響きやすいため、騒音問題はかなり深刻なものになります。忘れがちではありますが、エレベーターの稼働音も実際に体験するようにしましょう。エレベーター近くの部屋に入居した場合、思わぬ騒音の元になる可能性があります。

マンションの共有スペースは、そのマンションが良い物件であるか否かの判断基準になります。ゴミ捨て場や廊下、エントランスが管理不足で不潔な場合、管理人や組合が正常に機能していない可能性があります。

管理人や管理組合が正常に機能していなければ、騒音や異臭の問題も増える傾向にあります。また、何かトラブルが起こったときの対応にも苦慮することにもなりますので、共有スペースを通して、その内部を予想するようにしましょう。

管理人や管理組合に関しては、他にも注意しておくべき点があります。それは、マンションの修繕計画や修繕費の積み立てに関するものです。

多くのマンションには、管理組合というものが存在します。先にも少し触れましたが、管理組合とはマンションに住む住民で作る組織であり、マンションの管理や修繕などを担っています。

マンションは定期的に修繕が必要であり、そのスパンは15年程度であることがほとんど。また、修繕を行う際には相当の金額が必要です。修繕に必要な費用は修繕積立金として、マンションの住人が毎月支払うことになります。

管理組合の役割は修繕計画を組み立てて、積立金を使ってその計画を実行することにあります。もし計画が上手く行かなかった場合は、積立金とは別に、多額の費用を修繕時に支払わなくてはなりません。

修繕積立金を負担に思う人も多いことでしょう。しかし、積立金は安全に住むために必要なものですし、安さばかりに注目してしまうと、後々大きな負担を強いられることになります。

マンションを選ぶ際には、管理組合がどのような修繕計画を立て、それに伴う費用をどのように考えているかを調べるようにしましょう。多少積立金が高くても、計画がしっかりしている方が安心です。

最後に、マンションを内覧する場合には、セキュリティや日当たり、災害時の対応なども確認するようにしておきましょう。これらは長く住むうえでの安心材料になりますし、ストレスの軽減にもつながるからです。

マンションの購入で起こったトラブルの実例

マンションの購入で起こったトラブルの実例をご紹介していきます。マンション購入で起こるトラブルの多くは、騒音と管理に関する問題が多いことを知っておきましょう。

騒音問題のわかりやすい実例として、子供の足音や泣き声などが挙げられます。先にも書いた通り、マンションは一戸建てに比べ、音が響きやすいものです。自分の子供の足音で苦情を受けたケースや、反対に、上階の子供の足音で眠れなくなってしまったというケースが見受けられます。また、そんな子供を叱る親の声も、騒音に繋がってしまいます。

子供が元気であるのは微笑ましいものですが、多くの人が住む集合住宅では、大きな問題になってしまうこともあり得るのです。こうしたトラブルは、不動産や管理会社が知っている可能性もあります。一度確認を取るようにしましょう。

管理組合の内容やその状況の確認不足で起きたトラブルの実例

Cさんは、大規模な修繕が差し迫っていることを知らない状態で、マンションに入居してしまいました。しかし、その修繕は積立金だけでは足りず、住人は皆、多額の費用を負担することになっていました。Cさんはそれも知らなかったため、思いもしないタイミングでまとまった金額を支払う事態になってしまいました。

これ以外にも、ペット可の物件を購入したのに組合が方針を変えてしまい、ペットが飼えなくなったという事例や、ごみ捨て場や共有スペースが適正に管理されていないことに入居後に気が付いた、という事例もあります。

ここに挙げた実例は、いずれもしっかり確認することで避けられるものです。見落としが無いよう、内覧を重ねることをおすすめします。

不動産会社選びとローンに関する確認事項

  • 不動産会社の規模と実績
  • 住みたいエリアと不動産会社が得意なエリアが一致しているかどうか
  • 自分の健康状態

より良い物件に巡り合えるかどうか。それは、自分だけではなく、不動産会社の力も大きく関わってきます。そのため、不動産会社選びは慎重に行いましょう。

最初に考えるべきなのは、利用しようと考えている不動産会社の規模と実績です。大きな会社は小さな会社に比べると、サービスやアフターフォローが充実しており、小さな会社は大手不動産業者にはできないサービスで差別化仲介手数料サービスや融通の利いた対応力)を図っています。相談窓口や物件の保証制度があれば、契約時や入居後の安心材料になります。不動産の契約には不安がつきものですので、専門職に気軽に頼れるのはメリットの一つです。

実績やフォロー体制などは、webサイトなどで調べることが可能です。いくつかの不動産会社をピックアップして、比べてみると良いでしょう。

実績を調べる際には、利用しようと考えている不動産会社の特徴も一緒に確認するようにしてください。

不動産会社は、それぞれ得意な分野(賃貸や売買など)や地域を持っています。物件を購入したいのに賃貸が得意な不動産会社に行ってしまったり、苦手な地域の物件探しを頼んだりしてしまうと、不動産会社の強みを十分に生かすことができません。良い物件を見つけるためには、地域を熟知している不動産会社が必要です。Webだけで分からなければ、直接電話をして尋ねてみると良いでしょう。

また、あまり知られてはいませんが、不動産会社選びと住宅ローンは密接に関わっています。毎月の支払額に関わる金利は、不動産会社の大きさや実績によって変化するからです。そのため、できるだけ規模の大きい、実績が優れた不動産会社を選ぶ方が、お得な金利で資金を借りることができるでしょう。

勿論、住宅ローンの審査には、自分自身の健康状態も重要になってきます。不動産会社だけでなく、自分の体にも配慮しておきましょう。

不動産会社選びで起こったトラブルの実例

不動産会社選びを失敗すると、どんなトラブルが起きてしまうのでしょうか。

不動産会社選びには、比較することが重要になります。それを怠ったために、住宅ローンの金利で損をしてしまった事例がありました。この場合、不動産会社の取引実績を確認せずに契約に進んでしまったのです。
※近年では、取引実績による金利の差はほぼ無くなりましたが、提携銀行の数は不動産会社によって違うので確認しましょう。

見落としがちな点ではありますが、取引実績が多い不動産会社の方が、金利面だけでなくサービス面でも安心することができます。まや、不動産会社そのものが銀行と多く取引をしているため、住宅ローンの選択肢が多いこともメリットの一つです。

また、持病により住宅ローンが借りられなかった事例もあります。

ローンの審査には、健康状態の告知が必要です。そこで何か持病があれば、団信(団体信用生命保険)に加入することができません。そうなると、住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性があるのです。

これを避けるためには、体を健康に保つ他、できる限り若い間に購入する方が良いでしょう。

まとめ

不動産購入でありがちな失敗や、それを避けるための方法などを、実例を交えて解説してきました。どれも非常に身近な失敗でありながら、対策を知っておくことで避けられるものがほとんどです。

不動産の購入は失敗してしまった場合のリスクが高く、強い不安を抱いてしまうことでしょう。そのため、不動産会社にまかせっきりにしてしまうこともあり得ます。しかし、失敗を避けるためには、自分自身で知識を蓄えておくことも重要です。

ぜひ、この記事を不動産の購入前に熟読してください。きっと役に立つはずです。

当社では、宅建士をはじめとする不動産業界経験10年以上のスタッフが良い点だけでなく、プロの視点から物件に潜在する悪い点についても丁寧にアドバイスをさせていただいております。

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この記事の監修者

三好 海斗(みよし かいと)

セルフリジェネレーション合同会社 代表
宅地建物取引士(登録番号:(東京)第230722号)
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は11年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、セルフリジェネレーション合同会社を設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア(55社の媒体)へ掲載される。