この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、自身でも自宅、投資用不動産等で5回不動産購入・売却を経験。2020年にセルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
土地を売りたいと考えているものの、どうしたら高く売れるのか分からないという方は多いでしょう。
土地を高く売るにはさまざまなポイントがあり、何も考えずにそのまま土地を売却すると損してしまう可能性があります。
また、高く売るだけでなく、早く売りたいという方もいらっしゃるでしょう。
今回は、土地を高く売るためにどうしたらいいのかを中心に、土地売却について見ていきます。
土地の売却を検討されている方は、売却を成功させるためにもぜひ参考にしてください。
Contents
□土地を高く売るには何をするべき？
土地を少しでも高く売却する最大のポイントは、土地の状態です。
土地の状態を良くして売却するにはどうすればいいのかを解説します。
＊土地の境界をはっきりする
土地の境界線が曖昧になっている場合、土地を高く売却することができません。
建築規制のルールから外れ、売却価格が下がる可能性があるからです。
また、土地の境界線が曖昧だと、隣人とのトラブルになるリスクもあります。
そのため、境界線は確定測量図の手続きを完了させておきましょう。
境界線を確定するには、土地家屋調査士に依頼します。
費用はかかりますが、境界を明確にする方が土地は高く売れます。
＊土地査定まで綺麗な状態にしておく
売却する土地を査定してもらう際は、雑草が生えていない状態にしておくことをおすすめします。
悪い状態だと、購入希望者の意欲が下がるだけでなく、減額交渉に繋がる可能性も考えられます。
不法投棄や雑草除去などは、業者に依頼するのも1つの手です。
木が生えている場合は、根っこまで取ってもらうようにしましょう。
＊土壌汚染を確認する
土地を高く売却するには、土壌汚染がないかを確認しましょう。
土地が今まで何に使用されていたかによっても土地の価格は変わります。
例えば、以前ガソリンスタンドだった場所や病院、工場などの跡地は、土地の価格が下がる傾向にあります。
費用はかかりますが、買い手を安心させるためには必要です。
＊地盤調査をする
土地を売却する際、地盤調査も必要です。
強い地盤であれば、天災で被害を受ける危険性を避けることができ、住宅が建てやすくなるからです。
宅地として売却する土地なら、地盤が強いことで競合の土地との差別化を図ることができます。
地盤調査は半日かかるので、買主が土地を見学する前に行っておくのが望ましいです。
＊古い家は壊さないでおく
家付きの土地を売却する場合、更地にはせずそのまま売却する方が高く売れることもあります。
立地条件が良い場合、家付きの土地でも高く売却されることもあるからです。
また、更地にすると固定資産税が6倍にものぼり、家付きの土地の方が、固定資産税が安いというメリットも存在します。
そのため、古い家は取り壊さず、買主が更地にしてほしいと希望してきた場合にだけ取り壊す方法も高く売るポイントの1つです。
□土地を高く売るために必要な価格交渉のポイント
土地を高く売るには、価格交渉も大切です。
価格交渉を上手く進めるポイントを紹介します。
1.値下げを前提に売却価格を決める
売却価格は、値下げを前提に設定しましょう。
不動産売却は、ほとんどのケースで値下げ交渉が行われます。
そのため、成約価格は売り出し価格の約9割になると言われています。
値下げ交渉を前提に相場より1割高く価格を設定し、売り出すことで買主もこちらの交渉に応じてくれるでしょう。
しかし、相場よりも高すぎると集客することが難しくなります。
とはいえ、相場で売却すると予想以上に低い価格で成約してしまう可能性があります。
あくまでも相場の1割ほどで売却することを意識しましょう。
2.高く買ってくれる買主を選ぶ
土地の成約価格は、売主と買主の合意のもとで決められます。
希望価格で買い取ってくれる買主を見つけることができれば、高く売ることができます。
土地は投資家や業者だけではなく、最終消費者に売却するのがおすすめです。
なぜなら、賃貸や転売を目的に土地を購入する投資家や業者などは、値下げ交渉のプロであるからです。
自分たちが住む土地を探している最終消費者とは異なり、採算性に焦点を置いているため、厳しく値下げを要求してきます。
最も高く買ってくれるのは、その土地を自分たちの用途で利用したいと考えている買主です。
売り出してすぐに業者や投資家に声を掛けられたとしても、すぐに成約するのは避けましょう。
しばらく待っていると、土地を高く買い取ってくれる最終消費者が現れる可能性もあるので、売却期間はゆとりを持って設定しておきましょう。
□土地を売るときに気を付けるべきこと
土地を高く売るのも重要ですが、気を付けるべきことがあります。
ここでは、その注意点を紹介します。
＊更地にして売却すると解体費用がかかる
築年数を重ねるにつれ、建物の価格は低くなります。
