住宅ローンの返済ができなくなった場合の対処法として、任意売却という方法があります。
「任意売却をしても返済しきれなかった残債はどうすれば良いのか」
このような疑問を持つ方も多いでしょう。
今回は、任意売却後に残ってしまった残債には返済義務があるのかについて解説し、その対処法についても併せてご紹介します。
Contents
□任意売却後の残債は返済義務がある？
結論からすると、任意売却後の残債は全て返済する義務があります。
任意売却とは、住宅ローンなどの借入金が返済できなくなった場合に、金融機関の合意を得て、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を売却する方法です。
残債とは、任意売却で払えなかった借金のことです。
任意売却では、住宅ローンの残債の方が任意売却による利益よりも大きいため、残債が残ります。
任意売却は返済義務を消滅するものではないため、完済するまでは支払いを続ける必要があります。
また、残債の支払い義務は、ローン契約時の連帯保証人にも発生します。
ただ、金融機関などの債権者側は、任意売却を選択していることを事前に知っているため、返済を一括で求められるということは少なく、月々の返済額や返済計画は交渉できる可能性は高いです。
また、任意売却後の残債は交渉によって圧縮することも可能です。
不動産会社の中には債権者との交渉を請け負ってくれるケースもあります。
交渉を請け負ってくれる不動産会社に事前に相談しておく事をお勧めします。
□残債への対処法は？
任意売却で残債が残ってしまうのは、売却価格がローン残債よりも低いことが原因です。
任意売却の価格が低くなる原因には、「物件の状態が悪い場合」や「周辺環境の変化」、「元々のローン債務超過」さらには「不動産業者の選択が誤っている場合」があります。
物件の状況が悪い例には浸水や侵食などが挙げられます。
売却価格は、不動産業者によってさまざまなので、不動産業者選びには細心の注意を払うよう心がけましょう。
ここでは、残債発生後の残債の処理方法についてご紹介します。
＊分割返済
一般的な残債の処理方法は分割返済していくことです。
一括で支払うのは難しいという方も多いでしょう。
その際は、分割返済・少額返済を利用することで無理のない返済計画を立てましょう。
債権者との交渉の中で合意が必要になるため、事前に「分割返済が可能かどうか」を確認しておくことをお勧めします。
毎月の返済額は5000円から30000円が相場です。
毎月の出費を抑えることができると言っても、月々の返済額を少なくしすぎるのはいいとは言えません。
その分利子が膨らみ、結果的に支払金額が大きくなってしまうからです。
そのため、確実に返済できる範囲で、債権者と返済計画を立てることが重要です。
次に紹介するのは、残債の支払いができない場合の債務整理による対処法です。
＊個人再生
個人再生とは、裁判所を通じて債務を大幅に圧縮する方法です。
この制度は、債務額を5分の1程度まで引き下げて、原則3年で返済する制度です。
この制度を利用するには、裁判所から「再生条件を満たしている」と認められる必要があります。
この制度を利用する際の注意点は、連帯保証人に請求される可能性や、資産が引き上げられる可能性があることです。
個人再生は申請の障壁が高く、自己破産のリスクも高いため、まずはできるだけ高い価格で任意売却を成功させることが重要です。
＊自己破産
自己破産とは、裁判所を通じて全ての債務を無くし、返済義務を無くす手続きです。
ただ、連帯保証人がいる状態で自己破産を行うと、保証人に返済義務が移行してしまいます。
この場合、相手に迷惑がかかるため、事前に相談しておきましょう。
また、自己破産をしても、納税は免責にはなりません。
さらに、残債の返済義務はなくなるものの、自己破産を行うと信用がなくなります。
一定期間、借入やローンを組めなくなるので注意しましょう。
□住宅ローンの借入先によって残債務の対応が変わる！？
住宅ローンの借入先には大きく２つのパターンがあります。
1つ目は「住宅金融支援機構・日本政策金融公庫」が借入先のケースです。
国がらみの住宅ローンには、税金が関係しているので柔軟に返済方法を変えるには限度があります。
月ごとに少額の支払いを続けていくケースがほとんどで、一括返済を認めないケースも多数存在します。
2つ目は「民間の金融機関」が借入先のケースです。
民間の金融機関の場合、柔軟に返済方法を変えてくれるケースが多いです。
一括返済ができる可能性も高く、民間から借り入れた住宅ローンのほうが、残債の支払期間を短くできる可能性が高いです。
このように、借入先によって財債への対応方法が変わってきます。
そのため、借入先については注意を払って選択する必要があります。
□まとめ
ここまで解説してきたように、任意売却後の残債には返済義務があります。
債務整理によって対処するにはリスクが大きいため、支払い負担をなるべく小さくするには、できるだけ高い価格で任意売却を成功することが重要です。
今回の記事を参考に、任意売却に関してご質問のある方は是非当社までご連絡ください。
この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、
株式会社セルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
