「相続をして不動産を所有しているが、全く利用しない」「仕事の都合で引っ越すことになったため、家を手放したい」
このような状況の方は不動産の売却をお考えなのではないでしょうか。
不動産売却を検討する際、まず気になるのは「どれくらいの費用がかかるのか」ではないでしょうか。
実は、不動産売却には色々な費用が必要です。
そのため、どのような費用がどれくらいかかるのかを事前に把握しておく必要があります。
特にこれから不動産を売却する方は、売却をスムーズに行えるよう理解しておきましょう。
そこで今回は不動産売却にかかる費用について紹介します。
Contents
□不動産売却の費用の目安はどれくらい？
不動産売却には、さまざまな費用がかかります。
ここでは、必要な費用について紹介します。
1.仲介手数料
仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産業者に支払う報酬のことです。
不動産業者視点から見ると、売上になります。
仲介手数料は、一般の依頼者を保護するために費用の上限は法律で定められていることがポイントです。
「宅地建物取引業法」によって定められているので、一度調べてみてください。
2.売買契約書に貼付する収入印紙代
経済取引に伴って作成する契約書や領収書などの特定の文書には、印紙代という税金を支払う必要があります。
印紙税を納税する方法は、売買契約書の原本に収入印紙を貼り付けます。
印紙税は、売主と買主の両方で折半するのが一般的です。
そのため、売買契約書の原本は売主用と買主用の2つ作成します。
3.抵当権抹消費用
抵当権抹消費用とは、抵当権が付いている不動産を売却するときに支払う費用です。
抵当権が付いている不動産とは、住宅ローンが残っている不動産のことを指します。
抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済後、金融機関から送られる書類を持って法務省に行き、抵当権抹消登記をします。
手続き自体は個人でもできますが、不動産を売って得た売却代金で住宅ローンを完済するなら、司法書士に依頼する必要があるので注意しましょう。
4.土地の測量費
土地を売却するには、土地家屋調査士が作成した確定測量図と境界確認書が必要です。
土地家屋調査士に依頼して測定を行うため、35万円～100万円の費用がかかります。
5.建物の解体費
古家が建つ土地の売却で、売主が建物を解体して売却する場合は、解体費用が必要です。
建物の状態や立地によって異なりますが、100万円～300万円かかるでしょう。
6.ハウスクリーニング費
売却した住宅を買主に引き渡す前に、ハウスクリーニングを行う方もいらっしゃるでしょう。
その際に必要となるのがハウスクリーニング費です。
広さや内容によっても変動しますが、5万円～15万円かかります。
7.引っ越し費用
現在住んでいる住宅を売却する場合は、引っ越しという形になるので引っ越し費用がかかります。
費用は3万円～30万円必要でしょう。
荷物の量や引っ越し先への距離などで大きく費用が異なるので、予めどれくらいかかるか見積もりをしておくことをおすすめします。
8.必要書類の取得費
不動産を売却する際、さまざまな書類が必要になりますが、その際交付手数料や郵送費などがかかります。
印鑑証明書や住民票などが必要ですので、それらにかかる費用についても忘れないように注意しましょう。
□仲介手数料の種類
売却時に必要な費用として仲介手数料を挙げましたが、不動産会社との媒介契約には3種類あります。
＊一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を締結でき、契約期間もありません。
しかし、販売活動の報告義務がないので自分で状況を確認する必要があります。
＊専任媒介契約
専任媒介契約の場合、契約可能な不動産会社は1社だけです。
契約期間は3ヶ月と定められており、販売活動の報告義務は2週間に1回以上です。
また、自分で売却先を見つけた場合でも売買契約を結ぶことができます。
＊専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も契約できる不動産会社は1社のみで、契約期間は3ヶ月です。
しかし、販売活動の報告義務は1週間に1度以上です。
また、自分で売却先を見つけたとしても売買契約を結べないので注意が必要です。
必ず不動産会社を通して契約を結ばなければなりません。
□不動産売却時にかかる税金の種類
不動産を売却する際、税金がかかります。
必ず課税されるものとしては、印紙税と登録免許税が挙げられます。
まずはそれら2つについて紹介します。
・印紙税
印紙税については、先ほども少し触れましたが、不動産売買契約が成立した際に契約書に貼付して支払う税金を指します。
印紙代は不動産の売買価格によって異なり、売買価格が大きくなればなるほど印紙代も高くなります。
・登録免許税
登録免許税とは、登記を法務局に依頼する際にかかる税金です。
所得権を移転する場合の登録免許税は固定資産税評価額によって定められた土地の価格によって異なります。
抵当権を抹消する際の登録免許税は、土地の価格に関係なく1000円です。
そして、不動産を売却し、利益が発生した際には所得税と住民税がかかります。
・所得税、住民税
