はじめに
江戸川区は東京の東の端にありながら、都心部へのアクセスがよく、また東京ディズニーランドで有名な浦安市や、都心部への通勤者が多い市川市と共に、東京のベッドタウンとして発展してきました。
そのため、いまでも潜在的な不動産需要は高く、江戸川区独自の子育て支援などで区内の人口は緩やかに増加しているものの、近年は少子高齢化の影響で、利用されない空き家の割合が高くなっています。
そこで今回は江戸川区の空き家の現状や課題と共に、不動産オーナーの視点から古い空き家を効果的にリノベーションし、有効活用する方法を詳しくご紹介していきます。
江戸川区の空き家の現状と課題
出典：住宅・住環境の現状と課題
江戸川区の空き家は2013年度の時点で37,730戸に上り、空き家率は10.9％ですが、これは23区平均の11.2%よりも少し低く推移しています。
しかし江戸川区の空き家全体から見ると、特に使い道のない「その他の住宅」が10000戸以上（26.4％）もあり、老朽化して腐朽・破損ありの住宅が5000戸以上と、全体の13％に上りました。
その後の2018年度の調査では、空き家の総数が少し減少して33000戸ほどに改善したものの、まだまだ軽視できない状況です。
出典：住宅・住環境の現状と課題
江戸川区内の人口増加率と世帯数は現在も緩やかな上昇を続けていますが、専門家の間では2030年ごろから徐々に減少に転じるとの見方が強く、早急な対応策が必要な状況です。
しかし現在はテレワークやネット販売業の急速な普及により、新たな不動産需要が東京の郊外を中心に生まれつつあります。
江戸川区でも多目的倉庫やシェアハウス、レンタルオフィスなどの需要が高まり、大小の空き家の有効活用および土地利用が、江戸川区の大きな課題になっています。
江戸川区が進める空き家のマッチング制度
江戸川区にはまだ十分に使える空き家が2018年度調べで約3500戸もあり、これらを有効活用するため、江戸川区では「空き家のマッチング制度」を独自に推進しています。
基本的には空き家を提供したい人（主に不動産オーナー）と、空き家を活用したい人（主に不動産開発業者）をマッチングさせる事業で、高齢者向けのシェアハウスでは実際の活用事例も報告されています。
空き家を効果的にリノベーションする3つの方法
ここからは不動産オーナーの視点から、一般的なリノベーションの手法を3つご紹介しながら、その重要ポイントを徹底解説していきます。
・レンタルオフィスにする
新型コロナウイルスの感染拡大や、政府が推し進める「働き方改革」により、いまあらゆる業種で、テレワーク化の流れが加速しています。
テレワークでは基本的に会社へ出社せず、自宅やその他のワークスペースなどで仕事を行うため、現在では特に東京の郊外で、レンタルオフィスの需要が急速に高まっています。
これは何故かと言えば、企業の多くはテレワーク化しても業務上の理由などから、東京の遠方に拠点を移すことができず、実際にテレワークを行う従業員も、さまざまな事情で、自宅を仕事場にするのは困難なケースが多くあるからです。
また東京の郊外は、もともとベッドタウンで従業員の自宅に近く、都心部に比べて格段にオフィス賃料が安いため、テレワーク化で都心のオフィスを縮小して分散移転すれば、企業側は大きな経費節減に繋がります。
そのためインターネット回線や、椅子や机など基本環境が整ったレンタルオフィスやシェアオフィスを、賃料の安い東京の郊外で企業が一括契約し、従業員のテレワーク向けに提供するケースが、いま増えているのです。
・古い一軒家でもレンタルオフィスにすることは可能
一般的なレンタルオフィスは、既存の商業ビルを改装して作ることが多くなります。
しかし古い一軒家でも、例えばテレワークの個人利用向けに6畳の部屋を、パーティションで2つに仕切り、部屋数を増やすなどの工夫をすれば、十分にリノベーション可能です。
設備的にはインターネット回線にコンセントや照明、エアコンなどを各部屋ごとに設置すれば、比較的安価かつ簡単に、レンタルオフィスとしてリノベーションすることが可能で、一部屋当たりの利益率も高くなります。
・シェアハウスにする
以前は親と子が同居する家族主義が中心だった日本社会も、現在では主に晩婚化が進む若者と、高齢者の長寿化に伴って単身世帯が急増し、都市部を中心にシェアハウスの需要が高まっています。
