東京都江戸川区でマンションを高く・早く売るコツ！マンション売却のポイントをご紹介します

この記事の監修者

三好 海斗（みよし かいと）

株式会社セルフリジェネレーション　代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、自身でも自宅、投資用不動産等で5回不動産購入・売却を経験。2020年にセルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。

転勤、住み替え、相続、離婚…マンション売却のきっかけはさまざまですが、マンションを売るならより早く、高く売れたほうが良いですよね。
本記事では、2023年のマンション市場の動向をもとに、マンションを売るタイミングやマンションを高く・早く売るコツ、売却の流れなどポイントについてわかりやすく説明します！

マンションを売るのに適した時期は？今はどう？

現在の状況を鑑みると、2023年はマンション売却に適していると言えます。
適していると言える理由には以下のようなものが挙げられます

• マンションの売却価格は上昇が続いている
• 建築資材高騰による住宅価格高騰の懸念があり、新築より中古マンションにニーズが上がっている

上記のような根拠から、2023年はマンション売却に適していると言えるでしょう。
理由について、以下で詳しく解説します。

マンションの売却価格は上昇が続いている

国土交通省が公表した不動産価格指数で見ると、マンションの価格は変わらず上昇を続けています。
　グラフからもわかるように、マンションの価格は戸建て住宅を大きく上回って上昇を続けています。

参照：国土交通省不動産価格指数

中古マンション市場だけを見ると、中古マンションの成約物件価格は6.1％上昇で、9年連続で上昇しています。
これは首都圏だけではなく、全国で上昇しています。

参照：公益財団法人東日本不動産流通機構

この10年間、マンション価格は上昇を続けていますが、今後マンション価格がいつまで上昇し続けるかははっきりとはわかりません。
そのため、現在は直近でいつマンションを売却しても良い時期であると言えるでしょう。

マンションを高く・早く売るコツは？

ここではマンションを早く・高く売るためのコツをご紹介します。
早期高額売却のコツは以下のようなものがあります。

1. 複数の不動産会社に査定を依頼
2. 掃除やリフォームは不動産会社に相談
3. 信頼できる不動産会社を選ぶ
4. 専任媒介または専属専任媒介で契約する
5. 値引き交渉前提で価格設定をする
6. 内覧前に物を減らして掃除を行う
7. 住宅ローンが残っている場合は銀行に連絡する
8. 管理費や修繕積立金、税金は清算する
9. 確定申告で「3,000万円の特別控除」を利用する
10. 売却損になってしまった場合は「売却損の損益通算」を利用する

複数の不動産会社に査定を依頼して、売却価格を比較する

まずは、複数の不動産会社に売りたいマンションの査定を依頼してみましょう。どの不動産会社に仲介を頼むかによって、売れる値段は大きく違ってきます。

同じマンションでも、不動産会社によって査定額はさまざまです。その際には、一括査定を利用する方法が便利でおすすめです。複数の不動産会社に依頼し比較検討することがマンション売却の一つ目のコツです。
複数社の不動産会社に査定を依頼することで、ある程度の平均的な相場や最安値、最高値を把握することができます。
なるべく正確な査定結果を得るためには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較しましょう。

掃除やリフォームは不動産会社に相談する

掃除やリフォームを自己判断で行わないことも、上手にマンションを売るコツです。気になる欠点がある場合も、心配せずに査定を依頼してみましょう。
ハウスクリーニングや傷んだ部分をどの程度修理してから売るかなどは、自己判断せずに不動産会社に相談してみることをおすすめします。

不動産のプロである不動産会社は、価格査定や売却活動に影響がある家の傷みを熟知しているからです。プロの意見を聞いて、リフォームを決めてください。

家が散らかっているから狭くみえるとか、掃除が行き届いていないから印象が悪くなるのでは、といった心配は無用です。

通常の使い方で居住していて、築年数相当の傷み具合であれば、想定の範囲内です。ちょっと掃除したくらいでは査定額はさほど変わりません。

また、買主の中にはリフォームを自分の意向で行いたいという場合もあります。自分でリフォームしなくても売れるケースもあるので、まずは相談することが大切です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

マンションを高く売りたいからと、査定額が最も高い会社を選ぶのはおすすめできません。信頼できる不動産会社かどうかの見極めも大切です。
不動産会社の対応から営業マンの人柄を見抜くことも、マンション売却のコツです。信頼できる不動産会社は次の4点に注意して厳選しましょう。

• 査定額の根拠をしっかり説明してくれる
• 中古マンション売却の仲介実績が豊富
• 販売活動を明確に提案してくれる
• 営業マンの対応が信頼できると感じる

「専任媒介」か「専属専任媒介」で契約する

マンション売却を早く・高く売るためコツとして、「専任媒介」か「専属専任媒介」での媒介契約を結ぶことがおすすめです。

媒介契約とは、売却する物件の仲介を不動産会社に依頼するときに、売主と不動産会社とが結ぶ契約のことです。
媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つの契約方法がありそれぞれに特徴があります。それぞれの契約の特徴やメリットを簡単にご紹介します。