所得税とは、所得に対する税金です。
中でも、不動産を売却し、利益が発生した際に課税される税金を譲渡所得税と言います。
譲渡所得税は、売却した不動産の所有期間により、長期・短期に分類されます。
長期譲渡は所有期間が5年以上、短期譲渡所得は所有期間が5年以下の場合です。
税率も長期と短期で異なり、長期は15％、短期は30％です。
また、住民税も同様、長期と短期に分けられます。
長期は5％、短期は9%です。
□税金を抑える方法は？
ご紹介したように、売却するには税金がかかります。
そのため、少しでも税金を抑えたいですよね。
不動産売却で発生する税金に対し、条件を満たせば負担が軽減する特例があります。
＊3000万円特別控除
3000万円特別控除は、家を売却して売却益が出た場合、譲渡所得から3000万円までを控除できる制度です。
簡単に言うと、家を売却し、得た利益が3000万円以下であれば税金はかからないという制度です。
しかし、特例を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。
・住むのをやめてから3年以内に売却する
・売るまでにその土地を活用して利益を得ていない
・売却した年から3年前まで特例を受けていない
・売主と買主が親子などの特別な関係ではない
＊10年超所有軽減税率の特例
不動産を所有していた期間が10年以上の場合、3000万円の特別控除の特例と併用し、軽減税率の特例を受けることができます。
譲渡所得のうち、6000万円以下の部分の税率は通常20％（長期譲渡所得の場合）が14％となります。
＊特定居住用財産の買い換え特例
買い替え特例とは、不動産を売却する代わりに居住用不動産を購入した際に活用できるものです。
一定条件を満たせば、譲渡利益への課税を「繰り延べ」できます。
繰り延べなので税金が発生しないというわけではありませんが、将来買い換えた家を譲渡したときに譲渡利益課税をまとめて課すことができます。
□不動産売却の手数料・費用の注意点
1つ目は、費用の支払いは売却価格の5％に抑えることです。
不動産売却ではさまざまな費用がかかりますが、できるだけ費用を抑えることが重要です。
手数料・費用の総額が売却価格の5％に収まるのが理想です。
費用総額の相場は売却価格の5～10％になることが多いですが、利益の1割が費用として支払う場合、その後の引っ越しなどが厳しくなります。
そのため、費用の支払いはできるだけ少なくするようにしましょう。
2つ目は、費用を削りすぎるとリスクにつながることを把握しておくことです。
不動産売却は不動産業者を介さずに売買契約をすることは可能であり、その分費用も減らせます。
しかし、個人間で売買契約を結ぶのは知らないうちに違法取引をする可能性もあるため非常に危険です。
「費用を支払う」ということは、安全性の担保に繋がっていることをきちんと把握しておきましょう。
3つ目は、仲介手数料について誤った説明をする不動産会社に注意することです。
「仲介手数料は法律で定められているため、どの不動産会社も同じです」と伝える場合は注意が必要です。
仲介手数料の金額が決められているのは、上限額です。
一律で決められているわけではないということを理解しておきましょう。
4つ目は、余裕を持って資金を準備することです。
何度もお伝えしているように、不動産売却にはさまざまな費用がかかります。
不動産を売却してもらえる売却益より事前に支払う費用もあります。
そのため、どの費用をどのタイミングで支払うのかを予め確認し、余裕を持って準備を行いましょう。
□不動産売却の相談先と費用
不動産を売却する際、分からないこともたくさん出てくるでしょう。
そのようなときにどこに相談するべきなのかについて紹介します。
・確定申告や税金
不動産を売却する際、税金や確定申告について分からないことがある場合は、税理士に相談します。
確定申告の資料作成から代行までを依頼した場合は、5万円～20万円ほどの費用がかかります。
しかし、税務署に無料の相談窓口があるのでまずはそちらで確認しましょう。
・登記手続き
不動産の引き渡しや決算をする際、売主がする登記手続きは司法書士に頼むことができます。
売主側では、抵当権抹消登記・住所変更登記・分筆登記などをする必要があります。
司法書士に相談することもできますが、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
司法書士に依頼すると、1回につき約2万円の費用がかかります。
□まとめ
今回ご紹介したように、不動産を売却するには費用がかかります。
仲介手数料や印紙代、抵当権抹消費用の他にも税金も課せられます。
そのため、資金計画も重要です。
特例もありますので、利用できる特例はできるだけ利用し、費用を抑えましょう。
ただし、本当に必要な費用までも減らしてしまうと、売却が失敗に終わるケースもあります。
注意点をしっかり把握し、より良い売却活動を行ってください。
当社でも、売却のご相談を承っております。
売却に関してお困りのことや疑問点がある方は、お気軽にお問い合わせください。
この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、
株式会社セルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