例えば古い一軒家をシェアハウスにする場合は、大きく分けて高齢者向けと若者向けの2通りが考えられ、それぞれに適した設備と雰囲気作りが重要になります。
高齢者向けのシェアハウスは、床の全面バリアフリー化をはじめ、急な階段なども取り壊して緩やかに改築し、浴槽や廊下に手すりを設置するなど、高齢者の視点に立ったリノベーションが必要です。
さらに庭などがあれば、日当たりのよいガーデニングスペースや家庭菜園を作り、入居者同士の交流を深めていくことが大切でしょう。
対して若者向けのシェアハウスは、レンタルオフィスと同じく、パーティションで部屋数を増やし、ネット回線と照明器具やコンセントを増やすなど、最低限のリフォームで済む場合が多いため、利益率を高くできます。
他にも、いまの若者が好む「モダンでアットホームな雰囲気」を演出するために、おしゃれなリビングを作って共有スペースとすれば、物件の効果的なアピールポイントになるでしょう。
なお、シェアハウスの運営には特別な許可は必要ありませんが、床面積が100㎡を超える建物は、建築基準法上の「寄宿舎」に該当するため、国土交通省からの許認可が必要となります。
そのため不動産業者のアドバイスの下でリノベーションをする方が、物件の許認可もスムーズに進むはずです。
・更地にして有効活用する
現在は老朽化して倒壊の危険がある古い物件を長く放置すると、2015年に制定された「空き家対策特別措置法」（正式名称：空家等対策の推進に関する特別措置法）により、自治体から「特定空き家」に認定されることがあります。
特定空き家に認定されると、場合によっては50万円以下の過料が課されたり、固定資産税額の軽減措置対象から除外されるケースがあるため、老朽化した空き家は一度更地に戻して有効活用する方が有利です。
取り壊し費用は建坪や構造によって違いますが、例えば木造家屋ならば1坪3～5万円、鉄骨構造のアパートなら、1坪5～7万円が相場です。
更地の活用法としては、駐車場などの賃貸事業を行うのが一般的で、駐車場経営の場合は、大きく分けて2通りの方法があります。
1つはコインパーキングなど時間貸しの駐車場で、こちらは車止めや料金徴収のための大規模な機械設備に加え、専門知識とノウハウが必要であり、不動産オーナーが経営に直接関わることはまずありません。
江戸川区であれば「タイムズパーキング」などで有名な「パーク24」など、時間貸し駐車場経営の大手企業と提携し、間接的な経営に携わることになるでしょう。
ただし、時間貸しの駐車場は立地条件で収益が大きく左右されるため、専門家による事前調査を、入念に行うことが大切です。
これに対して月極の駐車場は建物を取壊して整地し、車の出入り口と、車庫番号の立て札などを設置すれば、すぐに駐車場経営を始められます。
ですが月極の駐車場も「周辺地域にどの程度の車庫需要があるか」を事前に見極めることが重要で、その方面のノウハウを持つ地元の不動産業者と提携し、慎重に計画を進めた方が得策です。
他にも商業店舗などの賃貸物件を新たに建設し、さらに利益率の高い不動産賃貸業を始める方法もありますが、こちらは駐車場経営より難易度が大きく上がるため、実績のある業者との連携が不可欠となるでしょう。
まとめ
この記事では江戸川区で空き家の有効活用に苦慮している不動産オーナーの方のために、江戸川区の空き家の現状や課題と共に、空き家の効果的なリノベーション手法を、3つご紹介してきました。
基本的に空き家のリノベーションには、様々なノウハウと専門技術が必要となり、不動産オーナーが単独ですべてを行うのは難しく、地元で実績のある不動産業者を、どのように選定するかが、成功の鍵となります。
弊社では古い空き家の有効活用はもとより、土地利用や建物に関する、さまざまアドバイスを行っておりますので、もしもお困りの際は、ご遠慮なく何なりとご相談下さい。
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この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、
株式会社セルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
