「空き家をどうにかしないと」と思っていても、売却にかかる費用が心配でなかなか踏み出せない方が多いです。
しかし、管理費や固定資産税など所有しているだけでも費用がかかるので、売却した方が気持ち的に楽になるのではないでしょうか。
そこで、今回はお得に売却する方法についてご紹介します。
□税制優遇を受けてお得に売却する方法とは？
空き家を売却する際に税制優遇を受けるためには、条件を満たす必要があります。
そのため、売却方法には注意が必要です。
しかし、どうすれば良いのか分からない方も多いでしょう。
ここでは、税制優遇を受けるための売却方法についてご紹介します。
1つ目は、建物を解体して更地にしてから売る方法です。
非常にシンプルな方法ですが、最も買主が現れやすい売り方です。
更地にすることで、家を建てるだけでなく、畑にしたり倉庫や太陽光パネルを設置したりと活用方法が広がるからです。
しかし、解体費用がかかることに注意が必要です。
解体費用は100万円から200万円ほどかかります。
また、固定資産税の軽減措置がなくなるという点も忘れないようにしましょう。
固定資産税は、家が建っている場合は土地にかかる税金が特例によって軽減されますが、更地にすることで特例の対象から外れてしまうのです。
そのため、空き家のまま放置するという方が多いのですが、空き家を放置しつづけると更地にしたときと同じように6倍の固定資産税がかかる可能性があるので、注意しましょう。
そこで、解体する前に自治体の助成制度があるかチェックしてみましょう。
空き家を解体して更地にする場合、自治体の助成制度を活用できる可能性があるので確認することをおすすめします。
2つ目は、新耐震基準に適合するように耐震補強して売ることです。
更地にする以外に、耐震補強して売却するという手もあります。
旧耐震基準で建てられた可能性がある空き家は、耐震診断を受けて、必要な場合は耐震補強をしましょう。
補強工事には100万円から150万円ほどかかりますが、自治体の補助金制度を活用しましょう。
□3,000万円特別控除もある！
空き家を売却し、利益を得た場合は譲渡所得税が発生します。
この譲渡所得税を控除できる特例が「3000万円特別控除」です。
発生した譲渡所得税を最大3000万円まで控除できるので、譲渡所得税が発生したら利用しないと損してしまいます。
しかし、この特例を利用するには条件があります。
・長年住んでいた家を売却するか、済まなくなってから3年が経つまでに引き渡すこと
・親子、親族間の取引ではないこと
・引き渡し前の2年間で3000万円特別控除を受けていないこと
・他の特例を受けていないこと
これらの4つの条件があります。
3年という期間は長く感じるかもしれませんが、3年以内というのは空き家を引き渡すまでの期間です。
空き家になって2年6ヶ月の段階で売却し始めても成約までに6ヶ月以上かかると特例が利用できなくなります。
不動産の売却期間は平均で3ヶ月から6ヶ月と言われていますが、タイミング次第ではさらに時間がかかる可能性があるので早めに取り組むことが大切です。
□空き家の売却で税制優遇を受ける際の必要書類や手続き
空き家を売却して、税制優遇を受けるには確定申告が必要です。
空き家を売却した次の年の2月16日から3月15日の間に必要書類を添えて、相続人本人の管轄の税務署に確定申告書を提出しなければなりません。
特別控除を利用するために必要な書類についてご紹介します。
1つ目は、譲渡所得の内訳書です。
売却価格や取得費、譲渡費用などを確認するための書類です。
税務署や国税庁のホームページに様式があるので、ダウンロードして自分で作成しましょう。
2つ目は、登記事項証明書です。
売却した不動産の種類や建築日、相続による取得であることを証明するために必要です。
法務局の窓口や郵送、またはオンラインで請求できます。
3つ目は、被相続人居住用家屋等確認書です。
被相続人が住んでいたことを確認する書類で、自治体の窓口で取得できます。
相続する前に老人ホームに住んでいたという場合は、除籍謄本や介護保険被保険者証の写しを添付しましょう。
4つ目は、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写しです。
建物の耐震性を確認するための書類です。
現地での調査が必要で、すぐに取得できないため早めに準備する必要があります。
5つ目は、売買契約書の写しです。
売却先や売却金が1億円以下であることを確認するために必要な書類です。
税制優遇を受けるためには、これらの書類を準備する必要があります。
すぐに用意できないものもあるため、できるだけ早めに取り組むことをおすすめします。
□まとめ
税制優遇を適用することでお得に売却できます。
解体する際は、自治体の助成制度もあるので1度確認してみましょう。
また、売却した際には必ず確定申告をしないと税制優遇が受けられなくなるので忘れないようにしましょう。
この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、
株式会社セルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
