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不動産の生前贈与はなぜ行う?メリットとデメリットを紹介します!

「なぜ不動産は生前贈与を行うの?」
「生前贈与のメリットやデメリットが知りたい」
こうした考えをお持ちの方は多くいらっしゃるでしょう。
生前贈与をすると、相続税が抑えられるだけでなく、贈与税も抑えられるのです。
今回は、不動産を生前贈与する際のメリットとデメリットを紹介します。

□生前贈与とは

そもそも生前贈与とはどういった制度なのでしょうか。
ここでは生前贈与の概要について紹介します。

生前贈与は名前を分解して解釈するとわかりやすいです。
生前の間に財産を渡すという意味です。
相続の場合は、亡くなってから財産を相続人に渡すということが一般的です。

財産の所有者が生きているのか亡くなっているのかという大きな違いがあります。
では、なぜ生きている間に相続を行うのでしょうか。
次回以降の章でメリットやデメリットを確認していきます。

□生前贈与のメリットを紹介

ここでは生前贈与のメリットを7つ紹介します。
それぞれについて詳しくみていきましょう。

・親子間では非課税になる可能性がある
親子間で生前贈与をした場合は、相続時精算課税制度を利用できる場合があります。
この制度を利用すると、贈与税を非課税にすることができるかもしれません。
この制度は、60歳以上の直系尊属から20歳以上の直系卑属に対し贈与が行われた場合に、合計で2,500万円までは非課税にできます。

ただし贈与税と相続税を精算する課税方法である点に注意が必要です。
贈与した金額の贈与者の相続財産に加算し相続税を計算するので、贈与税は抑えられるかもしれませんが、相続税が高くなってしまう可能性があります。
また、この制度を利用すると、暦年課税制度や小規模宅地等の特例を利用することもできなくなるという点にも気をつけておきましょう。

・不動産の譲渡所得に対して3,000万円の控除が得られる
生前贈与を受けた土地を売却する場合、譲渡所得に対して3,000万円の控除を受けられます。
この特例は居住用として利用していたものに限られます。
また、売った不動産に関しての他の特例を使用していないことや売り手と買い手が親子や夫婦といった特別な関係でないことも条件となっています。
このほかにもさまざまな条件があるので、こちらの特例を利用したい場合にはよくご確認ください。

・夫婦間の贈与では配偶者控除が受けられる
夫婦間で居住用の不動産またはその購入資金の贈与がある場合は、基礎控除額の110万円に加えて最高で2,000万円まで非課税にできます。
贈与を受けた人は翌年の3月15日までに贈与された不動産に住んでいなければなりません。
また、婚姻期間に関しても20年以上であることや特例を適用するためには贈与の申告が必要という条件もあります。

・暦年贈与を利用する
こちらは贈与によって受け取った金額が年間で110万円を超えない場合は、贈与税がかからないという制度です。
110万円を超えない場合は申告の必要はありませんが、110万円を超える場合は申告が必要です。

・住宅資金目的であれば贈与税を減らせる
直系の存続から住宅取得等資金の贈与を受けた場合に、一定の条件を満たすことで資金の一定額が非課税になるという制度です。
条件の確認が大切です。
具体的には、直系尊属からの贈与であること、受け取った側は20歳以上で所得が2,000万円以下であることなどが条件として挙げられます。
そのほか延べ床面積や築年数などの要件もあるので、ご自身でも確認しておいてくださいね。

・資金が必要なタイミングで財産を渡せる
財産を受け取る側が資金の必要性を感じたタイミングで財産を渡すことが可能です。
生前贈与であれば資金の使途を確認も可能ですよ。

・法定相続人以外にも財産を渡せる
贈与者が決めた人に財産を渡せるという点もメリットになるでしょう。
急病や事故によって想定外の相続が発生してしまった場合にも、そうした事態を回避できます。

□生前贈与のデメリットを紹介

ここからは生前贈与のデメリットを紹介します。

・諸費用が相続する場合よりも高い
不動産を取得した場合には、不動産取得税や登録免許税が発生するのですが、これらの税率に関しては生前贈与をした方が高くなるように設定されています。
不動産取得税は、生前贈与の場合土地や建物に3パーセントで住宅ではない建物に4パーセント、相続の場合はなしです。
そして、登録免許税は生前贈与の場合2パーセントで、相続の場合0.4パーセントです。

たった数パーセントの違いに感じる方も多いでしょう。
しかし、これらは不動産の固定資産評価額に乗じて計算されるものです。
数パーセントの違いが数百万円の違いに変わるということです。

・贈与後3年以内は相続財産に加算される
贈与を行なってから3年以内に贈与者が亡くなってしまった場合に、受け取った財産は相続財産として加算されてしまいます。
相続税の節税のために生前贈与をした場合には、意味がなくなってしまうので、この点はご注意ください。

・小規模宅地等の特例が利用できない場合がある
これはメリットの部分で話したところですね。
相続時精算課税制度を利用すると、こちらの特例が理療できなくなってしまうということです。

・遺留分侵害額請求を受ける可能性がある
こちらは法定相続人に決められた取り分を侵害して、贈与が行われた場合に、その取り分を請求できる権利のことです。
つまり、この制度を利用されうと特定の人に対して多めに財産を残せるという生前贈与のメリットがなくなってしまうということです。

□まとめ

今回は、不動産を生前贈与する際のメリットとデメリットを紹介しました。
生前贈与をするかどうか迷っていたという方は、メリットとデメリットを踏まえた上で、慎重にご検討ください。

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この記事の監修者

三好 海斗(みよし かいと)

セルフリジェネレーション合同会社 代表
宅地建物取引士
不動産賃貸経営管理士
既存住宅アドバイザー
1988年生まれの福島県出身。不動産業歴は13年。不動産賃貸・売買仲介をはじめ、投資用不動産、中古不動産仕入れ再販、中古不動産×リノベーションなど様々な不動産企業で経験を積み、セルフリジェネレーション合同会社を設立。2021年にメディア取材や自社サービスや取組みが各メディア(55社の媒体)へ掲載される。