住宅ローンの返済が困難になった際、どのように対処すればよいか不安という方も多いはずです。
様々な対処法がありますが、その中でも任意売却は競売と比べ残債を減らしやすい方法です。
今回は任意売却について、任意売却ができないケースやその対処法について見ていきましょう。
□任意売却とは
任意売却とは住宅ローンの返済が難しくなった時に債権者に抵当権の抹消や承諾をもらって不動産を売却することです。
残債が残ってしまう場合でも可能です。
抵当権とは銀行や金融機関などからお金を借りる際に設定される担保物権を指します。
金融機関をはじめとする債権者が、債務者がローンを滞納した際に抵当権を実行できます。
抵当権を実行すると、ローンの担保となっている不動産が競売にかけられます。
その売却金を残債の返済金に充てるためです。
もし滞納が続いた場合は、「競売開始決定通知書」と呼ばれる書類が届き、競売の手続きが始まります。
一般的に競売では通常の不動産の売却価格より3〜5割安く売られます。
そのため、返済に充当できる金額も少なくなります。
一方で任意売却は、ローンを滞納した後「期限の利益の喪失通知」が届いた後に申請できます。
任意買却では、競売の開札前日までに不動産を売却するのがカギです。
任意売却では競売と違い、市場価格での売却ができるうえ、引っ越し費用の控除も認められやすくなるメリットがあります。
□任意売却できないケースとは?解決策について
通常、「期限の利益の喪失通知」が届いた後に申請できる任意売却ですが、任意売却ができないケースも存在します。
1.債権者が任意売却を認めていない
金融機関にとって、任意売却はリスクを伴う方法であり、できるだけ避けられる傾向にあります。
そのため、基本的に任意売却を認めない金融機関もあります。
任意売却が認められる可能性があるのは、売却後の残債を返済できると予想できる範囲にあるときです。
2.売却額が住宅ローンの残高より高い
任意売却して住宅ローンが完済できることを「アンダーローン」といいます。
この場合、金融機関に損害がないため任意売却に同意してくれるでしょう。
しかし、任意売却した際に売却額で残債が完済できない場合を「オーバーローン」といいます。
売却額と残債額の差によっては、金融機関にとって損となる可能性があるため任意売却を認めてくれません。
その際は、任意売却後の推定残債から返済計画案をつくり、今後の返済の計画を明らかにしましょう。
その実効性が高いと判断されれば、金融機関が任意売却に同意してくれる可能性が高まります。
3.所有者の同意が得られない
共同名義人や連帯保証人全員の同意が得られない場合も、任意売却はできません。
特に離婚のように通常の関係性を維持できていない場合、任意売却を認めてもらうのは難しくなるでしょう。
同意の交渉が進まない場合も出てきますが、その時に感情的になってしまうと逆効果です。
住宅の契約に関連する人々と交渉する際は、計画的に粘り強く進めるスタンスを保ちましょう。
4.十分な売却活動が行えない
任意売却は一般の不動産売買と同様の販売方法で買い手に買ってもらうため、内覧や物件の情報公開など重要事項の説明も必要です。
特に任意売却を成功させるには内覧が必須です。
買い手が内覧できない状態にあると、任意売却が難しくなります。
任意売却の際は家主がその物件で生活している状態での内覧が多いため、家族にも協力してもらうようにしましょう。
□任意売却ができないと？
任意売却ができないと大きな損をする可能性があります。
任意売却が成立しなかった際のリスクを見ていきましょう。
まずは、強制的に競売にかけられることです。
競売は任意売却と比べ、物件を手っ取り早く現金化しやすい方法ですが、売却価格がかなり少なくなります。
そのため、競売によって得られた金額をローンの返済に充当しても、債務が残りやすくなります。
ローンの返済が不可能になった際は、任意売却を成功させてより市場価格に近い価格で売却するのが良いでしょう。
次に自己破産です。
自己破産は債務整理の1つです。
ただし、自己破産は社会的な信用を失う方法の1つでもあるため、できれば避けたい最終手段です。
競売は、債務者に支払い能力がないと判断された際に行うものでした。
競売をしても残債が残ってしまった場合は、自己破産も考えられます。
このように、任意売却ができなかった場合、返済が続き、自己破産に踏みきる必要にも迫られます。
任意売却は、関係者との交渉や買い手のニーズに合わせて計画的に進めましょう。
□まとめ
今回は任意売却についてや任意売却ができないケース、任意売却ができなかったときについてご紹介しました。
任意売却は、関係者の信頼関係の構築、物件の売買の準備など大変な面もありますが、残債を減らすのにとても有効な方法です。
当社では不動産売却のご相談を承っております。
相談会は無料で行っておりますので、お困りの際はぜひお早めにご相談ください。
この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、
株式会社セルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
