空き家を売却する際に消費税はかかるの？かかるケースはどのようなとき？

長年住んでいた家にはもう誰も住まなくなり、空き家と化してしまったものを放置している方は少なくありません。
しかし、空き家を放置しすぎるとさまざまな問題が発生し、多額な費用を支払うことに繋がります。
そこで、空き家を売却しようとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
その中で消費税について不安を抱える方は多いでしょう。
今回は不動産売却時にかかる消費税についてご紹介します。

□土地売却では基本的に消費税はかからない！

毎日当たり前のように消費税を払っていますが、正しい内容をご存じの方は少ないのではないでしょうか。
日々のお買い物で支払う消費税は、私たちが直接納税しているわけではありません。
お買い物で支払った消費税を納めるのは、お店側なので私たちは間接的に支払っているのです。

消費税がかかるかどうかの基準は、取引される品物に価値があるかどうかです。
簡単に言うと、「今までなかったものかどうか」ということです。
メーカーが製造した商品は今までなかったものなので、消費税がかかります。
しかし、国債の取引など「今まであったものの所有権の移動」には、消費税は課税されません。

では、土地取引は価値を生む取引と言えるのでしょうか。
現在は登記簿で権利関係を明確に定めていますが、土地は本来誰のものでもありません。
したがって、土地取引は権利の移転とみなされるため、原則消費税はかからないとされています。

□不動産を売却するときに消費税がかからないもの

先ほどもご紹介したように、土地売却では消費税は課税されません。
しかし、土地売却以外でも消費税が課税されないものがあります。

1つ目は、マイホームの売却です。
住まいとして利用していた建物を個人に売買する場合は、消費税はかかりません。
売主は大切な家を売りその対価をもらうため、消費税がかかってもおかしくありませんが、一戸建ての売却相場は2,000万円から3,000万円ほどなので、10パーセントの消費税がかかると200万円から300万円もの費用がかかることになります。
そのため、消費税は免税されているのです。

2つ目は、借地権です。
借地権とは、地代を支払った上で他人から土地を借りる権利のことを言います。
例えば、お店を出す際にアクセスの良い土地を借りてそこに店舗を設営し、地代を支払いながら運営することがあります。
この際、借地権は課税対象とはなりません。

3つ目は、地上権です。
地上権は他人の土地に建物を所有するために自由に土地を使える権利です。
借地権は債権ですが、地上権は物権なので、地主の許可がなくても譲渡や転貸できます。
この権利についても、非課税の対象になります。

4つ目は、木・石・生垣などです。
土地の中にある木や石などの自然のものも消費税の対象から外れます。
土地に生えている木は材木として換金できます。
その際も消費税が発生することはありません。

□空き家を売却する際に消費税がかかるケース

これまで消費税がかからないものをご紹介しましたが、消費税がかかるケースにはどのようなことが挙げられるのでしょうか。

1つ目は、個人でも課税事業者になる場合です。
個人事業者で2つの条件のうちどちらかが当てはまる場合は、当年度に消費税の課税事業者になり、納税義務が発生します。
条件は以下の通りです。

・事業前々年の課税売上が1,000万円を超えている場合
・前年の1月から6月のうちの課税売上が1,000万円を超え、かつ給料支払額の合計が1,000万円を超えた場合

マンションの1室を貸している人が、そのマンションの1室を売却した際でも上記の条件に当たる場合は消費税の納税義務が発生するので注意しましょう。

2つ目は、課税事業者が事業用の資産を売却した場合です。
マンションを他人に貸している方は、不動産業を行う事業者という扱いになるため、課税事業者である場合は貸しているマンションを売却すると消費税がかかります。
また、課税事業者が事業で使用する車や機械などの事業用の資産を売却した場合にも消費税がかかります。
不動産業だったとしても、課税事業者である限りは事業用の不動産の譲渡には消費税がかかることを頭に入れておきましょう。

3つ目は、仲介手数料です。
不動産の売却は、不動産仲介会社を通じて進めていくのが一般的です。
そのため、不動産を売却した場合は仲介手数料が必要です。
この仲介手数料は消費税の課税対象となるため、消費税がかかります。

4つ目は、その他不動産取引での消費税課税対象となる費用です。
住宅ローン繰り上げ返済時の手数料やローンの借り換え手数料、売却時の司法書士への登記代行費用などに対しても消費税がかかるため気を付けましょう。

□まとめ

土地を売却する際には、原則消費税はかかりません。
しかし、不動産を売却する過程で発生する消費税があるので、ご自身がどの過程で消費税が発生するのかをきちんと把握しておきましょう。
当社でも不動産の売却のお手伝いをしておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

この記事の監修者

三好 海斗（みよし かいと）

株式会社セルフリジェネレーション　代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、 株式会社セルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。