古くなり価格が下がった家は、解体して更地にしてから売却するケースもあります。
しかし、更地にするには解体費用がかかるため注意が必要です。
解体費用は地域や立地条件によっても異なるため、まずは問い合わせてみましょう。
＊定期的に土地の手入れを行う
売り出ししている間も、定期的に土地のメンテナンスをしておきましょう。
ゴミがあったり、雑草が生えていたりすると買い手が内見に来た際に印象が下がってしまいます。
少しの手入れでも土地の印象を良くできるので、定期的に清掃をすることをおすすめします。
＊隠れた瑕疵があると契約不適合責任が発生する
万が一、売却した土地に隠れた瑕疵がある場合、民法第562条に定められた「買主の追完請求権」によって売主は契約不適合責任を負わなければなりません。
例えば、土壌汚染がある、地下埋設物が撤去されていないなどです。
契約不適合責任にあたると、売主は修繕費用を負担したり、損害賠償を支払ったりする必要があります。
売却後のトラブルを避けるためにも、思い当たる瑕疵は買主に伝えるようにしましょう。
＊相続の土地を売却する際は手続きをする
相続した土地を売却する場合、遺産相続協議と相続登記の手続きが必要です。
遺言書がない場合や遺言書に法的な有効性がないと判断された場合、相続人全員で協議しましょう。
遺産相続協議で全員の合意を得てから売却を進めないと、遺産分割への異議申し立てが起こり、トラブルに発展する可能性があります。
相続登記に関して、現在は相続した土地を名義変更する相続登記の義務はありません。
ただし、2024年4月から相続登記が義務化されることが決まっています。
そのため、2024年4月に土地を売却する予定の方は、土地の名義変更を必ず行いましょう。
登記申請には期日があり、相続があると知った日から3年以内となっています。
□少しでも早く売るためにはどうすればいい？
土地を高く売るのはもちろん、できるだけ早く売りたいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
早く売るためにはコツがあります。
1.1月～3月に売り出す
1月～3月は、不動産の需要が高い時期です。
そのため、土地を早く売却できます。
1月～3月は、転勤や進学の時期であり、転居先を探す人が増加するため、不動産の動きが激しいです。
毎年買い手が多くなる傾向にあるので、このタイミングで売り出すことで早く売れやすくなります。
2.不動産会社に買取してもらう
不動産会社に買取してもらうと、すぐに土地を売却できます。
査定額を算出すればすぐに購入してもらうことができるので、とにかく早く売ってしまいたいという方におすすめの方法です。
仲介を依頼し、購入者を探す場合は、どうしても時間がかかります。
最悪、買主が現れないという可能性も考えられます。
一方、不動産会社の買取は査定額を算出してからすぐに購入してもらえるので、スムーズに売却できます。
しかし、査定額がそのまま買取金額となるので、売却価格が安くなってしまいます。
早く売りたい方にはおすすめですが、高く売ることの方を重視している方はこの方法は適していないでしょう。
□なかなか売れない土地を売るための対策
土地を高く売りたいものの、なかなか売れないというケースもあるでしょう。
しかし、売れないからとそのまま所有していると毎年固定資産税を支払わなければなりません。
そこで、ここではなかなか売れない土地を売るための対策をお伝えします。
1.不動産会社に買取してもらう
先ほども紹介したように、個人の買主が見つからない場合は、不動産会社に土地を買い取ってもらいましょう。
買取になると売却価格は相場の7～8割になってしまいますが、必ず現金を手に入れることができます。
また、買取保証という制度があります。
この制度は、一定期間内に土地が売れなかった場合、不動産会社が査定した価格の7～8割で土地を買取してくれるものです。
買取保証をつけていれば、土地が売れ残ることはないので、安心して土地を売り出せます。
2.国に買取してもらう
個人も法人でも買主が現れない場合は、国に土地を売却してもらうこともできます。
道路や鉄道整備、公共施設の建設など国が運営している施設の建設予定ができたタイミングで募集が募られます。
そのため、自分で好きなタイミングを選んで売却できないというデメリットがあります。
国に買い取ってもらうのは非常に稀ではありますが、どうしても売れない場合は国に売却できないかを不動産会社に相談しましょう。
その他にも、大切に思う土地や資産性のある土地であれば手放さずに何かに活用する方法もあります。
□まとめ
土地を高く売るためには、査定前に綺麗な状態にしておくことや土地の境界をはっきりさせておくこと、地盤調査や土壌汚染調査をしておくことなどが挙げられます。
また、売り出し時期を工夫することで早く、高値で売れる可能性が高くなります。
最もおすすめの時期は1月～3月です。
ただ何も考えずに売却するのではなく、今回紹介した高く売るためのポイントを実行し、納得できる土地売却ができるように準備を進めるようにしてくださいね。
