築年数が40年以上を経過した築古マンションが東京都内には数多く存在します。
特に墨田区は家を建てれるエリアが広くないので、築年数の古いマンションがひしめきあっており、需要も伸び続けている状況です。
ですが、あまり古いと売却ができないのでは？という疑問ももちろん出てきます。
今回は、マンション売却における築年数の限界について解説していきます！
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マンション価格は築年数の経過で下がります
当然ですが、マンションは築年数の経過であっというまに価格が下がっていきます。
1年～20年までであっという間に価格が下がると言われており、特に購入1年後で新築マンションは大幅に価格が下がり、そこから20年目ぐらいまで下落が続くと言われています。21年以降は一般的になめらかに下落していくと言われており、需要があるエリアであれば21年と31年ではそこまで下落しなかった、というケースもあります。
具体的な経過年数と価格の下落率
築年数経過で価格の下がり方は
★築6年～10年の5年間下落幅は約16％と大きい
★築11年～20年の5年間下落幅は約10％と緩やか
★築21年～25年の5年間下落幅は約18％と大きい
★築26年以降の5年間下落幅は緩やか
とされています。
マンションの売り時は築何年？
経過年数で価格が下落すると言いましたが、実はここ数年中古マンションの価格が上昇しており、同じ築年数の物件でも成約価格が上がっています。
特に新築マンション価格の上昇に引っ張られて中古マンション価格は上昇するので、新築と比較される築年数の浅い物件ほど価格は上がっています。
「築年数xx年以内が売り時」というよりも、一番の売り時はマンション価格が上昇してる時になるので、売却を検討し始めた時は周りのマンションの価格を調査することが重要です。
資産価値は敷地と建物で決まります
マンションは土地と建物で構成されていますが、土地に関しては築年数は関係ありません。
建物のみが築年数の影響を受けるので、例えマンション古くなってたとしても、土地の価格評価に影響はでません。
建物は築年数が経過して古くなると経年劣化するので、資産価値が減価し、結果、築年数が経過すると、建物の売却価格は下がります。
マンションの場合、持ち主は建物の一部分を所有しているということになりますので、資産価値は基本的に減少しています。
ですがエントランス、廊下、エレベーター、階段など共同で利用する建物の部分を「共用部分」と呼び、所有するマンション1部屋の資産価値は、マンションの敷地利用権の共有持分・専有部分の区分所有権・建物や建物付属物の共有持分で構成されます。
マンションを売却するということは、部屋＝専有部分（区分所有権）だけでなく、共用部分の共有持分と敷地権（敷地の共有持分）を売却するということになります。
専有部分・共有部分の範囲
★専有部分
玄関タイル（床）フローリング（床）、巾木、ビニールクロス（壁、天井）、建具などの内装 キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバス、給湯器など住設機器 床下の給水・給湯・排水・ガス管や壁下の電線などの建物の付属物
★共用部分
建物躯体、外壁、エントランス、共用廊下、階段、屋上等 建物の付属物（電気配線、ガス・給水・排水・給湯・排気配管等） 共用設備（エレベーター、機械式駐車場、インターネット設備等） バルコニー、サッシ、窓、玄関ドア、専用庭等
※バルコニーは専用部分と思われがちですが、共用部分に分類されます。
築年数が古いほどリスクアップ！売却活動はお早めに
築年の古いマンションは、売却することによって大きな利益を得ることはなかなか難しいでしょう。
ですが、そのまま所有し続けるとさらに価値が下がり、将来的に売れないものを残すことにもなりかねません。
だからこそ、マンション売却はより迅速な販売活動が求められます。
売却期間が長くなれば管理コストも高くつき古い物件なだけに、様々な問題を抱えているケースも少なくないので、わかっている問題点は、買主様にそのしっかりと伝え、引き渡し後にトラブルとならないよう十分注意しましょう。
マンション売却の経験の多いベテラン不動産会社に売却を依頼するのもおすすめです。
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この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、
株式会社セルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