値引き交渉前提で売出価格を設定

適切な売出価格を設定することは早くマンションを売るコツですが中古マンションの売買においては、値引き交渉されて当然と思っておきましょう。

つまり値引き交渉をどう防ごうかと考えるより、「値引き交渉ありき」で売出価格を練ることが重要です。

例えば、あなたの売却希望価格が4,000万円の場合、実際の売出価格は4,080万円で高めに設定するのも1つの作戦です。

買主から80万円値下げできないかと交渉されたら、交渉に応じることでお得感を演出でき、お互いに満足した価格で売却できることになります。

場合によっては値引きなしで購入してもらえることもあり、希望よりも80万円高く売れる可能性もあります。

ただ、あまりにも高く設定しすぎると、売却のチャンスを逃してしまう可能性があるため、マンション売却に精通している不動産会社に相談しながら決めることが大切です。

内覧前に物を減らして掃除を行う

マンション売却の内覧では、物を減らして掃除をすることもマンションを売るコツです。

内覧とは、購入希望者が実際に見学に来ることです。購入希望者（内覧者）は、事前に間取りや広さを把握した上で内覧に来ているため、購入意欲がすでに高い状態です。
部屋が汚く物が多い状態は、イメージダウンにつながり、成約につながりにくくなってしまいます。

また、特に水回りは目立つ部分なので、ハウスクリーニングを内覧前に利用することも一つの方法です。意外と見落とされがちなのは、「におい」です。タバコやペットのしみついたにおいも気にかけて置く必要があります。
内覧前には、以下のポイントに注意して片付けましょう。

内覧が決まってから慌てて片付けるのではなく、マンションを売ろうと決めた時から少しずつ片付けておくと売却後に引っ越しをする際にも手間が省けます。

住宅ローンが残っているなら銀行に連絡

住宅ローンが残っているマンションには「抵当権」が設定されています。抵当権が残っているマンションを売ることはできません。抵当権の抹消をスムーズに行うことも、マンションを早く売るコツです。

売買契約で、マンションの引き渡し日を決定します。住宅ローンが残っている場合は、取引銀行に引き渡し日を連絡しておきましょう。

引き渡し日には住宅ローンの残額を返済し、抵当権を抹消して買主に引き渡します。住宅ローン借入時に不動産に設定された抵当権は、自然に消えるわけではありません。

住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消するための書類準備を銀行に依頼しておきましょう。

管理費や修繕積立金、税金の清算

マンションには、管理費や修繕積立金など一戸建てにはない、マンションに関する費用があります。
マンションの管理費・修繕積立金・固定資産税は、マンション引渡し前日までは売主負担、引き渡し日からは買主負担とするのが一般的です。
マンション売却に際して、引き渡しまでにマンションに関するお金を清算しておくことも、マンションを早く売るコツです。

マンション引渡し前に清算する費用は以下のようなものがあります。

• マンションの管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 都市計画税

管理費や税金は日割りで精算をします。
すべて先払いのため、マンション引き渡し以降の管理費・修繕積立金・固定資産税は、清算金として後で戻ってきます。

3,000万円の特別控除を活用しましょう

マンションを売却して利益が出ると、譲渡所得が発生し、所得税や住民税、復興特別所得税が課税されます。

しかし、投資用マンションではなく「マイホームを売却して利益がでた場合」には、3,000万円までの利益が非課税になる制度があります。
マイホームを売却した売主の負担を軽くするための措置で、これが、「3,000万円の特別控除の特例」です。
3,000万円の特別控除を利用するためには、確定申告をしなければなりません。

主な適用条件は、次の通りです。

• 自分が居住していた家を売ること（別荘は対象外）
• 居住しなくなってから3年経過する日の属する年末までに売却すること
• 親子や夫婦間、親族など特別な関係での売買ではないこと
• 売却した年を遡って2年間に、この特例の適用を受けていないこと

売却損の損益通算を活用しましょう

マンション売却で損失が出た場合は、損失分をその年の給与所得やほかの所得から控除することができる特例があります。控除しきれない損失分は、翌年以降3年以内に繰越すことができます。
同様に、住宅ローンが残っているマンションを売却して、利益がローン残高を下回る時にも、給与所得などほかの所得から控除できます。

確定申告を行って売却損の損益通算を行うことも、マンション売却を賢く行うコツです。

売却損の損益通算ができる特例は、以下の2つです。

• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

該当する場合には、税務署等に相談してみましょう。
確定申告の時期は、不動産を売却した翌年の2月16日頃～3月15日の間です。

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