この記事の監修者
株式会社セルフリジェネレーション 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は14年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、自身でも自宅、投資用不動産等で5回不動産購入・売却を経験。2020年にセルフリジェネレーションを設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア（55社の媒体）へ掲載される。
不動産を売却するなら、なるべく高く売りたいけど、どうしたらいいか分からない方は多いのではないでしょうか。
そのような方は、当社のような、不動産会社にお任せ下さい。
売却時に、不動産会社を通すことで、難しい損益通算のことや税金についてのアドバイスなど、売買契約から引き渡しまでスムーズに進められるサービスをご提供させていただいております。
そこで今回は、不動産売却の損益通算するパターンと不動産売却の損益通算を考える際の注意点、確定申告の手順を紹介します。
不動産を売却するときに、役立つ情報となっているので、ぜひ最後までご覧下さい。
Contents
◻不動産売却の損益通算するパターンとは？
1つ目は、複数の不動産を持っている場合です。
1つの不動産ではなくて、複数の不動産でそれぞれ売買を行っている場合、物件によっては利益だけでなく、損失もでてきます。
例として、不動産1棟を売却して、1000万円の利益を生み出し、別の不動産1棟を売却して、300万円の損失が出たとします。
この場合、不動産を売却して得た利益は、700万円になります。
例のように、複数の不動産の譲渡損益を通算すれば、課税対象となる元金を下げられ、納める税金を減額できます
2つ目は、特定居住用財産の場合です。
特定居住用財産を売却する場合も、損益通算して、納める税金を減額できます。
しかし、住宅ローン控除との併用はできません。
どの控除を利用すれば、費用を抑えられ、自分の元に多くの資産が残るかどうかを考える必要があります。
また、課税対象となる所得があるという条件を満たしていることで、住宅ローン控除を利用できるため、十分に注意しましょう。
◻ 不動産売却の損益通算を考える際の注意点とは？
1つ目は、不動産売却の譲渡損益の損益通算は例外的であることです。
土地や建物などによってもたらされた譲渡所得は、所得税制上、分離課税とされており、給与所得が事業所得や不動産所得などの総合課税の所得と損益通算できません。
加えて、株式等の譲渡所得など、他の分離課税の所得とも損益通算できないものとされています。
また、土地や建物などの譲渡所得であっても、過去の損失を翌年以降の利益と損益通算することは原則できません。
不動産売却の譲渡損益の損益通算は例外的な制度であるため、注意が必要です。
2つ目は、不動産の買換え特例は3000万円控除と比べて適用を判断することです。
不動産の買換え特例とは、特定の不動産を譲渡した譲渡益を利用して、新たな不動産に買換えた場合、その買換えた不動産を売却するまで譲渡益を繰り延べる特例です。
また、譲渡所得から3,000万円を控除する優遇税制もあります。
ただし、不動産の買換え特例と3000万円控除は併用できないため、どちらにすればいいかを考えて判断するようにしましょう。
3つ目は、特例適用を受けるためには確定申告の際に手続きが必要であることです。
不動産の売却や買換えを行った場合、損益通算及び繰越控除の特例などの適用を受けるときは、確定申告しなければなりません。
加えて、所定の明細書や計算書、添付書類を付けることが必要です。
ただし、特例によって添付する書類が異なるので、確定申告の前に書類を確認し、準備しておくことをおすすめします。
4つ目は、税理士への相談も検討することです。
不動産売却の損益通算は、高度な税の知識を必要とした、多くの手続きがあります。
これらの手続きは、税に関しての勉強やインターネット検索などを駆使して、自身で行うことは可能ですが、膨大な手間と時間がかかります。
また、税制改正も頻繁に行われるため、古い情報を信用した結果、控除されないといったリスクも考えられます。
しかし、税理士に依頼することで、確定申告の代行や、アドバイスをもらえ、手間と時間の省略やリスクを軽減できます。
税理士にもそれぞれ得意分野があるため、複数の税理士を比較検討し、不動産売却が得意な税理士を探しましょう。
ただし、税理士に依頼するには、税理士報酬がかかるので、注意しましょう。
◻ 確定申告の手順をご紹介！
＊ 必要な書類を準備する
ます、確定申告に必要な書類を準備しましょう。
確定申告に必要な書類は種類が多く、書類を手に入れるまで時間がかかる場合もあります。
＊ 確定申告書に記入する
次に、必要事項を確定申告書に記入しましょう。
確定申告書は、税務署または国税庁のホームページから用紙をダウンロードできます。
ダウンロードした確定申告書を印刷して、手書きで必要事項を記入する方法の他、国税庁のホームページ内の確定申告書等作成コーナーで入力することもできます。
画面案内に従って入力すれば、自動で数値の計算や必要箇所への反映が行われるので、記入ミスや計算ミスを防ぎ、スムーズに資料を作成できます。
＊書類を揃えて提出する
確定申告書に必要事項を記入し終えたら、最後に、書類を揃えて提出しましょう。
提出方法は、「郵送」「税務署へ持参」「オンライン（e-Tax）」の3つの方法から選べます。
オンライン申請の場合、事前に利用開始の手続きが必要なので、忘れずに済ませておきましょう。
◻まとめ
今回は、不動産売却の損益通算するパターンと不動産売却の損益通算を考える際の注意点、確定申告の手順について紹介しました。
損益通算するパターンは、先述したこと以外にも、いくつかあります。
また、特例や控除などの適用の有無で、大きな額が変わる可能性もあるので、適用条件を確認した上で、検討することをおすすめします。
当社では、売主様が安心して売却できるように、ご納得いただけるまでご相談を受け付けております。
何かお困りのことがありましたら、お気軽にご相談下さい。
